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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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陈真诚:政府短缺房地产管理人才  

2009-08-06 22:32:05|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈真诚:政府短缺房地产管理人才

/陈真诚

(原文发表于:2009年8月3日 《中国房地产报》)

 

在中国,房地产业具有经济属性和明显的政策属性。房地产市场的政策属性,对房地产市场的影响,甚至超过经济规律本身。

中央政府对房地产管理分别由住房和城乡建设部、国土资源部、中国人民银行、中国银行业监督委员会、国家发展改革委员会、国家统计局等多个部门分别履行。到地方政府层面,除沿袭这种管理构架外,还细分出更多的管理部门,有的部门还不属于中央相关部门的垂直管理,归地方政府直接管理。因此,政府管理构架复杂,管理工作错综复杂,是房地产管理的一大特点。管理者在执行中央政府政策的时候,难免不受地方政府意志的影响乃至左右。

特别需要认识到的是,作为房地产开发所必需资源的土地,在法律意义上属于国有,在权属执行上又基本上属于各级地方所有、支配的资源。因此,在执行土地政策方面,难免不出现地方政府政策与中央政府政策不一致的情况。

一级土地市场由政府垄断。地方政府既负责土地规划、土地市场管理,又负责土地资源开发、土地销售。土地出让金收入基本上属于地方政府的收入,而且甚至成为了主要收入。地方政府既是履行政府治理功能的管理者,同时又是居于垄断地位的“土地商人”,因此,其管理工作不能不受商业利益的影响,难免不出现与社会保障、房地产行业健康发展等方面要求不一致的地方。

在这种体制下,作为市场主体之一的开发商,实际上变成了高度依附于政府管理机构和政策的特殊行业经营者。

正因为此,中国的房地产业已经变得非常复杂。房地产领域的政府管理工作,存在着各种不足。其中,在政策出台与执行方面表现尤为突出,不但出现了中央政府政策不完善、同一部门的前后政策或不同部门之间的政策不一致的现象,而且还出现了地方政府与中央政府政策不一致的地方,或者说中央政府的政策在地方政府执行上打了折扣、走了样,这些正是造成房地产调控不到位、市场问题层出不穷的主要因素之一。之所以会是这样,除管理机构多、管理构架复杂之外,还有政府管理人才缺失等方面的因素。政府的行政管理逻辑,使得具有市场眼光和承担市场业绩责任的房地产行政管理人才缺乏。

作为政府房地产管理人才,不但要具有行政管理能力,还要具有市场意识和市场管理能力;不但要具有垂直协调的能力,还要具有在不同部门之间的横向协调意识和管理能力。客观而言,当前具备这种能力的政府管理人才相当缺乏,尤其是具有市场意识和经济管理能力的政府管理人才不多。出现这种情况的主要原因,既有体制上、管理模式设计上、管理构架布局上存在不足的问题,更有在人才培养、任用、环境建设等方面的问题。

现实情况是,政府房地产管理工作,属于绝对的行政管理主导,对管理人员的任用、评价,采取的是“官本位”制度。在这种制度下,管理人员实际上是官员,缺乏市场开发、维护等方面的意识和责任压力。对管理人员的考核,重在政绩,而不是市场业绩。而且,在不同部门之间,还存在利益冲突、沟通不畅通、协调难度大等方面的问题,导致管理人员难以发挥管理职能。无需讳言的是,这种制度,不但不利于房地产行政管理人才培养、任用,还不利于房地产行政管理人才的能力发挥;不但严重影响到房地产管理水平的提高,还影响到房地产市场的健康发展。

为了促进房地产市场健康发展,为了提高政府管理房地产的能力和质量,政府应对房地产管理体制缺陷和管理人才缺失等问题引起重视,在不断推进管理体制改革的同时,强化房地产管理人才的培养和任用。

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