注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

陈真诚

营销创造价值

 
 
 

日志

 
 
关于我

籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

网易考拉推荐

陈真诚:有什么能阻止房价涨  

2009-08-05 04:20:05|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

陈真诚:有什么能阻止房价涨

/陈真诚

 

内容导读:如果政府不及时加息打击通货膨胀,恐怕没什么能阻止房价在短期内继续上涨。随之而来的可能则是,房地产市场迎来令人可怕的滞涨本文内容系个人观点,仅供参考,不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据,也不构成对文中提及的个人或机构的评价。

 

6月22日,银监会下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》(银监发[2009]59号文件),重申二套房贷政策,强硬要求严格执行。银监会要求各银行必须严格执行之前关于房地产贷款的相关政策,并且明确表示“各银行不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃‘第二套房贷’政策约束,不得自行解释‘二套房贷’认定标准,不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。”商业银行未来对向同一贷款人发放的二套房贷款,除规定的“改善型住房”可依据《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发[2008]131号)参照首套房执行2成首付、7折利率外,其余所有贷款均执行4成首付、1.1倍利率。此外,银监会还再次强调要严格贷前审查和按揭贷款发放标准,比如要坚持面测面试和实访制等。对于已经违规发放的二套房贷款,银监会要求加强监测和分析,做好对客户违约情况的监测。

其后,7月17日,银监会主席刘明康在“2009年第三次经济金融形势通报会”上强调,要控制房地产贷款风险,严格执行“二套房”标准,严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则,严格执行与借款人100%“面谈”、“面签”制度,采取切实有效措施防范“假按揭”、“假首付”现象的发生。

有人将这看作是房地产新一轮调控的重要信号,认为银监会重申二套房贷政策将遏止本轮房价疯涨之势。而从目前宏观经济形势和房地产实际情势来看,只要政府不及时采取加息等措施来有效打击通货膨胀,银监会重申二套房贷政策,很难抑制房价在短期内继续上涨的势头。也就是说,银监会重申了二套房贷政策,其调控房价的效果不会太大,短期内房价还将继续上涨。具体来说,其主要理由如下:

首先是,当今的房地产市场环境与2007年9月27日中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(俗称“927房贷新政”)时已大不相同。

当时,由于政府调控房价的意志很明显,因此,二套房贷政策一出台,就使市场各方、舆论界等对出台政策的动机、效果等形成了几乎一致性的判断,对房地产大势、房价走势形成了几乎一致性的预期,因而能产生比较明显的效果。

如今,宏观经济形势、房地产实际情势已经大为改变。尤其是,为了刺激经济增长,为了刺激房地产消费,到目前为止,还看不出政府想在近期内开展新一轮房地产调控的明显迹象,看不出政府再次调控房价的意志表达。相反,甚至不排除政府在默认房地产泡沫、默认房价上涨、希望通过房价上涨来逼迫更多资金投入到房地产消费中以刺激经济增长的可能。

在这种情况下,银监会重申二套房贷政策,难以产生当时出台新政的市场威慑力,难以产生政策刚出台时那样的效果。

其次是,《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》的主要内容,实际上属于“老调重弹”,缺乏政策的新鲜感所可能带来的调控效果。而且,由于二套房贷政策在执行上客观上一直存在监管不严等问题,政策一度被各地商业银行直接或变相松动,因此,二套房贷政策在权威性、严肃性等方面已经受到了挑战。

这些自然会影响到市场各方的心理,从而影响其对房地产大势、房价走势的预期和参与到市场中的实际行为,因而将影响二套房贷政策调控房价的效果。

第三是,尽管中国银监会6月22日下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》,银监会主席刘明康7月17日强调要严格执行二套房贷政策、严格执行与借款人100%“面谈”、“面签”制度,但由于政府、二套房贷政策监管者的态度事实上比较暧昧,总想在复苏宏观经济、刺激房地产消费、抑制银行风险、促进房地产投资又让房地产市场不产生泡沫等方面求全求美,幻想商业银行及房地产市场各方都是乖孩子,在下发了严厉的通知后依然没有审核具体操作,因此,从目前来看,其结果依然是雷声大雨点小。在不少地方,商业银行依然还在继续“外紧内松”,已经严格执行二套房贷政策的并不多:有的以细则未出为理由而在观望,有的依旧在屡屡突破、频打擦边球,甚至和开发商在暗中想办法执行私下制定的“优惠政策”。

在这种情况下,本文作者陈真诚分析认为,其调控房价的效果值得质疑。

第四是,实际上,今年以来,政府大量发行货币,信贷大规模增长,市场流动性泛滥,通货膨胀预期日趋高涨,这些正是影响近期房地产大势、房价走势的主要因素。这些因素对房地产的影响力,将比二套房贷政策更大,无疑会对冲银监会重申二套房贷政策对房地产预期可能产生的影响。

