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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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陈真诚:收紧二套房政策调控房价是伪命题  

2009-08-04 06:18:05|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈真诚:收紧二套房政策调控房价是伪命题

/陈真诚

 

内容导读:从目前形势来看,由于过度宽松货币政策下市场流动性泛滥,由于通货膨胀预期高涨,由于低利率下的资金成本很低,由于市场各方对房价走势形成了几乎一致性预期,因此说,即便严格执行二套房贷政策,其在近期内调控房价的效果也不会太大本文内容系个人观点,仅供参考,不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据,也不构成对文中提及的个人或机构的评价。

 

最近,舆论界关于银监会收紧二套房贷政策的话题多了起来,各大媒体拿出版面争相报道。有人把银监会重申二套房贷政策当作房地产新一轮调控的重点信号,认为银监会重申二套房贷政策将担当起调控房价的重担,能象狙击手一样及时狙击本轮房价疯涨之势,使房价在目前形势不再上涨转而掉头下跌。而从目前房地产实际情势来看,只要稍做细致分析便不难发现,关于收紧二套房贷政策调控房价之说本身就是个伪命题。而且,只要政府不及时采取加息等措施来有效打击通货膨胀,房价在短期内还将继续上涨。

 

央视节目打开了收紧二套房贷政策的话匣子

6月11日,央视《经济半小时》播出“各大银行集体违规二套房贷暗中松绑”的暗访节目,点名批评银行违规松绑二套房贷款。该报道称,据央视调查发现,在北京30多个楼盘,购买第二套住房,首付只需要交20%到30%,利率优惠从7折到8.5折不等,没有一家楼盘执行第二套住房首付40%,利率上浮10%的规定。在银行方面,受调查的9家银行中有6家都表示可以按照第一套房的优惠政策购房。无不证明二套房贷政策在银监会再三强调不得放宽的背景下在暗中松绑。央视该报道指出,“我们实在很担心,眼下楼市回暖有多少是百姓购买力的真实反映?有多少是钻了房贷政策空子,靠利率优惠换来的所谓需求?又有多少是在大规模信贷扩张之下,引入楼市的资产泡沫?”

自此,正式打开了收紧二套房贷政策的话匣子。在此前,自去12月国务院办公厅发布《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发〔2008〕131号)之后,舆论界就是否已经放松了二套房贷政策的争议一直不断,二套房贷政策在各地商业银行的执行上也开始纷乱起来。可以说,正是央视这档暗访节目播出之后,舆论几乎一致性地倾向了收紧的判断上。

让许多人没想到的是,7月2日,央视重播了“各大银行集体违规二套房贷暗中松绑”这档暗访节目,于是,舆论界、市场界关于收紧二套房贷政策的预期陡然升温。目前,二套房贷政策将收紧已经成为舆论界、市场界普遍预期。

尤其是,紧接央视在前后20天的时间里两度播出暗访节目之后,就有消息称,杭州自7月初起收紧二套房贷。此前,杭州及全国大部分城市在二套房贷方面政策较为宽松。在杭州等地,购买第二套商品房原本,可以享受的首付两成、七折优惠利率的“一套房”待遇。根据新规,7月起,杭州第二套商品房购买者需要首付四成,且利率为基准利率的1.1倍,而不是此前的基准利率打七折。

继杭州等地之后,北京、深圳、上海、成都、长沙等地也传出正式收紧二套房贷政策消息。

事实上,今年以来,二套房贷政策关于二套房首付不低于40%、执行1.1倍利率的规定,已在许多城市被以各种形式松动,政府也有默认的嫌疑。而到了4、5月份通货膨胀预期高涨尤其6月份房价因通货膨胀预期而真实性上涨后,正是各地松动了二套房贷政策,对投资性需求、尤其那些为应对通货膨胀而购房保值的投机性需求的入市起到了“推波助澜”的作用,逐步把房地产市场再次引向了投机方向。而一旦收紧二套房贷政策之后,由于房贷利率提高了,购房成本就相应增加,将降低投资(投机)购房的回报预期。同时,也将增加自住购房者的月还款负担,改善型需求也会受到抑制。因此,不少业内人士认为,二套房贷政策的变化无疑会给目前的房地产市场带来变数。

 

