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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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证券时报:后黄金周广州楼市何去何从  

2009-10-20 00:02:59|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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后黄金周广州楼市何去何从

来源:2009年10月19日 《证券时报》http://epaper.secutimes.com/paper/zqsb/html/2009-10/19/content_124769.htm

 

  广州楼市自今年春季复苏以来,楼价节节攀升。今年“黄金周”尽管交投清淡,但中心区单价已突破历史高位。

  黄金周广州一些发展商自报的成交额少则数千万,多则数十亿,纷纷声称“跑赢大市”。据中原地产统计分析,国庆黄金周期间全市成交均价约在11500元/平方米左右,中心六区的成交均价可能会超过14000元/平方米,已经将楼市最疯狂的2007年10月成交均价每平方米12566元的数据抛诸身后。

  量减价升,广州今年黄金周楼市的表现令四季度走势更加扑朔迷离。一些业内人士认为,广州楼市10月份的表现比较关键,如果10月份呈量价齐跌的局面,意味着楼市拐点如期来临,楼市的羊群效应可能导致一家开发商率先祭起降价的大旗,接着大家竞相降价。如果10月份仍然是有价无量,那意味博弈的双方仍呈胶着状态。 

  四季度供应仍然充足

  据中原地产统计,一批货量较大的项目均延迟至10月中旬或11月开盘,再加上部分在售项目新货的押后,估计今年后两个月广州全市的新增供应将约有6000套。同时,合富辉煌的统计数据显示,国庆黄金周期间,全市2.5万套在售货量中,约8700套具备销售条件的新货未在黄金周期间公开发售,这部分货量也将留待年底。

  新盘分布不均是年底楼市供应的一个主要特点,在各区中,海珠区、白云区(金沙洲除外)几乎没有新盘能在国庆后再推出,番禺区、天河区的新供货量也偏少,但荔湾区、越秀区的新盘新货则明显增加。同时,市中心楼盘户型有向大发展的趋势,200万元以上豪宅比例的增加也是年底楼市的一个特点。据了解,在9月份,总价200万元以上的单位成交面积达到21.2平方米,占整体成交量的24%,而今年的5-8月,该比例只为17%。

  楼价易涨难跌

  广州合富辉煌首席分析师黎文江表示,目前广州的楼市呈易涨难跌的态势,在没有明显利空政策出台的情况下,博弈的天平暂时倾向开发商。从政策上看,前期声势颇大的二套房贷收紧,看来对市场影响甚微。广州市常务副市长苏泽群明确表示政府不会出政策打压楼市。从市场上看,这个黄金周其实是由改善型买家主导,而非投资型买家,这说明广州楼市的泡沫尚在可接受的范围内。而开发商方面,正所谓不缺钱不降价,甚至可以“以价补量”。而且,楼价从年初涨到现在,盼降价的买家只等到越来越高的价格,自住型买家看着等不到头也得出手了。

  国金证券行业分析师曹旭特认为,目前广州楼市呈价涨量缩的格局乃正常现象,经历了半年左右的量价齐升,成交量下降是必然,毕竟市场的刚性需求和购买力有限度。在价格涨到一定程度后,无论是自住还是投资,购房者都会有所期待,从而出现新一轮观望周期,但拐点不会很快出现。至少年内不会有太大的调整。

  国信证券行业分析师方焱表示,成交量暂时萎缩不可怕,等相关政策明朗,观望情绪结束,量能就会再次释放,目前中国正处于城市化的推进过程中,伴随中国经济的高速发展,中心城市的楼价出现暴跌可能性不大。政策面到年底也不会有大的改变。最近决策层不断强调国家经济政策、货币政策等不会改变,央行表态可以忍受2%的通胀水平,多少都是在给经济打气,稳定大家的预期。房地产作为本轮拉动经济的重要引擎,如果即刻改变相关政策,效应不单单是调整房价,经济也可能要付出较大的代价。目前经济并没有完全企稳,调整房地产政策不是最好时机。

  谁先降价谁受益

  也有业内人士对下一步楼市走势持异议。广州资深地产专家学者韩世同认为,眼下广州楼市主要由投资型买家主导,改善型买家为辅,前者见利而动,价高利少自然收手,后者则买少见少。

  “投资型买家一旦收手,楼市将严重萎缩。”韩世同称,现在广州楼市隐藏着很多危险,已形成一个较大的“堰塞湖”。而这个楼市“堰塞湖”在成交量跌至低谷的时候,必须通过降价来疏导、排除。后黄金周时代一旦出现价量齐跌,意味拐点到来。拐点何时出现将取决于政策的变化,等到出口形势完全好转,经济基本面获得平滑过渡,楼市累积泡沫招致百姓怨言,政府可能再度出手调控楼市,2007年底急转直下的状况完全可能重演,而且与2007年一样,开发商谁先降价谁先得益,大开发商会否像以前一样率先发起价格战值得关注。

  广州的地产营销专家、中国著名品牌营销专家陈真诚谈到,广州楼市尽管成交量拐点已经形成,但房价一时半会不会步入下降通道,目前来看,还没有形成真正市场意义上的拐点。对于后黄金周广州楼市,至少在第四季度,房价或将小幅上涨,但成交量将继续萎缩,形成“有价无市”局面。如果政府短期内不出台有效调控房价的调控政策,比如开征物业税,那么就可能要等政府加息或加息预期形成之后,房价才会真正下降,从而形成房地产市场的拐点。可以预期的是,一旦真实形成了房地产市场的拐点,房地产就可能重回调整通道。这个时间节点,可能在年底或明年一季度,即便政府不在年底或明年一季度加息,而是推至明年中加息,也很可能会形成对市场具有影响力的加息预期。从这个意义上说,市场的先知先觉者将会率先降价求售坚持现金为王的策略平稳度过难关。(记者甘 霖)

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