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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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陈真诚:世界银行建议或刺破房市泡沫  

2009-06-22 05:57:05|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈真诚:世界银行建议或刺破房市泡沫

/陈真诚

 

内容导读:世界银行在2009年6月中旬发布的最新季度报告建议,中国政府在2010年前不要出台其它经济刺激计划…本文内容系个人观点,仅供参考,不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据,也不构成对文中提及的个人或机构的评价。

 

世界银行建议中国政府不再出台新的经济刺激政策

世界银行在2009年6月中旬发布的最新季度报告中,对中国经济增长的预测,由先前的6.5%上调至7.2%。但世界银行的报告同时指出,今年中国经济增长,大都是由政府经济刺激政策所带来的,并不是中国经济本身已经发生了根本性的逆转,因此目前说中国经济持续恢复还为时过早。在报告中,世界银行指出,中国政府在2009年出台更多的财政刺激方案是不必要的,或许亦是不适当的,因此建议中国政府在2010年前不要出台其它经济刺激计划。世界银行认为,今年前5个月,和前三个月相比较而言,中国大规模的信贷扩张将支持未来季度的经济增长,中国整体经济增长预期有所改善,但这对2010年情形影响甚微。中国的消费很可能将放缓,推动工资和就业数字下滑。因此,中国政府应该为2010年推出新的财政计划预留空间,在2010年前不要出台其它经济刺激计划。

世界银行的报告内容说明,世界银行已经看到,中国政府出台的系列经济刺激政策,使中国的经济形势有所改观,但并没有达到政府所希望的8%的经济增长预测。而政府的刺激政策,并不能使中国经济持续恢复,对2010年的经济形势的影响甚微。其言下之意是在说,中国经济的目前形势虽有改观但并不乐观,2010年的中国经济形势依然会很严峻,而中国政府出台的系列经济刺激政策,所能起的主要只是短期兴奋作用,并不能解决中国经济的根本问题,对2010年的经济形势几乎没多大的刺激效果。

尤其要看到的是,世界银行特别指出,今年前5个月,中国大规模的信贷扩张,对中国2010年的经济情形影响甚微。这说明,对中国过于宽松的货币政策,对中国大规模增长的信贷投放,世界银行实际上是在委婉地发出不赞成的信号。

众多周知,目前正由中国著名经济学家林毅夫担任世界银行高级副行长兼首席经济学家,因此,这份最新季度的报告,尤其其中关于中国经济形势的分析、建议等内容,无疑是经得了研究中国经济问题的权威经济学家林毅夫的认可、批准。这样看来,世界银行的报告中,关于中国经济的分析、判断和建议,并不是无的放失。

从报告的分析、建议内容来看,世界银行对中国过于宽松的货币政策、大规模增长信贷投放,显得重点关注。这说明,世界银行已经注意到,由于有不少贷款并没有进入实体经济领域,对经济刺激效果有限的中国大规模增长的信贷投放,而再加上其他因素的作用,已使中国经济出现了滞胀,使早期通货膨胀并没有彻底消除的今天次出现新一轮通货膨胀的预期高涨,使得房地产等资产的估值抬升,出现了新的房地产价格泡沫、土地价格泡沫。

正因为基于对中国再次出现经济泡沫、再次出现通货膨胀的担忧,基于世界经济形势判断和对目前中国经济形势的分析、对2010年中国经济形势的预测,因此,世界银行建议中国政府在2010年前不要出台其它经济刺激计划,以防全球经济恶化,以利于中国经济的健康发展。

在国内,尽管有些专家教授等人对中国经济可能再次出现通货膨胀的预期、尤其对房地产已再次出现泡沫采取了选择性失明的态度,但已有更多的人士、舆论对中国经济可能再次出现通货膨胀的预期、尤其对房地产已再次出现泡沫表示了担忧,而实际情况也不容决策层乐观,因此,中国决策层很可能会采纳世界银行的建议,在2010年前不再出台新的经济刺激计划。

另外,在此之前,有来自住房和城乡建设部的消息称,近期内不会再出台新的政策。

因此,可以说,目前仍处于调整周期中的中国房地产市场,在经历政府刺激政策带来阶段性回暖后,将迎来无新的政策信号刺激期,可能再次迎来冷却期。

 

目前房地产主要是数据回暖

关于目前的房地产市场,从政府部门公布的数据来看,房地产市场仿佛已经走出冬季。于是,有不少人,包括一些中介机构、研究机构、甚至还有证券公司的分析人员(报告),以政府的数据为理由,高调宣称房地产市场已经回暖。甚至,竟然有人在媒体撰文称房地产去库存化时代已经结束。到底市势如何?对于大多数开发商来说,应该是炊壶煮饺子——肚里有数!

