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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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云南信息报:增加土地供应就能平抑房价?  

2009-08-28 18:49:03|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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增加土地供应就能平抑房价?

来源:2009年8月28日  《云南信息报》 http://www.ynxxb.com/content/2009-8/28/N89585568776.aspx

 

近期,上海市迎来了新一轮的推地热潮,该市规划和国土资源管理局发布公告近期内共推地总面积达70多公顷。截至8月24日,昆明本月也成交了6块土地。同期,国土资源部强调各地在加大土地供应的同时要严防“囤地”现象。与上海相似,据悉,鉴于上半年房价涨幅过快,过去一段时间以来,各地政府纷纷加大了土地出让力度以平抑房价。

婳婳(主持人):为了平抑房价,各地政府可谓用心良苦,用尽各种政策和手段。加大土地供应量,目前也成为手段之一。但到底有没有作用呢?或者说作用有多大,在各方人士看来值得商榷。

 

推地是危险的“房价加速器”

高阳(云南财经大学传播与经济发展研究中心 副主任):面对持续高烧的房市,各地政府纷纷加速土地供应,以期平抑房价。但在笔者看来,达成这一目标基本上是不可能的。

首先,增加供应、调整供需关系能够平抑产品价格这一经济原理只适用于消费品领域,对现阶段投资属性占主导地位的房地产来说,基本不适用。进一步说,在当前宏观经济政策的框架下,闲置土地清理政策执行并不到位,房地产生产周期和开发节奏基本控制在开发商手中,大量增加的土地供应并不能如期成为大量增加的商品房供应,还有可能成为开发商囤积资产、拉升房价的手段。

更重要的是,从房价的形成机理来看,其决定因素是预期而不是供求:在当前大量信贷和宽松政策的经济背景下,市场对房价的预期不断走高,房地产已经从投资品演变为投机品,这并不是加大土地供应能够解决的问题。

并且,加大土地供应容易割裂房产和地产,形成房价的同向“加速器”:一方面,在市场预期的作用下,加大土地供应往往会催生出一个个“地王”,制造土地市场繁荣,拉升了地块周围房价,加速房价的上升;另一方面,当政策和市场预期发生逆转时,开发商手中持有的大量土地又将对房价产生砸盘效应。

所以,当前加大土地供应不仅起不到平抑房价的效果,如果操作不当还有可能累积风险。

婳婳(主持人):不但不能平抑房价,反而会成为“房价加速器”?果真如此,虽然打击了投机商,但广大的无房一族就更是买不起房了。

 

仅靠增加供地不能平抑房价

陈真诚(中国著名品牌营销专家、经济学家、房地产专家)在目前房地产实际情势下,仅靠增加土地供应是不能有效降低房价的。这是因为:

首先,决定房价走势的主要因素是:一是通胀预期拉高房价预期。二是在大量发行货币、信贷大规模增长的同时采取了低利率,使得利用贷款买地、炒房的资金成本过低,即便二套房按照110%支付利息,但相对于通胀预期下的收入预期而言不算什么。三是地价上涨推动房价上涨预期。四是开发商不愿意降价甚至涨价销售。如果这些因素没有发生改变,采取其他任何措施都难有理想效果,增加土地供应不是能在短期内平抑房价的最有力工具。

还有,从拿地到建房上市销售,期间需要至少1-3年的时间周期。对目前的房价而言,是远水救不了近火。

再则,在目前的土地储备制度、招拍挂出让制度下,由于房价预期向上,尽管政府增加土地供应,优质地块的地价还将继续上涨或维持高位。每多推出一块土地,就可能再把地价进而房价预期向上推高一次。政府高价推地越多,房价预期可能被推得越高。

其实,目前房地产市场上正囤积、闲置着的土地没有开发。最近,有研究报告指出,6年来57%住宅用地闲置。国土资源部网站不久前也刊文认为,单靠增加供地难抑房价上涨!国土资源部认为,每年供应的土地开发商都建不完。如果政府无条件地向开发商出让1亿平方米住宅建设用地,开发商可能马上就会囤掉7000万平方米,只拿出其中的3000万平方米慢慢规划和开发。

这也就是说,由于房价在短期内还将因强力因素支持而继续上涨,新增供地对平抑房价的意义不大。个人认为,一些地方政府增加土地供应的真实目的,或许不是真的为了平抑房价,而是可能趁土地行情大好之机,多卖出土地,以便获得更多的卖地收入。

婳婳(主持人):6年来57%的住宅用地还在闲置。国土资源部也认为,每年供应的土地开发商都建不完。那目前这样大力供应土地,其平抑房价的作用能有多大真的令人担忧。

 

加大土地出让平抑房价是想当然

青铜(自由撰稿人):为平抑房价,各地狠手连连,比如严格执行二套房贷收紧政策,让恐慌性投机面临巨大成本。更大的恐慌自然是房源不足,于是不少城市宣布将出现供应高峰,甚至用“井喷”来形容,一路攀升的房价要不要掉个头呢?

支撑完善金融监管,抑制过度投机,以及增加房源供应,引导自住房刚性需求的一个好消息是各地纷纷加大土地出让的力度。上海连发让地公告,迎来新一轮推地热潮;截至8月24日,昆明本月也成交了6块土地,一线楼市成交量向好带动了开发商的拿地意愿。

就国土部而言,思路是每年供应的土地开发商都建不完,所以不要说地荒引发房价飞涨。况且开发商闲置土地占已获得土地面积57%,这么多土地,紧缺何在?你要囤地未建,我就要严厉查处。

供应既然相当充足,按照供求关系决定房价的理论,是不是出让的土地越多,越能形成对高房价的逆转?非常遗憾,这些土地不是直接供应给购房者,需要开发商完成从土地到房屋的转换,决定权和主导权还是在开发商手里。开发商拿地,首先有一个预期,可以获得良好的回报。若是回报不利,头上还套着监管紧箍咒、政策紧箍咒,难道把地拿下来等着严厉查处?有没有这么傻的开发商?

各有关方面自然想把房地产定价机制控制在合理范围,有一个维稳框架确保出让土地的财政收入和“住有所居”的大略共赢,但商人逐利的天性会摧毁想当然的良好愿望。如果查不明房价的实际构成,搞不清楚弊端究竟何在,加大土地出让力度其实是新一轮弃简入繁,反而为高房价蒙上一层迷雾。

婳婳(主持人):房价构成从头到尾都是一个“复杂”的工程,不然,有关部门也不会进行三番五次的调查都调查不清,因为它确实是一个行业的“秘密”。所以,要想平抑房价,真的不是增加点土地供应这么简单就能解决了的事。否则,早就“居者有其屋”了,不是吗?

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