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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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东方早报:深圳“探路”引爆物业税呼声  

2009-10-19 23:27:59|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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深圳“探路”引爆物业税呼声

来源:2009年10月15日  《东方早报》 http://www.dfdaily.com/node2/node2463/node2466/userobject1ai193369.shtml

  

分析人士称可能在某些房价攀升特别显著的城市开征

 

  地王涌现、供应紧张、投资火爆、通胀预期等因素综合下,房价几乎看不到下行空间。面对高房价,购房者不得不寄希望于非传统调控政策——物业税。

  最近一段时间,投资推动楼市成交,投资客持有几套物业在手而不售。这一方面造成了房价不断飙升,另一方面也使住宅空置率日益提高。

  开征物业税的呼声日益高涨,各方都希望通过物业税增加房产投资者囤房成本,迫使其降价出售。专家建议,考虑到老百姓的基本自住需求和各地区的差异性,可以从持有第二套房开征物业税。

  投资之“忧”

  从年初到现在,楼市经历几轮明显转变,其中投资需求比例大幅增加,成为今年楼市一突出特点。

  从置业目的来看,从年初刚性需求骤然释放,转变为投资保值需求的不断抬头。这直接导致了高端高档住宅市场的火爆,在楼市成交上得到最为明显的体现。
  方方地产工作室分析师凌小洁告诉早报记者,以上海为例,楼市从一季度低位整理到二季度迅速升温,在6月份达到市场高点,商品房交易量达到326万平方米,价格也一路走高,尤其是高端公寓(单价3万元/平方米以上)和别墅类产品热销明显。

  “高端物业在今年上半年的成交量便已经超过去年全年的成交量,在8、9月份价格更是节节攀升,报价每平方米10万元以上的楼盘数量达到13个之多,属历史罕见。”凌小洁强调。

  而从购买人群来看,投资客成为这些高端住宅的强大支持者。从在短期内创造出令人咋舌的销售成绩的浦东星河湾可窥一斑。8月8日星河湾开盘后6个小时便成交40亿元,据了解,购房者主要以外地投资客为主。

  这类投资客主要来自江浙地区、中国香港以及其他境外地区人士等。此外,近期各地投资客涌入上海买入豪宅的现象屡见不鲜,汤臣一品、翠湖天地、黄浦湾等众多豪宅已经成为他们囊中之物。

  投资需求直接推动了楼市复苏回暖,促进了楼市成交量和价格不断飙升,对于楼市成交而言功不可没。不过,这也引发了普通购房者对其不绝于耳的抱怨声。

  易居中国分析师薛建雄指出,异地投资客购房后既不在该城市生活,又不在那里工作,把房子放在那里作为储值、保值的工具,等待房价升值,不愿意流入市场,这不但造成了较高的空置率,而且人为制造房地产供求关系的紧张,从而更加推高房价。

  呼声再起

  由投资推动楼市攀升,在一线城市表现已经明显,由此引发开征物业税的呼声愈加不断。

  物业税,又称“财产税”或“地产税”,主要针对土地、房屋等不动产,要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款,税额随房产的升值而提高。日前,世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税,并以财产的持有者作为课税前提、以财产的价值为计税依据。

  在我国,提出开征物业税已有6年时间。2003年我国开始提出物业税,2009年5月份国务院公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》(下称《意见》)提出,“深化房地产税制改革,研究开征物业税。”

  薛建雄认为,开征物业税虽然难以规模性改变楼市投资的现状,但是可以起到一定的效果,因为增加了持有成本之后,就意味着投资回报会下降,而且风险会上升。

  上海房地产分析师、中国著名品牌营销专家、知名地产专家陈真诚表示,现在是开征物业税的时间契机,这是最能打击高房价、打击投资购房、炒房的有效手段之一,并可在近期内快速缓解部分财税压力。目前推动开征物业税是财税部门基于税收的角度出发,但来自地方政府的压力不小。

  财经节目主持人袁岳撰文表示,在房地产市场行情坚实的形势下,公众对于房价批评压力将会明显加大,而且房地产资产泡沫迅速攀升,对于房地产市场采取非传统调控政策的公共压力也会急剧上升,因此房价持续攀升将会成为物业税较快出台的直接动力。考虑社会承受力,可能会在某些房价攀升特别显著的城市首先推出物业税公开试点。

  著名经济学家张五常在其博客中建议,中国可以在撤销资产增值税的前提下,考虑每年抽5%的物业税,抽楼不抽地,以政府估计的物业所值为所依,为了避免争吵要以估价打个八折。

  深圳“亮剑”

  在10个试点省市中,深圳有望是第一个将开征物业税提上官方日程的。据了解,此前,北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、河南、安徽、福建、大连这10个省市进行了房地产模拟评税试点。

  5月份物业税开征同样也在《深圳市综合配套改革三年(2009-2011年)实施方案工作安排表》中被明确提出。它表示:“深圳市将在2009年合并城镇土地使用税、房产税。制定物业税税基评估技术标准,建立物业税税基评估系统,积极推进深圳开征物业税试点工作。”

  6月初,深圳市政府年度投资项目计划获得市人大审批。该计划包括作为今年新开工项目的“市地税局物业税及配套管理系统”,建设周期为今年6月至明年6月,年度投资800万元,总投资910万元。

  有业内人士指出,深圳作为全国率先实行物业税“空转”运行的城市,使得其一时被认为是首批开征物业税的试点城市。深圳有望明年试征物业税。不过,深圳市地税局有关领导向媒体表示,深圳确实有开征物业税的想法,目前在进行研究和考虑。而从现有的思路来看,个人自住的住宅有可能在物业税征收中享受到税收优惠。

  值得注意的是,相比较而言,其他9个物业税评税试点省市,到目前为止,据了解,还没有明确的关于物业税的说法。从全国范围来看,物业税何时推出,仍无具体时间表。

  税负之“惑”

  开征物业税势在必行,税率是多少,同样引发关注。

  据了解,国家有关部门已经就物业税开征的时间以及开征基点在学者和业界征求过意见。有关专家表示,结合目前的经济形势,预计起征点在1%左右,不会太高。还有学者指出,可能要比1%再低一些,不过也差不了多少。

  国外物业税开征经验或许有一定参考。据了解,国外一般是每年交房价(房屋估值)的1%左右。如果以一套房价100万元的房产为例,一年就要缴纳1万元,70年就要缴纳70万元。

  深圳大学金融研究所所长国世平表示,物业税征收办法可能按照人均居住面积计算,超过一定面积要收税。目前主要有两种观点,人均30平方米和人均50平方米作为起征点。物业税的征收标准将在0.6%~6%之间。

  陈真诚建议,考虑到老百姓的基本自住需求和各地区的差异性,可以从持有第二套房开征物业税。对于面积大小、房价高低等问题,可通过总价与税率来调节。对于已经支付的土地款,则可以通过查找历史地价档案计算到总价中扣除应税额,地价越高则扣除越多。(东方早报记者  秦明明)

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