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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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东莞时报:地产围城 熙熙攘攘 利来利往  

2009-09-20 13:56:02|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地产围城 熙熙攘攘 利来利往

来源:2009年9月18日 《东莞时报》 http://dgtimes.timedg.com/html/2009-09/18/content_344886.htm

 

  9月16日,值联华国际16周年到来之际,作为集团的总裁,童渊说,在未来的日子里,联华将加大外地市场的份额。就在本土开发企业大胆踏出本土市场之际,外来开发商的市场份额呈现逐年上升态势,不过,业内人说,这是属于正常竞争现象。 

  走进走出都求利

  资本天生逐利。

  无论是“进去”还是“出来”,各大企业和资本的动机都是出于利润的考虑。

  2002年,上海绿地开始实施全国化战略。作为集团董事长,张玉良曾说,正是因为走出去,绿地在连续数年的调控中过得很好,因为上海楼市受到连续打压,但别的城市却节节上升。

  外来房企进驻东莞,也正是因为有了这个契机。

  2003年,东莞中心区形成开发建设热潮,这样的前提,促进了东莞土地市场化程度的提高。此外,产业经济的快速发展,物流业、金融保险业等第三产业快速发展,城市白领、企业精英、骨干等新型中资阶级迅速掘起,拉动了房地产、零售业的有效消费。

  金地地产总经理助理陈君斌早前接受记者采访时说,东莞的城市化进程、连续20年经济增长率超过15%、优越的投资环境、强劲的消费实力等这些,是吸引金地进驻东莞市场的最重要原因。

  深建地产营销总监刘燕妮也说,东莞城市经济发展向好,与深圳相比,东莞房地产有价格洼地优势,这些,是促使他们布局东莞市场战略的有利因素。碧桂园相关负责人也说,正是因为看好东莞楼市的发展前景,才做出这样的举措。

  有人说,东莞的人口是以外来人口为主,而东莞的人口年龄结构则是以中青年为主,这就说明东莞的住宅需求将持续很长一段时间。前二十年,进入广东的外来人口超过1500万,有近500万来了东莞。东莞是个年轻人的社会,未来东莞经济要持续发展,才能解决这么多年轻人的就业岗位,他们才能买得起房子,仅从人口这一块,对外地开发商都是一个诱惑。

  对于本土开发商来说,走出去,又意味着什么呢?

  丰华地产营销总监张敏华说,外地拿地成本较低,是吸引他们的一个因素。外地拿项目基本上是政府招商引资的渠道,要引资当然就会有优惠条件,房企是密集型的企业,每时每刻都在花钱,所以投资成本很关键。能够省下来的钱相当于赚了钱,变相利润就是成本减少。在一些内地的二三线甚至四线城市,人口有五百万的城市房价不高,这种城市的楼面地价只有楼价的十分之一或十分之二的价格,除非招拍挂的项目,城市消费力和物价都摆在眼前,招拍挂的地价也不会说是天价,所以往外走的开发商通常会从这些城市的城乡结合区域拿下上千亩的地块,这些地块通常是政府配合好交通的建设,路通财通,项目就能卖个好价钱。

  外来开发商市场蛋糕越做越大

  从本土开发商垄断,到外来开发商齐进,东莞房地产市场正经历了这样一种发展过程。

  这种发展格局,所带来的市场影响就是,市场竞争越发激烈,企业生存空间不断受到挑战。

  但并非所有开发商走出去都是因为受到本土市场容限而作出的一个举措,正如丰泰地产营销部经理梁莹说,企业根据自身的发展需要在一个区域市场进进出出是正常现象,不必为“围城”现象过分担忧。

  然而,就本土市场来说,外来开发商市场份额不断变大,正成为一个不容忽视的现象。

  合富辉煌提供的数据显示,今年1—8月份,挤入销售业绩前十名的房企中,就有两个属于外来开发商,其中,万科更是以超过15亿元的销售成绩,位居第一。

  从近两年东莞商品房销售成绩来看,外来开发商的销售额正呈现出不断上升的特点。中原的监测数据提到,2008年,东莞商品房销售金额约为245亿元,其中,本土开发商的成交金额约为180亿元,外来开发商的成交金额为65亿元,占总额26.54%。2009年1—8月份,东莞商品房销售额为248亿元,其中,本土开发商的成交金额约为182亿元,外来开发商为66亿元,占总额为26.68%,如果从全年来看,这一比重还将继续拉高。

  赵洪亮说,外来开发商进驻东莞市场,对东莞房地产是一件好事。他们不仅带来一些先进的开发理念,还可以鞭策本土开发商在产品方面做出更大的创新。从市场份额来看,尽管外来开发商逐年上升,但本土开发商主导整个市场的局面并没有因此发生改变。对于任何一个城市房地产来说,这些都是属于正常竞争现象。 

  观点交锋

  光大地产副总经理 赵洪亮

  从上半年供应地块来看,大部分属于规模较小、地段不佳的土地。这些地块,对于本土企业来说,吸引力不大,因此,会出现上半年成交的地块基本上以外来开发商为主。从目前来看,本土有一定规模的开发商都有一定的土地储备量,能够维持好几年开发。每个企业出于发展的一种考虑,都会向外拓展市场。本土市场毕竟有限,企业要做大作强,向外拓展也是大势所趋。这也是为什么深圳等开发商强势进驻东莞、本土开发商则大量拓展外围市场的重要原因。

  丰华地产营销总监 张敏华

  随着珠三角区域经济快速增长,房企开发的数量也越来越多,竞争也越来越大。本地房企出于发展的路线和方向不同,还有社会资源的网络也不同等考虑,导致本地房企向外扩张情况越来越频繁。

  外地开发可以完善开发企业的运作模式,争强企业竞争力。在外地开发,需要房企具有良好的企业管理模式和制度,而每个城市都有自己特定的运作模式和架构,房企在开发过程中可以遇到各种各样不同的开发难点,这样以来,对房企也是一个锻炼的好时机。现在的房企都在练内功,希望可以上市融资获取更多的融资渠道,有了融资渠道,自然会有好项目,这也是本地有潜力的房企往外拓展市场的目的。

  地产策划人士 陈真诚

  不同的开发商对市场的判断、拥有的资源以及对拟开发产品的模式与经营计划、赢利模式不一样,而且,放弃的和捡起来的并不是同一块地。

  从开发商方面来说,开发商因对一个自己熟悉的市场而失去新鲜感却对他处存在新鲜感的因素,还有地方政府往往重视新招来的客商的因素。从政府方面来看,当已经被招进的老客户,政府往往认为已经是成果了,主要做服务,而对新招来的客户更重视,甚至用更多的优惠政策去吸引还没招来的新客户,因此,新招的开发商可能会得到更多的优惠等。(记者 蓝学才)

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