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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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东莞时报:金九银十东莞楼市三大悬念  

2009-09-07 11:02:02|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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金九银十东莞楼市三大悬念

来源:2009年9月4日 《东莞时报》http://dgtime.timedg.com/html/2009-09/04/content_340416.htm

 

  进入9月份了,传统的“金九银十”悄然而至。对于消费者来说,价格永远都是他们关注的焦点。从目前来看,不少开发商都表示黄金周期间,新货供应较少,由此引发的是,价格下调的可能性也不大。但业内专家有一种担忧:今年黄金周期间,成交状况将不容乐观。

  悬念一:供应

  开发商推货激情高涨

  时光飞速。

  当8月份的日历被从指缝间翻过之际,对于开发商来说,一年的金九银十,又如约而至了。

  “现在是一个重要的节点,我们肯定不会错过这个时机”联华花园城副总经理刘彬如此说,但转瞬间,他又劈来一句,“只可惜我们现在没什么新货推了”。刘彬的说法,正体现了当下东莞楼市的一种供应现状。

  根据中原地产提供的数据,下半年东莞市商品房潜在供应量达199.38万㎡,共计68个项目。环比上半年219.04万㎡持续减缓,再创新增供应新低,全年新增供应仅418.42万㎡,远低于全年预计的商品房成交量。7月全市新增商品房供应35.79万㎡;8月是14.15万㎡,以此推理,从9月份开始,东莞商品房潜在新增供应量150万㎡。考虑到工程进度等因素,如果按照从少到多的供应趋势,金九银十期间,东莞商品房新增供应不超过80万㎡。

  尽管如此,但开发商的推货激情还是很高涨的。

  江南第一城二期洋房上周六开盘,在经过了一段时间的蓄客后,现场显得很火爆。根据发展商提供的数据提到,江南第一城推出100套面积100㎡的电梯洋房,均当天就售罄。为此,他们在这段时间还加推单位。

  宏远地产营销策划部副经理朱廷勇说,国庆期间,他们将主推别墅单位,具体推货量多少,目前还不确定,但项目目前联排和叠加别墅的总货量大概200套左右。百悦尚城一期单位目前还在售,国庆期间,他们主要以推楼王单位为主。深建地产相关负责人说,届时,他们将推出66套派公馆单位。

  东方华府项目经理赵生说,今年国庆有8天假期,他们也会在这个时候适当加大推货量。从记者目前掌握的信息来看,金九银十期间,城区主力楼盘都会有所动作。凯旋国际已经声势浩大开展楼盘形象代言人活动,在消费者中,呼声很高;景湖时代城将在这个月中上旬面市的事实,也已经尘埃落定;同时拥有地段和产品优势的金域华府也将上市。

  城区三大主力楼盘的争相上市,在一定程度上,促使了其他开发商加快推货节奏的进程。御泉山、海蓝湾、上东国际、世博领域等盘在金九银十期间,都将推出不等的货量。

  悬念二:价格

  黄金周房价调低可能性不大

  “首付8700元,月供450元”,你可能会认为这种情形不可能在楼市中上演,然而,它却真的出现了。不过,那是2008年的事情了。

  2008年,那是一个让开发商无法忘记的一个年份。作为9·27房贷新政实施后影响最为深远的一段时期,价格的不断下探,深深触动着开发商的心灵。

  去年,自万科、光大等开发商发起团购运动后,东莞房价由此降低到一个新的水平。从市场表现来看,伴随着房价的数度调整,“4”字头一度成为城区主力楼盘的成交价格。去年国庆黄金周期间,市场上市新盘不多,供应方面,主要以消化库存为主,许多开发商囿于资金链的一种考虑,在前期调低价格取得良好销售成绩的前提下,又纷纷加大促销力度。如此一来,金九银十期间,东莞楼盘成交均价仍以“4”字头为主。

  今年十一黄金周期间,东莞房价走向又将怎样?

  从目前来看,许多开发商对价格仍然保持缄默。景湖时代城本周末就开始接受认筹登记,而两周前,售楼中心刚刚开放,引来不少消费者亲临现场。有人预测,如果景湖时代城接受认筹登记效果不错的话,将会加大开发商的市场预期,价格由此更高,将充满无限可能性。此前,就有坊间人士说,就凭光大对该项目的关注,价格卖到“7800元/㎡”也极有可能。

  对于即将上市的金域华府,万科内部上下人士都表示出极大的信心。在万科负责品牌宣传工作已有多年的孙瑶说,这个项目将是他们公司今年下半年的力作,由于有着赠送面积高、地段佳等优势,产品综合质素较高,因此被寄予较高期望。

  下半年城区三大主力楼盘中,唯一公布出价格的唯有凯旋国际了。中信地产营销部副总经理张境姚说,这个项目主要定位于中产白领阶层,价格在5000~6000元/㎡之间,户型从74~150㎡不等,将是他们公司下半年致力推出的一个项目。

  深建地产相关人士说,国庆期间推出的楼王单位,价格区间在7000~8000元/㎡之间;高田地产相关人士也说,目前在售的锦绣旗峰均价卖到6500元/㎡;阳光海岸均价4900元/㎡……

  从另外一个侧面,也可以看出东莞楼盘十一黄金周期间价格的走向。由中原地产发布的一个数据提到,8月东莞商品住宅均价为7021元/㎡,环比上升10.8%,同比上升24.2%;其中普通住宅均价为5833元/㎡,环比上升2.5%,同比上涨16.5%;洋房均价为5807元/㎡,环比上升2.76%,同比上升16.01%;公寓均价为6063元/㎡,环比基本持平,同比上升20.79%;别墅均价为11495元/㎡,环比上升11.98%,同比下降32.77%。不管是从个盘还是从整体来看,今年国庆期间,东莞房价将延续之前趋势,中国著名营销专家、知名房地产策划人士陈真诚说,价格不会走低。

  悬念三:成交

  预期销售成绩不容乐观

  今年金九银十的成交状况将怎样?这个问题,有待市场检测。

  但从去年黄金周的销售成绩来看,很显然,并不是开发商所期待的结果。

  根据东莞市房地产公众信息网显示,去年9月29日至10月5日,住宅仅成交248套,后五天的住宅日成交量更只是在20余套的低位徘徊。此外,最近几个月以来,成交面积大幅下滑,正成为目前东莞楼市的真实写照。而这种现状的产生,让今年金九银十的楼市,更加充满悬念。

  有数据提到,8月份,东莞商品房成交面积为44.57万㎡,环比下降16.28%。其中商品住宅成交38.35万㎡,环比下降22.23%,成交金额为26.92亿元,环比下降13.75%,共成交3064套,环比下降30.35%。值得一提的是,这已经是东莞楼市连续三个月出现下滑的特征。

  知名房地产策划人士陈真诚说,此前,因政府政策刺激和房价上涨预期建立透支了大量需求。进入10月后,因房价的持续上涨导致有效需求有限,而政府的诸多刺激购房的政策正日近到期。事实上,不少地区,已经普遍连续2个月甚至3个月出现成交下降,9月份,房地产大势难以改变,成交量还将下降。国庆期间,如不出意外,成交量肯定不乐观。

  东莞房地产协会秘书长陈骏良说,银监会关于二套房贷政策的收紧,对以中高端为主要供应主体的市场现状而言,是有一定刺激的。尤其是在上半年,伴随着刚性消费群体的大力释放,今年金九银十期间,成交状况将不会很理想。(记者 蓝学才)

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