2008年11月以来,为了刺激经济增长、扩大内需,中国实施适度宽松的货币政策,取消了信贷规模控制,部分被压抑的贷款需求和一些商业银行的放贷冲动集中释放,形成了贷款爆发性的增长。

数据显示,今年上半年,新增信贷总量已经超过7万亿。从目前的形势来看,信贷还可能大规模增加。7月份,即使新增信贷量真如市场预期的那样只有5000亿,那也将是个不小的数目。因为,即使每个月平均按5000亿,全年12个月也将达6万亿。这个数目,也将非常可观。因此,客观而言,目前的信贷政策,实际上已不是适度宽松,而是过度宽松。

在大规模增长的信贷资金中,有不少并没有进入实体经济领域,而是流向了房市、股市进行投资。泛滥的流动性,进入房地产市场进行投资性购买,必然推动房地产泡沫的形成,追逐并推动房价再次阶段性上涨,其对房价的影响力很可能会超过二套房贷政策。

第四是,目前还看不出政府将在近期内出重拳打击通货膨胀的迹象,因此,通货膨胀预期还将持续高涨一段时间。无疑的是,通货膨胀预期高涨,必将提升房地产资产估值水平,逼迫更多的资金进入市场,通过购房获取高额的投机性回报,或实现资产的保值升值,对抗通货膨胀。

在通货膨胀预期高涨而政府态度暧昧的当前,二套房贷政策,难以对因通货膨胀预期而进行投资性购房者形成足够的威力。

第五是,对于购房投资来说,最终追求的是投资的预期收益与成本之间的差值最大化。低利率,现实中的市场操作技巧等,可以在很大程度上把二套房贷政策的效果对冲。

即便真的严格执行二套房贷政策,购房者按照利率的110%支付贷款利息,但中国人民银行在2008年9至12月份连续五次降息,使得目前的存贷款利率水平已经很低,因此,贷款购房的资金成本依然不高。对于通货膨胀预期、房价上涨预期下作为资产计价估值上的房地产投资回报来说,在低利率上增加10%所造成的资金成本增加,并不算什么。

另一方面,相较于30%来说的40%首付,对一些手头有充足资金者来说,其影响也不大。而且,在实际操作中,开发商往往可以通过购房送红包返首付款等办法来化解40%首付的问题。

正因为这样,即便严格执行二套房贷政策,投资性购房者依然可能继续入市购房、炒作,进而可能把房价在短期内继续推高。

总的来说,结合分析目前的房地产实际情势等因素来看,本文作者陈真诚分析认为,即便严格执行二套房贷政策,只要政府不及时采取加息等办法来打击通货膨胀,只要投资购房者的资金成本不因加息而增加,那么,房地产投资回报预期可能还将继续上升,房价在短期内可能还将继续上涨。

当然,也要看到的是,由于房地产并没有走完调整周期,房价继续高涨,可能逼使一些自住性需求暂时退出市场,使得市场的有效需求不足,其结果将是成交量因被房价上涨狙击而下降。

事实上,数据显示,7月份,北京、上海、深圳、广州四个一线城市及一些二、三城市的一手住宅成交量已经出现了环比下降:北京市共成交期房商品住宅12840套、成交面积148.1万平方米,环比分别下降10.5%和5.7%,剔除其中的经济适用房和限价房外的期房商品住宅日均签约套数量环比下降9.1%;上海市商品住宅成交面积为194万平方米,相比上月减少了5.37%,成交量也出现下跌;深圳市新建商品住宅销售面积为54.83万平方米,环比6月份下降17.4%;广州网上签约售楼数共计6653套,比6月网上签约10502套大幅下降36.6%;厦门、东莞、杭州、温州、宁波、苏州、青岛、济南、长沙等几十个二、三线城市也出现了成交量环比下降,有的降幅甚至超过了30%,超过10%的不在少数。

诸多地区普遍性地出现成交量下降,往往是房地产市场走向阶段性调整的先兆。房地产一旦回归调整通道,自住型消费者很可能将再起观望,并对投资性消费者的心态也将产生影响,从而可能导致市场成交进一步清淡。而另一方面,由于通货膨胀预期持续高涨,政府不愿意及时加息打击通货膨胀,即便市场是有价无市,但多数开发商也很可能将根据通货膨胀预期和对政府态度、房价走势的经验判断而不断上调房价。本文作者陈真诚分析认为,这就是说,在目前通货膨胀预期、政府态度、房地产实际情势等因素构成的大环境下,尽管银监会重申二套房贷政策,也难以狙击短期内房价继续上涨之势。

甚至可以说,如果政府不及时加息打击通货膨胀,恐怕没什么能阻止房价在短期内继续上涨。随之而来的可能则是,房地产市场迎来令人可怕的滞涨……

 

[职业经理人任职工作联系或项目策略、营销投资顾问与楼盘销售代理工作联系作者陈真诚:QQ:70479688,请注明具体事宜;手机:13808420007,不回打“未接电话”。]

  评论这张
 
阅读(477)| 评论(1)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017