二套房贷政策拉开了房地产调整的序幕

近几年来,尤其2005年前后以来,中国房地产市场持续火热,房价持续大幅度、快速度地非正常上涨。在房地产市场上,投资(投机)行为盛行。由于房价不受约束地连续疯涨,不少自住性消费者也恐慌性地提前加入购房大军。中央政府连续出台政策对房地产市场进行调控,却总不见成效。而由于房价持续非正常地高涨,已经有可能引发出系列社会经济问题的迹象,尤其有威胁到老百姓民生进而社会稳定的可能。本文作者陈真诚分析认为,正是在这种情况下,在连续出台调控政策却不见效果之后,决策层终于出台了“二套房贷新政”这个“狙击手”政策,针对房地产市场上的投资(投机)行为采取了“狙击”对策,对投资(投机)购房者进行“点杀”。

2007年9月27日,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007〕359号,俗称“927房贷新政”)规定:商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求,且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。商业银行应提请借款人按诚实守信原则,在住房贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的,贷款首付款比例(包括本外币贷款,下同)不得低于20%;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30%;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高,具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定,但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

应该说,当时这个“927房贷新政”出台后,由于存在如何认定二套房等漏洞而缺乏可执行性,但尽管如此,由于市场各方通过这个政策对政府态度做出了判断,进而对未来房地产市场走势做出了判断,因此,这个政策一出台,就对房价上涨预期、房地产投资回报预期形成了强力打击,房地产市场就开始了异变。也就是说,这个政策的出台,拉开了此轮因政府救市而打断、迄今为止还没有走完调整周期的房地产调整序幕。

后来,由于“927房贷新政”客观上存在漏洞,于是,2007年12月5日,中国人民银行 中国银行业监督管理委员会联合发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(银发〔2007〕452号),对一些内容做出补充规定:一、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。二、对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭,如其人均住房面积低于当地平均水平,再次向商业银行申请住房贷款的,可比照首套自住房贷款政策执行,但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。其他均按第二套房贷执行。三、已利用住房公积金贷款购房的家庭,再次向商业银行申请住房贷款的,按前款规定执行。

正是这个《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》的出台,更进一步加速了房地产调整的速度,在一定程度上导致了2008年的房市低迷,直到金融危机暴发后,各级政府出台了系列政策救市。

也正因为二套房贷政策在当时背景下对房地产市场产生了巨大的调控威力,因此,自国务院办公厅2008年12月20日发布的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发 〔2008〕131号)后,市场界、舆论界各方对是否应该明确取消或松动二套房贷政策这个问题一直在争论,对政府出台的政策是否意味着已经松动二套房贷政策这个问题也一直存在分歧,甚至发生了比较严重的媒体群体曲解《政府工作报告》内容的事件。

 

市场各方一直在博弈二套房贷政策

正因为二套房贷政策对此轮房地产调整具有特别的意义,因此,有人把2008年的房地产低迷直接归罪于此政策的出台。于是,当金融危机发生后,政府为刺激经济增长而相继出台政策刺激房地产消费后,有人便极力呼吁取消二套房贷政策。在争取政府发文取消二套房贷政策无望后,当政府出台与此相关的刺激房地产消费的政策后,便有舆论千方百计地往“二套房贷政策已松动”方面引导,甚至还出现了两次舆论误导的现象。

一次是,2008年12月20日,国务院办公厅发布《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发〔2008〕131号)规定,“在落实居民首次贷款购买普通自住房,享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时,对已贷款购买一套住房,但人均住房面积低于当地平均水平,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”有些舆论就此称二套房贷政策已经松绑,而淡去了“人均住房面积低于当地平均水平,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房”这个约定条件。

另一次则是,众多媒体群体曲解了温家宝总理在今年人大会上所做《政府工作报告》中的相关内容。

3月5日,十一届全国人大二次会议北京开幕,温家宝总理在作政府工作报告时表示,要促进房地产市场稳定健康发展。对符合条件的第二套普通自住房购买者,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。之后,大量媒体随即以“政府将松绑二套房贷政策”等类措辞为醒目标题,进行报道或转载报道。尤其在各大网站的报道来看,俨然“政府将松绑二套房贷政策”已成定性的政策似的,而淡去了相关前提条件。

事实上,温家宝总理在政府工作报告中说的是“对符合条件的第二套普通自住房购买者,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。

