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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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今晚报:地产国家队跑步进楼市抢地 引发推高房价担忧  

2009-09-04 12:42:02|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地产国家队跑步进楼市抢地 引发推高房价担忧

来源:2009年9月3日《今晚报》 http://office.sh.focus.cn/news/2009-09-03/750173.html

 

  低迷、徘徊、反弹、疯狂……截至目前,全国房地产市场走出了一个完整的“V”字型行情。而在这轮楼市的强劲反弹中,“国字号”房地产企业成为抢地热潮中的“急先锋”。据不完全统计,5月以来短短两个月内,北京、重庆、杭州、广州等重点城市相继刷新历史纪录的单价和总价“地王”已达到13块,其中国字号房企所涉土地款合计已超过265亿元。

  显然,绝无仅有的融资能力支撑了这支地产“国家队”的崛起。统计显示,今年2月至今的半年时间内,11家央企地产公司进行融资,总额达831.8亿元,而这些融资动作大多集中在地王频出的6、7、8月份。方兴地产和远洋地产均闯入融资“百亿俱乐部”,与同是融资80亿元的保利地产和中建地产位列融资榜前三名。

  资金实力雄厚的地产央企跑步进场,掀起新一轮抢地热潮,不仅引起人们对会否推高房价的担忧,更引发业界对央企涉足房地产加大市场泡沫的争论。

  国资大房企进场抢地

  楼市持续升温,众多地产龙头企业纷纷开始四处抢地,各地地王层出不穷。其中,又以大型国资房企势头最猛。

  上半年,在土地市场动作最大的当属被称作地产“五朵金花”的保利地产。据保利地产半年报透露,其土地储备已高达1911万平方米。但保利地产仍然表示“在重点城市和中心城区的储备仍显不足。将持续关注并积极参与公开招拍挂市场。”

  7月16日,保利地产以8.5亿元取得广州市白云区金沙洲B3702A09地块。8月5日,保利地产以7549元/平方米的楼板单价摘得苏州地王。

  在天津,保利地产同样频出重拳。6月29日,以3.81亿元竞得和平区和平路与慎益大街交口东南角地块。8月14日,以20.4亿的价格拍得津东丽昆(挂)2009-082号地块。

  如果说,以地产为主业的保利地产大规模圈地多少还能让人理解的话,那么北京两大并非以地产为主业的央企高调进入市场,则多少引来一片惊呼:6月30日,中国化工集团下属企业方兴地产以40.6亿元拿下今年北京地王——广渠路15号地;此前数日,中国电子信息产业集团公司下属企业成都中泽置业以19.05亿元价格拿下北京奥运乡村九厂地块。

  中金公司相关报告将“国资背景企业占多数”作为此轮地王区别于2007年地王的最大标志。“未来更多的拥有信贷和融资优势的国有企业将逐步提升在地产行业的市场份额。”中金公司称。

  庞大的融资巨无霸

  据悉,当前国资委分管的136家央企中,近八成企业涉足房地产业。其中以地产为主业的有16家,如中国建筑、保利地产、远洋地产、华润置地等;辅业包含房地产的央企则近90家,其主业原本和地产关系不大,来自钢铁、冶金、医药、农业、粮油、化工等行业,这些企业组成了最新的一支融资和拿地大军。专业人士推算,目前央企房地产业务的资产总量已超过3000 亿元。

  和其他民企、上市公司及中小规模国企相比,地产央企在融资方面更显强势。通过银行信贷、股票上市、发行债券等融资手段,这些地产央企强力补血,一个个养得“兵强马壮”。

  8月18日,招商局集团旗下的招商地产发布公告,定向增发融资50亿元议案获股东大会通过。这次融资距离其上次增发募资才仅仅8个月——去年11月底,招商地产就增发4.5亿股,募集资金59.4亿元。

  而不久前的7月15日,同属央企旗下的保利地产也向包括中国保利集团在内的8名特定对象非公开发行3.3亿A股,募集资金78.15亿元。

  在H股市场,5月下旬,华润置地发布公告称,拟通过配售3亿股股份,融资38.2亿元,用于添置土地储备和日后企业的运营资金;在今年3月和7月,方兴地产也先后增发24.5亿元和10.5亿元。

  据了解,在央企地产公司831.8亿元融资额中,来自银行授信的资金为345亿元,而各种增发融资额为405.5亿元,其余81.3亿元则为发行公司债以及向金融机构借贷。

  行业占有率提高

  在整体市场回暖的基调下,几大上市地产央企纷纷交出了一份华丽的半年报,而且普遍超过预期。

  在H股市场,几大上市地产央企同样表现不俗。中海地产上半年实现盈利53.8亿港元,比去年同期增长了21%,其中内地房地产业务港币51.1亿元,比去年同期增长了27.2%,毛利率37.3%。华润置地今年上半年的合同销售收入增长了5.5倍至100亿元,占全年收入预测的75.6%。

  据统计,今年前6个月全国商品房销售面积达到3.41亿平方米,同比增长31.73%,销售额1.58万亿元,同比增长53.02%,这已经是史上最佳。

  然而从保利、招商等企业的半年报可发现,这些地产央企的吸金能力远超大盘。比如保利地产2009年中报披露,上半年公司实现房地产销售面积252.43万平方米、销售金额210.54亿元,比去年同期分别增长164.41%和168.18%,以此计算,保利地产的市场占有率已经从2008年底的1%提高到1.3%。招商地产在10个城市、共计有19个楼盘推向市场,销售面积62.32万平米,销售金额71.69亿元,并将全年计划开工面积由112万平米调升为247万平米。

  分析人士指出,行业集中度在进一步提高,这一方面是因为龙头房企在资金、规模、技术上占有优势,另外更加注重品牌和资信建设为其迎来了市场。

  引发推高房价担忧

  具有信贷优势的央企纷纷涉足房地产,折射出我国整体产能过剩的困境。而众多央企不惜一切代价的拿地,也引发了人们对会否推高房价的担忧。

  6月30日,中化方兴以40.6亿元豪夺北京广渠门15号地,创下今年土地市场公开供地单宗地块成交价的新高,楼面地价高达14494元/平方米。而其周边房价则在15000-22000元/平方米左右,地价和当时房价比的平均值均超过了70%。周围很多新项目和二手楼盘,在该地块成交后,价格迅速做出上调。

  “如果面粉(土地)又一次贵于面包(商品房)价格,那么面包涨价就将重演。一些刚刚出让成功的地块,周边房价已经开始三级跳了。”一位北京开发商称。

  同样由于大国资的高调助推,目前土地市场单价已经接近2007年最高峰。“市场仍未到达最热,高总价、高单价新地王将被不断刷新。”中金报告称。

  除了价格风险外,业内担忧的还有开发效率和市场公平问题。“不可否认一些国资企业的产品市场化程度不高,开发低效率。而一旦国资与民企的融资待遇不同,那么对于鼓励民营经济发展来说,也是一个无形的天花板。”专家提醒。

  不过,陈真诚则认为,没必要过于指责国企或央企进入房地产业,也没必要认为国企或央企是推高房价的主要祸首,大规模国企或央企进入房地产业,争拍土地、争当“地王”,只是加剧了房地产市场的竞争,给一些原来的房地产企业带来了压力,挤压了他们的市场空间或利益空间。(作者:姜昊)

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