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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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陈真诚:房市政策退出效应开始显现(云南信息报)  

2009-10-04 18:37:59|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 房市政策退出效应开始显现

文/陈真诚
(原文发表于 2009年9月25日 《云南信息报》http://www.ynxxb.com/content/2009-9/25/N89827875134.aspx )
 
 

为刺激经济增长,中央政府及各地地方政府在去年相继出台了系列救市政策,在相当程度上刺激了房地产需求,促进了今年的房地产销售。然而,由于房价再次快速大幅度上涨,自今年7月份以来,全国各地出现了价涨量跌的“滞涨”现象。

但依然有很多人不愿意房价下降,希望政府继续出台新的政策“救市”,或希望既有的系列刺激政策能够继续发威,以力挽房地产市场于可能重回调整的边缘。

其实,对房地产等市场来说,任何一个有生效时间规定的行政干预政策,都无法避免政策效益的“起”与“落”。目前来看,政府再继续出台新政策的可能性不大,而已经出台的系列刺激房地产销售的政策正迎来“到期”。中央政府去年出台的系列刺激房地产销售的政策,以及一些地方政府出台的房地产救市政策,如二手房营业税减免、利率7折等,执行日期均为2009年1月1日至12月31日。这就意味着,随着年底的日渐到来,一方面,政策的末班车效应可能增强,但另一方面也意味着政策的刺激效应也将逐渐淡去。

由于房价再次高涨抑制了部分有效需求,加上政策日渐刺激力正在开始淡去,使得房地产预期再次受到打击。或因于此,9月份,各地的房地产成交量将继续向下,包括新房和二手房。

事实上,房地产销售的刺激政策的退出效应,在北京等一些地区已经开始显现。一方面,9月初,北京银监局下发了《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》,要求各银行在审批二手房贷款时按照房屋成交价格与评估价格两者中较低者确定房屋抵押物价值发放住房贷款。另一方面,市场担心交易税费减免优惠政策将在年底被取消。这些均意味着二手房的购买成本将增加。再加上,由于市场成交持续下跌,市场预期再生异变,可能重回调整通道,房价可能将回落。因此,部分消费者选择观望甚至弃购,待售房源供应量也加大,入市时间也提前。据悉,截至9月份以来,北京5年内的二手房房源新增突破2万套,同比8月同期的1.3万套增加达53%。

事实上,目前,不仅仅是北京,已有更多城市开始显现刺激政策的退出效应。而且,不只是在二手房市场,在新房市场也一样。

更有甚的是,国家税务总局正在推进房地产税收“一体化”的工作,开征物业税只是迟早的问题。而且,在第十五届全国省会城市地方税收理论研讨会上,有部分地方税务官员提出,在目前条件下,可以考虑开征遗产税和赠与税等。在此政策退出效应开始显现之际,这些建议观点,无疑将加速、加剧政策退出的效应,对当前房地产市场走势尤其房价走势产生一定的影响。

总的来说,随着政府刺激房地产销售政策的日渐“到期”,刺激政策的退出效应已经开始显现。尤其是,目前房地产实际情势,可能使得刺激政策的退出效应增强,进一步降低政策的末班车效应。如此此消彼长,可能将起到催化房地产市场再次异变的作用,加速房地产调整的步伐,成交量继续走低,房价在短期内上涨之后掉头向下。

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