“符合条件”,当指符合以前政策所规定的“当家庭人均居住面积低于城市人均居住面积”这个条件。这在2007年12月5日中国人民银行 中国银行业监督管理委员会联合发布的《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》中就有相关明确规定:对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭,如其人均住房面积低于当地平均水平,再次向商业银行申请住房贷款的,可比照首套自住房贷款政策执行,但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。其他均按第二套房贷执行。

事实上,自“927房贷新政”及其补充通知出台后,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会没有再出台新政策对“二套房贷政策”内容进行新的规定或解释,因此,“已贷款购买一套住房,但人均住房面积低于当地平均水平,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民”这个规定,便成为了改善性购房“比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”的前提约定条件,且一直执行至今。

正因为当时发生了对《政府工作报告》相关内容的群体曲解,于是,就在3月5日当天下午,刘明康在人大分组讨论会后就立即向媒体进行及时澄清。刘明康指出,《政府工作报告》没有说“二套房贷”政策放开!总理说的是自住性、改善性,是第二套普通自住房购买者,与完全放开二套房贷限制有明显区别!住房贷款任何时候都有风险!

在“两会”即将召开前的2月26日,中国银行业监督管理委员会主席刘明康表示,将严格实施二套房政策,积极防范房地产金融风险。

3月7日,银监会相关负责人也表示,“二套房贷”政策没有发生变化,目前也不会再出新政策。同日,全国政协委员、中国人民银行副行长苏宁称,“二套房贷”限制放开是误读。对于二套房政策央行和银监会去年都已经有了明确规定,《政府工作报告》的表述并不是放开二套房贷限制,比照首套房优惠政策的是“符合条件”的二套房,就是居住面积要低于当地平均面积,是为了改善住房条件而购买的第二套房。

 

银监会从没松动过二套房贷政策

事实上,自2007年9月27日央行、银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》及其后联合发布补充通知后,政策中关于“申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”、“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭,如其人均住房面积低于当地平均水平,再次向商业银行申请住房贷款的,可比照首套自住房贷款政策执行”等内容规定,央行、银监会一直没有出台取消或放松规定的政策。

银监会新闻发言人廖岷7月23日表示,以炒房投机为目的的借款人与首套及改善型自住二套房的借款人的还款意愿是完全不同的,因此,对银行的风险也是不同的。对购买首套普通自住房和人均住房面积低于当地水平,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民优惠政策不变,但绝不可延伸适用。对二套房贷款,银监会始终要求商业银行坚持执行40%及以上的首付比例,这一政策从未进行调整。二套房贷的政策约束,符合我国房地产市场发展实际,也符合控制房地产贷款风险的客观规律,对于抵制过度的炒房投机行为,维护我国房地产市场稳定,保障广大居民真实首套购房需求具有重要意义,银监会将不动摇地继续严格执行二套房贷的有关政策。

这样来看,既然官方从没松动过二套房贷政策,那么何谈政策收紧呢?

 

二套房贷政策监管不严导致市场乱象频生

从政策本身来说,监管层从来没有放松过对二套房贷款的政策约束。但要看到的是,事实上,到了执行层面,二套房贷政策确实存在监管不严、商业银行普遍性违规的问题,甚至有监管部门“默认放松”的嫌疑,使政策的权威性、严肃性在客观上收到了挑战,也使得一些消费者对相关政策在一定程度上丧失了信心。

从实际情况来看,由于房贷的不良率在各类贷款中一直是最低的,房贷的风险也比较小,在不少地方,均有商业银行变相放松二套房贷的行为,未按有关规定执行二套房贷政策关于40%首付比例和110%利率的规定。也就是说,在政策的实际执行中,并不是所有银行都按照二套房贷政策的规定执行,甚至有一些一些地区的银监部门也在事实性地违法银监会的政策规定:对二套房贷的政策是首付必须要四成,贷款利率可以根据各家商业银行的风险自行调控。

如北京银监局4月初要求“对于购买非改善型住房的贷款人,商业银行除严格执行二套房贷首付比例四成不变”,但“在贷款利率上由各银行根据风险自定”。再如上海银监局,在4月连续两次发出通知要求严防违规房贷。在上海银监局公布的《关于进一步规范个人住房按揭贷款业务的通知》中明确:除首套自住型普通住房和首套改善型普通住房外,首付均不得低于40%。6月初,上海银监局再次强调二套房须首付四成,禁止再降。

