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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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陈真诚:开发商不满意高地价  

2009-06-26 15:28:05|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈真诚:开发商不满意高地价

/陈真诚

 

(原文发表于《云南信息报》专栏,此处发布对部分内容有补充 http://www.ynxxb.com/content/2009-6/19/N88981195821.aspx

 

内容导读近期北京、上海、广州等地部分地块出现的开发商抬价抢地、局部性土地市场火暴等现象,并不能代表全国土地市场走势,并不能被复制到更多的二、三线城市…本文内容系个人观点,仅供参考,不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据,也不构成对文中提及的个人或机构的评价。

 

起拍首日,截至6月16日18点30分,在北京市土地整理储备中心的网站上,广渠路15号地块,没人报价!而之前媒体报道称,包括万科等开发商在内的众多房地产大鳄,将会参与地块竞争。如今出现起拍首日无人问津的局面,可能与北京市政府调整了该地块的规划有关:政府将地块的居住和公建比例由7:3变更为5:5,居住规模被缩小,无疑会引起开发商的不满意。实际上,相比于政府调整土地规划而言,开发商更不满意的是地价被继续推高。

由于土地是房地产开发商得以继续生产经营所必须资源,企业必须去尽可能地争取。自新一轮圈地运动上演以来,一些大型开发商,因其本身的资金实力和企业规模带来的消化实力,对不断被刷新的地价并不感到惧怕,而是勇敢地追高拍地。在一些大型开发商的追捧下,由政府独家“垄断经营”的土地的价格,便再次不断被推高。

这种情况,从最近多个城市出现土地集中成交、不断涌现新“地王”的现象可窥一斑。主要在一些一线城市,如,在上海,最近成交的7幅土地中,有5幅的溢价率超过了100%。在今年以来土地市场一直比较冷清的广州,珠江新城最后一幅住宅用地D8-C3地块,诞生了新的“地王”。之前,富力以约15000元/平方米的楼板价竞得北京广渠路10号地,成为单价“地王”。

于是,一些二、三线城市的地方政府,根据一线城市的情况,判断土地市场已经回暖,于是,准备以修改土地基准价格等方式来抬高土地的出让价格,以刺激开发商拍地。这种做法,已经招致大多数开发商尤其中小开发商们不满。其结果,不但可能导致未来供应下降,而且可能导致更多的开发商放弃竞价拿地,土地市场可能继续冷清。事实上,如位居中部地区、官方此前已释放出将在今年4季度调整基准地价的某省会城市,政府最近推出的10块土地出现了2块流拍、其余8块全部以起始价成交的尴尬局面。6月24日,该市土地市场网上,政府推出的10块土地的网下挂牌时间到期截止,结果,不但有2块土地因无人竞价而没有成交,而且其余的8块地块也因无人竞价而全部以起始价低价成交。因每块均只有一家开发商参与,无人竞拍,没有出现竞价的局面,因此均以起始价成交,没有溢价,8块地的总成交总额才11843万元。这说明,大多数开发商对竞价拍地依然不积极,“将在今年4季度调整基准地价”对开发商的刺激作用可能并不会太大,地价依然维持低位水平,缺少上涨的买方推动力。近期北京、上海、广州等地部分地块出现的开发商抬价抢地、局部性土地市场火暴等现象,并不能代表全国土地市场走势,并不能被复制到更多的二、三线城市。

目前的现实形势是,大多数中小开发商,虽然信心有所恢复,部分开发商也想加大投资力度,但几乎已被高地价拒绝于土地市场门外,而普遍遭遇的资金困境并没真正得到有效缓解。对不断推高的土地价格,大多数中小开发商只能表示不满、放弃拍地外,再无别的办法。

其实,客观而言,中央政府过于宽松的信贷政策,正导致新一轮流动性过剩,房地产市场可能再次出现比2007年更疯狂的泡沫。但需要理性认识到的是,金融危机并没有结束,国内房地产调整周期并没有完成,房地产市场转好的基础还不稳。在这种形势下,如果土地价格再次被推高,可能带动房价进一步上涨。如果房价再次非正常地上涨,可能对房地产需求再次形成遏制,这就不利于房地产销售持续增长。

因此,对于一些二、三线城市的地方政府来说,不能简单地从一些一线城市来看待本地市场,不宜盲目地推高土地价格。如果真想促进房地产市场健康发展,就有必要采取措施,以合理价格增加土地供应,防止地价、房价非正常飙涨。

[项目策略与营销投资顾问工作联系作者陈真诚(新思维企业发展策划公司/先驰投资顾问销售代理机构):QQ:70479688,请注明具体事宜;手机:13808420007,不回打“未接电话”。]

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