客观而言,今年以来,由于政府出台了系列救市政策等原因,一些地区的一些楼盘的销量有了一定的相对增长。不过,准确说来,从全国性整体而言,目前的房地产市场,虽然已经形成了新的泡沫,但依然处于调整之中,主要只是“数据回暖”。也就是说,整体而言,目前的房主要回暖,主要是从一些地方政府公布的数据上看起来是已经回暖。

要看到的是,在现实中,一个不容否定的事实是,无论是专家、教授或媒体业内权威人士,无论是行业协会、学会或大学、研究机构课题(报告)组,无论是房地产分析师或证券分析师,也无论是内、外资投资机构(银行)或国内中介机构,绝大多数以政府公布的房地产数据(尤其销售数据)为基础,或直接引用政府公布的数据,来进行房地产分析、判断。正因为这样,所以目前的舆论几乎一致认定房地产已经汇款。可事实上,对比数据回暖,大多数地区的大多数开发商的境况有较大的差别。尤其对中小开发商来说,日子过得并非已经春暖花开。究其原因,主要问题还是出在一些地方政府所出台的房地产销售等数据上。而其实,一些地方政府公布的房地产销售数据,往往经过了加工处理。一直以来,有人一直在质疑政府公布的房地产销售等数据。尤其是关于今年以来的房地产销售等数据,许多消费者至少是半信半疑。

 

有些开发商还在等待再出新政策

事实上,目前房地产市场,尽管泡沫已经再次形成,尽管一些城市的土地市场再次趋热,而实际上,本文作者陈真诚分析认为,土地市场正出现“冷胀”局面。在一些地区,出现了部分地块遭一些大型开发商等抬价哄抢现象,但大多数的土地市场依然冷清。

在房地产并未真正走出深度调整的今天,在一些城市,地价出现了再次追高的苗头,给一些为持续经营而需要储备土地的开发商来说形成了不小的压力。因此,一些大型开发商,也开始表现出了对政府不满的情绪。

另一方面,尽管一些城市的房价再次出现非理性的上涨,但就在全国整体而言,在大多数城市,不少消费者还在继续观望,市势依然低迷,市场前景依然难测。虽然部分开发商获得了较好的销售,但大多数楼盘销售非常有限,存货压力依然巨大,普遍遭遇资金短缺的局面依然如故。

于是,在市场的现实情势下,开发商们依然希望政府继续出台政策,甚至在等待政府继续出台政策,以便度过难关。

最近有来自住房和城乡建设部的消息称,在不久前为缓解开发商等企业的资金压力而出台的下调资本金比例政策后,房地产新政基本已经出齐了,近期内不会再出台新的政策。随后,世界银行建议中国政府在2010年之前不要再出新的经济刺激政策。这些消息,着实狠狠地打击了那些还在等待新政策的开发商们的梦想。让不少开发商的心凉了半截。

 

下调资本金比例成最后一份政策大礼

5月25日,为应对国际金融危机,扩大国内需求,保持国民经济平稳较快增长,国务院办公厅发布了《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发〔2009〕27号),商品房项目迎来了13年以来的首次调低。其中,保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%(回到1996年的水平),其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。按照来自住房和城乡建设部的消息说,这是中央政府今年送给开发商的最后一份救市政策大礼。

从对政策的直接理解来看,降低商品房项目的资本金比例,实际上就是降低房地产投资、开发商从商业银行获得开发贷款的门槛。从理论上来说,降低商品房项目的资本金比例后,将缓解开发商的开发资金压力,提高房地产开发投资的杠杆作用力,促进房地产投资,促进土地开发,增大未来市场供应预期。因为,可能有部分开发商,尤其一些大型开发商,能够从商业银行再获得一定的开发贷款,用于项目开发,或购买土地。正因为存在这样的逻辑,存在这样的可能,于是有人认为,房地产业整体遭遇资金短缺压力的问题将得到解决,开发商们有救了。

 

开发商真的有救了吗

开发商真的因下调资本金比例而有救了吗?综合多种因素、种种迹象来分析,结合现实情况来看,结论不宜下得太早。开发商到底能因政策而增加多少开发贷款?还是个不容过于乐观的未知数。

一方面,由于今年前5个月信贷超常地大规模增加,而宏观经济形势并没有太大的起色。有迹象显示,金融政策,尤其信贷政策,风向可能将变,信贷环境必将收紧,信贷额将骤然回落。更何况,经过前5个月的大量放贷后,今年可供继续放贷的贷款并不多了。在明年,几乎不可能再出现有今年这样的信贷环境,或放贷规模。

其次,由于目前宏观经济调整尚未见底,所以政府在鼓励投资、加大信贷投放的同时,也增强了对信贷风险的防范意识。事实上,国务院在通知下调资本金比例的同时还强调,金融机构在提供信贷支持和服务时,要坚持独立审贷,切实防范金融风险。

再则,由于房地产是资本密集型行业,金融杠杆性很强,对资金依附力很大,而目前的房地产市场并没有完成调整周期,房价继续下行、市势继续低迷的趋势依然还在,不少房地产开发企业并没有从销售困境、财务危机中完全摆脱出来,因此,降低商品房项目的资本金比例后,意味着开发贷款的信贷风险会有所上升,不良信贷等问题很可能将随之而来。这种后果,对作为企业经营的商业银行来说显然不利。这样,尽管商品房项目的资本金比例已经下降,但商业银行在众多产业中选择贷款对象时,一般不会对房地产行业倾斜,在将来,除部分大型开发商以外,商业银行对大多数开发商的放贷仍将谨慎,并不会大规模增加发放开发贷款。