这就是说,银监部门强调的是对首付做出严格规定,而利率折扣的权力下放给了各商业银行。

正因为地方银监部门对各地商业银行的首付比例限制较严,地方商业银行在利率优惠方面有一定的自主空间,因此,市场上呈现首付较严但利率优惠较多的局面。

从实际情况来看,对于二套房,各地商业银行主要是在利率上面给予利率优惠。在这方面,不同的地区也出现了不同的做法。大多地区的商业银行的做法是,第二套房的首付不低于四成,但购房者可享受贷款利率七折优惠。在有些地方,商业银行的做法是,第二套房的首付不低于四成,但购房者可享受70%或在71%-100%之间贷款利率的优惠。也有些一些商业银行的做法是,对于第二套房,不但购房者可享受贷款利率七折优惠,而且首付也只要三成。如果购房者能证明第一套房子已经卖掉,或者第二套房属改善型住房,就可享受第一套房的优惠标准,即首付两成,七折利率。

 

二套房贷政策回归但效果有限

央视《经济半小时》6月11日播出“各大银行集体违规二套房贷暗中松绑”的暗访节目后不久,银监会于6月22日颁发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》(银监发[2009]59号文件),再次重申第二套房贷有关政策,强硬要求严控二套房贷政策。

银监会要求各银行必须严格执行之前关于房地产贷款的相关政策,并且明确表示“各银行不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃‘第二套房贷’政策约束,不得自行解释‘二套房贷’认定标准,不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。” 商业银行未来对向同一贷款人发放的二套房贷款,除规定的“改善型住房”可依据《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发[2008]131号)参照首套房执行2成首付、7折利率外,其余所有贷款均执行4成首付、1.1倍利率。此外,银监会还再次强调要严格贷前审查和按揭贷款发放标准,比如要坚持面测面试和实访制等。对于已经违规发放的二套房贷款,银监会要求加强监测和分析,做好对客户违约情况的监测。

这是银监会自国务院办公厅去年底下发《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发[2008]131号)之后,第一次以发文件的方式明确要求商业银行参照标准执行二套房贷。

其后,7月17日,银监会主席刘明康在“2009年第三次经济金融形势通报会”上强调,要控制房地产贷款风险,严格执行“二套房”标准,严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则,严格执行与借款人100%“面谈”、“面签”制度,采取切实有效措施防范“假按揭”、“假首付”现象的发生。

舆论认为,这些意味着,二套房贷政策将在政策上回归。在实际执行上,外紧内松的做法将被叫停,打着“改善型自住房”旗号而实为“投资型二套房”的房贷优惠将被取消,以个人为单位认定房产套数、贷款结清不计入房产套数等“灵活”做法将会停止。

今年上半年,由于政府出台系列政策救市,改变了市场对政府调控房价的态度的判断发生了变化,改变了市场对房地产大势、房价走势的预期。尤其是6月份以来,由于通货膨胀预期进一步高涨,而目前又看不出政府将在近期内出重拳打击通货膨胀的迹象,除一些有自住购房需求者加速入市外,已有越来越多的投资性资金入市购房以求资产保值升值来对抗通货膨胀,而开发商也顺势而为地抬价销售,这样,房价形成了真实性上涨。本文作者陈真诚分析认为,正由于房地产等领域再次形成了泡沫,地价、房价再次上涨,未来通货膨胀预期还在加剧,房价在短期内难以找到太多的下降理由,这些又进一步改变了房地产预期,进而将进一步刺激投资性需求入市,很可能导致房价继续上涨。

在这种情况下,银监会再次发文强硬要求严格执行二套房贷政策,使二套房贷政策在政策要求上回归,客观而言,对抑制房地产市场上再次兴起的投资(投机)潮当有一定的效果。但本文作者陈真诚分析认为,从目前形势来看,由于过度宽松货币政策下市场流动性泛滥,由于通货膨胀预期高涨,由于低利率下的资金成本很低,由于市场各方对房价走势形成了几乎一致性预期,因此,即便严格执行二套房贷政策,在近期内调控房价的效果也不会太大。

 

[职业经理人任职工作联系或项目策略、营销投资顾问与楼盘销售代理工作联系作者陈真诚:QQ:70479688,请注明具体事宜;手机:13808420007,不回打“未接电话”。]

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