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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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信息时报:二手房网签政策有望年底实施  

2009-09-12 13:06:02|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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二手房网签政策有望年底实施

来源:2009年9月11日 《信息时报》 http://informationtimes.dayoo.com/html/2009-09/11/content_699492.htm

 

  针对二手房交易中比较猖獗的阴阳合同问题,近日,北京有关部门下发通知,要求自本月起,二手房网签报价与实际合同报价必须统一,以防止阴阳合同(黑白合同)导致的贷款风险。

  不过,不少业内专家表示,该政策不能从根本上解决为逃税而签订的阴阳合同,就广州目前尚未实行网签的二手房市场而言,要想有效遏制这种行为仍有待时日。

  现象:阴阳合同已成“潜规则”

  在天河区从事外贸生意的周小姐,最近以约200万元的成交价在天河购买一套二手房。为节省开支,在中介公司的帮助下,周小姐和业主签了一份双方自用的200万元转让合同,即“阴”合同,同时又签了一份《补充协议》,即“阳”合同,用于交给市建委备案。

  在这份“阳”合同里,房屋净价款被人工缩水为100万元,剩下的100万元则被立名为其他设施、地域补偿费和乔迁搬家费。于是,就发生了明明是200万元的房子,却按100万元成交的蹊跷事件。记者粗略算了一下,周小姐通过签订“阴”合同,省了近4万元的税款。

  据记者了解,近几年在二手房交易中,类似周小姐的案例屡见不鲜,买卖双方为少缴税,而签订的实际成交价和报有关部门收税价的双份合同,甚至已成为二手房交易中无人不知的“潜规则”。

  满堂红研究部主任肖文晓表示,目前在国内都有二手房交易中的阴阳合同,广州也不例外。另有业内人士认为,广州二手房交易中的阴阳合同行为比较猖獗。

  措施:网签价与合同价须统一

  为抑制猖獗的阴阳合同行为,北京最先采取措施。据了解,北京从去年10月开始,二手房买卖全面实行网签。今年9月初,北京有关部门再次下发通知,要求自本月起,二手房网签报价与实际合同报价必须统一,以防止“黑白合同”导致的贷款风险。

  记者日前获悉,广州也正在酝酿相关措施。今年4月份,广州市二手房网上交易相关资料已公开征求市民意见,同时,广州市国土房管局拟开发存量房(二手房)网上交易系统,将全市二手房交易纳入网上统一监管,如进展顺利有望在今年年底开通。 

  经纬行研究部经理朱欣苑表示,取二手房网签价及评估公司评估额两者的低值作为贷款的依据,这样操作确实可以减少阴阳合同。以现实的情况来看,银行贷款的评估价一般与实际合同价接近,网签报价远低于实际成交价,因此,这样做并不能降低贷款风险,而是有效减少了房产交易中的少缴税行为。

  漏洞:无法根本规避阴阳合同

  不少业内专家向记者表示,实行网签及网签价与合同价统一等政策,也很难从根本上杜绝二手房交易中的阴阳合同。

  据番禺丽江花园某知名中介的丁先生透露,即便广州二手房实施网签政策,买卖双方仍可以在“线下”即网签前双方签订一个合同,然后,双方和中介公司“上线”网签,参照房屋所在地最低缴税指导价签一个较低的成交价格,以此缴纳税费同样也可以“避税”。同时,买方还能以“线下”签订的合同申请贷款。

  中国著名品牌营销专家、知名财经专栏作家、资深房产专家陈真诚表示,只要是私对私交易,就不可避免私下议价,更无法杜绝阴阳合同。即使北京规定“二手房网签报价与实际合同报价必须统一”,但政府不可能全程跟踪、监督到每一笔交易及其每一个环节,这仍然无法从根本上避免阴阳合同。

  也有业内人士分析,新规定实施后,对银行而言,可以规避风险,但对买房人而言,今后能选择的只能是“取其一”,要么“避税”,要么多申请贷款,影响或超过二套房贷从严的规定。

评估价难贴近市场价是根本

  满堂红研究部主任肖文晓表示,产生阴阳合同的原因,就是因为现有的评估体系不够完善,不能确保每次评估都贴近市场价格,因此,要避免阴阳合同的关键是评估而不是其它。

  肖文晓分析,其实阴阳合同有个死穴,不管是税费还是贷款,都是按照评估价来做的,也就是说,只要评估贴近市场价格,合同上的名义价格再低或再高都没有用。因此,阴阳合同问题的关键在评估价而不是合同价。

  在二手房的交易占有量逐年增大的现状下,针对广州市年底有望施行的二手房网签,肖文晓认为,网签只是一个形式,关键在于监管是否到位,如果监管不到位,银行为了抢贷款生意,仍然会对阴阳合同现象睁一只眼闭一只眼。

  陈真诚也表示,要有效抑制黑白合同,相关政府部门的监管工作起着很重要的作用。如果监管不到位,在二手房交易中的评估、备案、银行贷款等方面都会出现系列问题。(记者

: 徐凤)

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