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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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南方都市报:市场调整或在明年  

2009-10-20 00:00:59|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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市场调整或在明年

来源:2009年10月16日 南方都市报 http://gcontent.nddaily.com/b/60/b60c5ab647a27045/Blog/532/366d8d.html

 

      刚刚过去的“史上最长的黄金周”套上了“史上最冷黄金周”的帽子,也从另外一个角度说明今年十一黄金周的市场情况,在经历了涨价和缩量之后,广州楼市将有怎样的走势?业内专家认为,在黄金周后两月,房地产政策环境将无大的变化,虽然后两月新增供货量超6000套,但是整体供应量将保持稳定,发展商降价促销意愿不大。但是因为价格过高,消费者将保持观望。“有价无市”后,市场可能在明年出现调整。

      后两月新增供应量将超6000套

      市场供求关系是市场变化的主要原因,不过,这个黄金周市场总体供应量并无明显的变化。在新增供应量方面,据广东中原地产研究部数据显示,由于十一黄金周期间部分楼盘押后推售,分流了市场供应,如贵贤上品、岭南湾畔、雅居乐·剑桥郡等一批货量较大的项目均延迟至10月中旬或11月开盘,再加上部分在售项目新货的押后,估计今年后两个月广州全市的新增供应将超过6000套、近70万平方米。

      广东中原地产项目部总经理黄韬向记者介绍“后两月市场的供应基本与国庆期间差不多,继续保持在3万来套的水平”。根据广州市国土房管局阳光家缘网站9月30日公布的数据显示,全市十区的可售商品住宅为35569套,总建筑面积达到429.25万平方米,略高于五一小黄金周时的水平“国庆期间只成交了1000多套,整体供应量还是维持在此前的水平,并无明显的上升”。

      全年销售面积将近千万平方米

      根据阳光家缘的统计数据显示,今年1至8月份,广州一手住宅成交面积达到680万平方米,黄韬认为,按照该销售速度,全年成交面积将达到近千万平方米,成交面积为近年来的高位。

       “在2001年和2003年广州的年销售面积也达到过千万平方米,但是那时候的成交均价是在三四千块钱,今年预计全年成交均价在9000元左右,略低于去年的9300元。以这样高的价格能达到这样的成交量,已经非常不错了”。

      黄韬表示,目前已经有8成房企完成了全年目标,因此,在后续的两个多月里,不少开发商都无意降价促销,或者着急推货。“目前不少公司已经完成全年目标,开始放慢推货节奏,把部分货量放在明年年初才卖”。

      市场或现政策退出效应

      在后两月的楼市走势中,政策走向是各方关注的焦点,业界的观点认为,后两月政府再出台新的刺激政策可能性不大。随着已经出台的系列刺激房地产销售政策的到期以及楼价的高企,政策的退出将使房地产市场再次受到打击的可能性增大。

      中国著名品牌营销专家、知名地产专家陈真诚认为,中央政府去年出台的系列刺激房地产销售的政策,以及一些地方政府出台的房地产救市政策,如二手房营业税减免、利率7折等,执行日期均为2009年1月1日至12月31日。这就意味着,随着年底的日渐到来,一方面,政策的末班车效应可能增强,但另一方面也意味着政策的刺激效应将逐渐淡去“由于房价再次高涨抑制了部分有效需求,加上政策刺激力正在开始淡去,使得房地产预期再次受到打击,这不会因为政府系列政策中的某一个或少部分政策被延长期限而改变”。

      龙斌认为,政策的到期可能会对二手市场形成一定的促进作用,“有些业主可能会利用最后的政策优惠期加快售楼决定,12月左右估计会带来二手市场阶段性的放量机会”。

      走势看点

      政策 后两月将保持稳定

      政策是这轮楼市上涨的主要基础,政策变化也将成为影响楼市走势的关键因素之一。近日有消息称,国土部智囊机构中国土地勘测规划院指出9月份以来出现的“价涨量跌”问题可能是个危险的信号,建议应该出台相应的政策对当前泡沫化的房地产市场进行调控。不过与之“对冲”的消息是据《南方日报》报道,根据知情人透露,广东省政府多次强调房地产业具有很强的先导性、基础性和带动性,要大力促进商品房市场平稳发展,因此“粤15条”应该到期后也不会变,优惠政策明年很可能仍有效。

      明年有关刺激政策是否会延续,目前难以下定论。不过对于第四季度的政策走势,业界专家判断,从政府有关部门的反应来看,在年底前房地产政策环境将保持稳定。

       前不久,住房和城乡建设部房地产市场监管司司长沈建忠表示,下一步房地产调控的目标主要包括稳定市场信心和预期、保持合理稳定的土地供应规模等内容,其中包括要保持政策的连续性和稳定性。

      满堂红企业发展部首席研究员龙斌认为,在这轮经济回暖中,房地产在实际上起到了火车头的作用,因此,在目前经济回暖的关键时刻,房地产政策不会有太大的变化。“其实大家都清楚,房地产作为本轮拉动经济的重要引擎,如果即刻改变相关政策,效应不单单是调整房价,经济也可能要付出较大的代价,目前经济并没有完全企稳,调整房地产政策不时最好时机”。

