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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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东莞时报:地价÷房价<30%  

2009-08-16 19:13:03|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地价÷房价<30%

(来源:2009年8月14日 《东莞时报》

 

  地价与房价关系

  

  是土地价格趋高,推动房价上涨,抑或房价上升,加速地价变高?

  这种命题,决非容易定论。

  但国土局前段时间的一个调查结果,似乎也在另外一个层面,为这两者关系作出注脚。

  在这份由国土资源部牵头的调查报告中,得出一个结论:地价只是占了房价的一小部分。

  这是有数据支撑的。

  620个案例中,销售房价最高为45000元/平方米,最低为1130元/平方米;地价占房价最低比例为5.3%,最高为58.6%。大多数项目地价占房价比例在15%~30%之间。620个案例平均为23.2%,其中,比例在30%以下的约占案例总数的78%。

  戏剧的是,这份调查报告,更被视为对工商联的一个颠覆。

  早在今年两会上,全国工商联在《我国房价为何居高不下》一个议案中就提到,房地产项目开发中,土地成本占直接成本的比例最高,达到58.2%。

  “地价决定房价”一论由此找到了强有力的支撑点。甚至有人提出,“土地偏紧、地价偏高,直接影响了房价”。

  这个观点,简直与任志强想法一致。

  在刚刚更新的博客里,针对国土资源部“地价只占房价一小部分”的结论,任志强表示了反对。理由是这样的:土地出让金是国家收取的所有权租金,这部分组合在取得之初就必须交纳3%~4%的契约税,而进入房价之后又再次收取了房价中的契约税。这种费上费、费上税的重复性征收都是因土地而产生的成本中的一部分。重要的不是土地占房价中的比例,而是其合理性与增长动力对房价的影响。

  地价与房价之间的关系,注定很纠结。

  有观点旗帜鲜明地表示,地价并非是房价上涨的源动力。

  他们说,房价并非因土地成本的上升而被推高,开发商对未来房价的预期,是地价高低的决定因素。 

  东莞地价7年翻6倍

  必须要承认的一个事实是,土地招拍挂的实施,让地价一路飙升。

  2004年8月31日,对于土地交易市场来说,是一个不平常的日子。这种不平常,以致被业内定义为“8·31大限”。

  东莞地价就这样被一路推高。东莞国土局统计结果表明,东莞的一级市场地价2006年同2000年相比,平均单位地价由633.58元/平方米上升到3597.4元/平方米,平均楼面地价也由850元/平方米上升到1500元/平方米左右。

  7年,地价翻了6倍,这就是土地招牌挂实施以来,东莞地价历经变化的真实版本。

  地价一路飙升,房价由此水涨船高。

  房价上涨,地价究竟起了多大作用?这点,难以证明。但,记者日前针对城区10个项目,对这些项目签约均价和当年楼面地价作了对比,得出一个结果:地价房价比低于30%。

  在10个项目中,地价房价比最小的比例为8.2%,凯名轩,以城市豪宅定位的一个高端楼盘。

  2005年通过拍卖竞得的地块,楼面价位1114元/平方米,现在售价为13560元/平方米,其中,包含了3000多元/平方米的豪华装修标准。

  江南第一城、塞纳城市嘉园、时尚岛蓝钻、东方华府等楼盘地价房价比普遍在10%~30%之间。

  10~20%较合理

  那么,地价房价比,究竟位于什么区间,更合理?

  中国著名品牌营销专家、知名房地产策划专家陈真诚说,普遍来看,地价房价比偏高。但同样有个问题,在目前房地产大环境下,即便地价降低,即便地价房价比降低,开发商也未必会因之而调低销售价格,因几乎没有开发商按照成本定价法来定价,而主要是按照利益预期、参考同行等来定价。地价是构成房价的基础要素,决定房价的最低水平,但对房价的最高水平的直接影响不大。

  陈真诚认为,地价房价比在10~20%之间比较合理。

东莞时报记者 蓝学才http://dgtime.timedg.com/html/2009-08/14/content_317806.htm

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