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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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陈真诚:需重视房地产公权市场问题(云南信息报)  

2009-08-28 19:10:03|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈真诚:需重视房地产公权市场问题

(原发表于 2009年8月28日 《云南信息报》 http://www.ynxxb.com/content/2009-8/28/N89585584437.aspx

 

“过去我们对公共产品的生产和市场化改革,没有从公权和市场的角度给予足够的认识”。住建部法规司副司长徐宗威不久前接受媒体记者采访时认为,必须认识和规范公权市场,加强对涉及公共权益的经营项目的监管,保护市场中的社会公众利益。

只是,一般所言及的公共产品、公权市场的范围,往往忽视了对房地产领域的关注与重视。而其实,房地产或是涉及公权市场的最广泛的领域且影响深远。这是因为,土地属于国有,当是最重要的公共产品。而在土地之上,又直接衍生出诸多公共产品或公共权益的生产项目,形成公权市场。

首先,作为资源性产品的土地,因政府公权力的直接行使或参与,衍生或关联出了诸多经营行为与经营性产品。政府成为了实实在在的土地经营者,成为了商人。譬如,政府从农民手中征地与其后的销价价差、一级开发所获得赢利、拍卖出让时因定价因素而产生的收益等等,体现着公权市场,体现着政府通过对公共产品的独家支配、经营权而获得赢利的“商业性”。

其次,在房地产开发、经营等方面,也存在公权市场。其中,最典型的当是基于民生保障的经济适用房。有些地方政府,不再建设经济适用房,以货币补贴予以代替。由于这种做法实际上已将保障住房与商品房合二为一,已经变性,因而,招致了公众不满。曾有人抱怨称,虽然货币补贴降低了购房成本,但由于变成了商品房,购买后就需按照商品房来承担物业管理费用等。而且,有些经济适用房建得太偏远,而且价格不低,导致弃购。尤其最近,频繁爆出问题,经济适用房颇遭微词,关于经济适用房去留问题的争论持续而激烈。其中一个重要原因涉及到公权市场问题。

按照相关政策、制度,经济适用房由政府委托开发商建设、经营,采取土地划拨的方式,定价中不包含土地成本,开发经营的利润也受限制,因此,定价的主要依据则是建筑及其材料成本等。按理说,这个成本核算并不太难,因主管部门有当地的造价“定额”(建筑公司承揽业务时一般以“定额”为依据并在一定幅度内下浮报价),材料成本也不难核定。但现实中,一方面,政府决定让谁去开发、经营经济适用房项目,本身存在个公权市场问题。另一方面,开发商获得经济适用房建设项目后,定价也就主要变成开发商的事,公权市场向商业市场转化,往往随行就市,所以就出现经济适用房定价不低的问题。这样,定价问题便复杂化了。

加上其他原因,于是有人提出要让经济适用房退出。对此,本人认为不以为然,而是要改变思维模式和运作方式,加强监督管理。这是因为,目前所存在的问题,并不是经济适用房本身的问题,而是运作上的问题。除政策等因素外,需要解决公权市场问题。而且,经济适用房的价格高低,其实对商品房价格存在一定的制约力。总之,在房地产领域,政府需重视公权市场问题,加以规范和完善,当有利于促进房地产市场健康发展。

 

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