      黄韬对此持相同观点,认为第四季度房地产政策调整的可能性不大,政府管理部门应该会根据全年的表现再进一步分析判断。

      楼价 继续在高位震荡

      楼价一直都是关注的焦点,对于第四季度广州楼价的走势,专家认为,虽然目前楼价高企,买家观望的情绪浓厚,但是目前楼价的主动权在卖方手中,发展商并无大幅降价意愿,估计楼价将保持高位震荡态势。

      龙斌认为,十一黄金周期间广州楼市楼价走高、成交清淡,观望严重,关键原因还是楼价过高。“楼价过高,涨幅过大,涨速过快,不仅脱离了普通购买力水平,也超出投资、换房人群的预期,直接影响到成交”。

      虽然楼价过高,但是在龙斌看来,在后两个多月楼价仍将保持在高位盘整,不会出现向下拐点。现在与去年年底不同,虽然消费者也在观望,但是去年很多开发商资金紧张,因此需要进行降价促销,但是现在开发商现金充裕,年度销售计划完成得七七八八,不会进行大力促销。同时,后两月市场供应量也不会明显增加,中心城区市场供应量小的态势仍将保持,因此,这轮的博弈主动权在卖方手上,不在消费者手中。

      黄韬也认为,近期房价上涨主要还是因为供应量减少造成的,由于去年开发商开工率不足,造成目前市场供应仍未有明显上升,发展商不会急于卖房,市场不会出现大规模的降价促销。因此后市楼价仍将保持在高位,不过成交量将保持低迷。

      陈真诚认为,虽然短期内房价或将继续上涨,但成交量将继续下降。“有价无市”之后,可能在明年重回价量齐跌的调整通道。

      各方反应

      发展商

      提价惜售留住销售人员

      记者在国庆期间巡查多个楼盘发现,目前不少发展商惜售心态明显。特别是中心城区楼盘,由于明年断货期限较长,有楼盘怕销售人员流失,于是提价控制销售速度。

      记者在海珠区一楼盘发现,黄金周期间该盘提价10%,销售情况也并不理想。不过其工作人员告诉记者,其实这是公司有意为之。“我们目前只有不到100套货,新货要到明年三月份才有。如果想卖得快,我们把价格调低1000块就可以全部清完了,但是没有货卖销售人员也留不住,到时候重新招人培训就很麻烦,还不如慢慢卖,就可以把这些销售人员留住”。

      不过也有部分楼盘还是急于出货,白云区一楼盘工作人员告诉记者,国庆期间其楼盘并没有明显提价,“公司还是想尽快出货回笼资金,可以启动另外一个项目”。

      消费者

      租房结婚等待降价

      记者在采访中发现,随着房价的迅速攀升,有本来打算在近期购房结婚的消费者决定先租房结婚,等房价出现下调之后再买房。

      在天河一家医院上班的林先生原来打算在下半年买房用于结婚,但从十一黄金周看,林先生发现房价上涨幅度太快,难以承受,经过和女朋友沟通,决定先租房用于结婚,等房价下调之后再买房。“像我和女朋友的收入在广州还算可以,但是要供房还是觉得压力很大,这房价肯定不正常,并且涨得这么快,肯定会调整”。

      而据新浪房产对于十一黄金周所做的一项网上调查显示,在广州近千名被调查者当中,觉得目前广州“房价太高、根本负担不起”的占82.4%,认为房价将下降的占64.4%,考虑2年后才买房的比例达到51.8%,认为针对目前的形势,十一后政府将出台调控措施的比例占47.7%。调查结果说明,目前广州的楼价明显高于市民的接受能力。

      专家看法

      “房市或重回调整通道”

      中国著名品牌营销专家、知名地产专家陈真诚:房市在连续经历3个月的滞涨之后,在史上最长的8天长假“黄金周”期间,迎来了“霜降”。并未出现有些人希望的火爆交易场面,继续着“价升量跌”的滞涨形势。尽管大多数城市的房价依然没有下降,有的还在继续上涨,但全国房市的“冷”调已基本形成,不难判断未来房市的基本走势。

      一方面,今年房价再次快速上涨,对大多数消费者的购买力产生了比较明显的抑制作用,购房者的观望情绪会再次日趋浓重,市场有效需求已经不足。另一方面,近年来房地产火热导致行业投资大增,一些项目正形成上市供应。再则,政府并没有出台新的刺激政策,再继续出台新政策托市的可能性不大。此外,政府去年出台的系列刺激房地产销售的政策,正迎来“到期”。虽然政策的末班车效应可能增强,但也意味着刺激效应将逐渐淡去,更将显现强力的政策退出效应。如此看来,支撑市场成交的基础,或将进一步变弱。

      不过,目前,支持房价上涨的因素还在,资金充裕的开发商们,虽然有对未来市场可能重回调整周期的担忧,但一般不会轻易降价。虽然短期内房价或将继续上涨,但成交量将继续下降。“有价无市”之后,可能在明年重回价量齐跌的调整通道。(本报记者 邱锐泉)

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