在实际执行上,降低商品房项目的资本金比例的政策,迄今还还没有具体的文件下来,还没有落实到实际操作层面上。商业银行们,还在等待银监会出台相关细则。

 

大多数中小开发商得不到雪中送炭

从相关渠道获得的消息得知,在将来的实际操作上,对大多数中小开发商来说,商业银行不太可能真正地把资本金比例降低至20%。等到银监会的相关细则出台后,为了象征性地表示政策得到执行,也许商业银行会对部分开发商(主要是一些大型开发商)执行20%这一资本金比例的政策。也就是说,部分开发商,以一些大型开发商为主,可能因政策而能够多贷到部分款。或正因为有这个预期等原因,一些大型开发商们,加大了拍地拿地的力度。只是,对于一些大型开发商来说,本来就是商业银行选定的重点放贷对象之一,本来就相对要容易获得行业银行的贷款。因此说,本文作者陈真诚分析认为,下调商品房资本金比例这个政策,对大型开发商来说,只能叫“锦上添花”。而对大多数中小开发商来说,则未必能变得容易贷款或能贷到更多的款,未必能成为“救命稻草”,未必能叫“雪中送炭”。

可以说,虽然降低了商品房项目的资本金比例,很难根本性地改善整个行业的资金紧张的局面,很难解决中小开发商所面临的资金短缺等方面的根本问题。

在现实中,普遍来说,中小开发商都很缺钱。但是,自从国务院宣布下调商品房项目的资本金比例后,虽然银监会的相关细则还没出台,但中小开发商去银行申请开发贷款时,往往会遭遇到很是尴尬的结局。商业银行对中小开发商申请开发贷款的审核,本来就把关得严格。下调资本金比例的通知出台后,商业银行对中小开发商申请开发贷款的审核变得更严了。这样,一方面贷款的资本金要求的门槛降低了,但另一方面对项目的审核更严了,导致的结果可能和原来一样。对本来可以发放开发贷款的项目,商业银行就发放。原本不发放开发贷款的项目,现在依然卡得很紧,甚至还可能变得更难贷款。这就是说,国务院决定下调商品房项目的资本金比例,对于中小开发商来说,能否从商业银行获得开发贷款仍旧还将是个问题,本文作者陈真诚分析认为,可能并不能得到“雪中送炭”。

 

调整周期可能变长

事实上,在下调商品房资本金比例后,即便有部分开发商业能获得到更多的开发贷款,也并不能解决开发商普遍缺钱贫血的根本问题,也不能房地产业投资资金不足的根本问题。这是因为,房地产市场本身是个供需市场,主要依靠市场规律起调节作用。

在市场运行中,在市场规律的主导作用下,市场受诸多方面因素影响,既有产品结构问题也有价格问题,即有现实购买力问题也有市场预期影响问题,既有国内经济问题也有国际经济问题,甚至可能还有体制、开发商心态、消费者情绪等方面的问题。因此,大多数开发商,对下调资本金比例这一政策执行的结果并不乐观,对能因此获得多少开发贷款也不寄太大希望。因为,他们清楚地知道,目前的房地产市场已经非常复杂,下调商品房资本金比例并不能解决房地产继续调整的根本问题。

当然,中国的房地产具有很强的政策市场特性,在一定的市场条件、市场环境下,政府的政策具有一定的影响效果,但应该看到的是,政府的干预程度终究是有限的。

说到政策性市场,不能注意到的是,最近财政部、税务总局接连不断地释放将开征物业税的信号。至少,从别墅、大户型开征物业税,悬念已经不大。这个未来政策,无疑将给房地产需求、未来房价预期形成打击,可能导致房价预期再次走低,导致房地产销售再次放缓。

而目前,一些地方政府在蓄意炒热土地市场,土地价格可能再次抬升,可能会进一步影响到开发商和消费者的心态。这样的话,因政府过猛过急的救市政策,因不适时宜的土地市场表现,因再次形成房地产泡沫,目前尚未走完的房地产调整周期可能被延长而变得更长。

这样,下一步,对于大多数开发商来说,本文作者陈真诚分析认为,既然中央政府可能不会再出台新的房地产刺激政策,也不能从最后一份政策大礼中得到“雪中送炭”,难就该怎么着还得怎么着,该抓紧卖房的还得想办法卖房,该卖出手中积存的土地就想办法卖地,该坚守的就坚守,该寻求合作的就合作。一切以保生存为先,然后再图发展、扩张吧,不要因目前房地产销售有了相对增加、一些地区房价再次上涨、一些开发商遭遇的资金压力缓解、一些城市土地价格再次抬升等而盲目决策。

[项目策略与营销投资顾问工作联系作者陈真诚(新思维企业发展策划公司/先驰投资顾问销售代理机构):QQ:70479688,请注明具体事宜;手机:13808420007,不回打“未接电话”。]

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