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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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云南信息报:昆明楼市近期涨价成潮  

2009-10-24 21:39:57|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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昆明楼市近期涨价成潮

来源:2009年10月23日 《云南信息报》 http://www.ynxxb.com/content/2009-10/23/N90069855323.aspx

 

连续几个月以来,昆明楼市的成交量持续攀升。与此同时,继在4、5月份的楼市“小阳春”期间掀起了一波涨价热潮之后,近段时间楼市涨价之风再度盛行。根据本报记者不完全统计,昆明主城四区近期提价的楼盘达10余个,涨价幅度从几百元到冲破千元大关,达2000元之多,尤以盘龙区内上东城等楼盘表现最为突出。

分析涨价楼盘,记者发现,市场大势向好、楼盘性价比高、现房发售、交通利好等因素共同促成了昆明房价全面上涨的格局。

多因素促使房价提升

在10余个涨幅比较大的楼盘中,有不少老楼盘的身影,这些楼盘根据市场环境的不同都或多或少调整过房价。据了解,去年初开盘时,上东城以9000 元/平方米的均价杀入楼市。此后,市场上观望浓重,其顺势转入渠道销售模式,对银行、医院等单位进行团购销售,房价也进行了调整。今年市场行情发生转变,上东城8月份均价为7500-8500元/平方米。至9月时,均价提升至9000元/平方米。目前已到9500元/平方米。

去年受市场影响,俊发地产的降价更是在昆明市场上引起了轩然大波。去年5月,金色俊园高调对外宣布降价,降幅接近15%,成为昆明首家打响楼市降价第一枪的开发商。而在2007年12月开盘时,其开盘价曾高达6500元/平方米以上,刷新了二环历史房价,并将二环沿线房价推上了新高点。从楼盘大起大落的房价调整中可见,跟随市场大势调整房价成为开发商的通俗做法。在目前昆明市场“量价齐升”的态势下,不少楼盘顺势提价也就不足为奇。

透过涨价楼盘,记者还发现,这些涨价楼盘多为品牌开发商的品质楼盘,它们或在地段上占优势,或在景观打造方面有独到之处,总之各有千秋。有业内人士分析,房价调整需要资本,有勇气提价或降价的楼盘都需要较强的市场号召力,号召力的大小与楼盘本身的品质以及开发商的资历水平相关。

此外,首次推售成交率颇为理想也是不少涨价楼盘的共性。据了解,此次涨价楼盘中,顺新时代、东骧神骏·万泰小区、锦泰花园等在前期推售中已完成较高的成交率,并积蓄了较多准业主,后期的推售压力不大,提价对楼盘后期销售的影响已经不高。

短期内开发商将无降价压力

除了房价上涨之外,09年昆明楼市还有一个特点就是成交量持续攀升。不管是前两年的存量还是今年新开的楼盘,从3月份以来都有比较客观的销售成绩。从各楼盘的宣传上来看,众多08年的老项目往往一个月的销售额就上亿,而一些新开的项目要么一日售罄,要么一开就售个七八成。这其中有没有水分我们先不论,至少楼市在过去的几个月不断飘红是不争的事实。

成交量上升对开发商来说最大的意义莫过于资金回笼。很多开发商一开盘就已经没有了销售压力。资金大量回收能传递给市场最直接的意义即为:开发商目前至少没有降价的压力。中国著名品牌营销专家陈真诚表示,经过半年的市场大热,不少开发商已经收回了大量销售资金。如今,大多数开发商在短期内通过降价以回笼资金的压力不大。这样,开发商主观上降价意愿就很小。所以对于09年的昆明楼市来说,这种大面积降价的局面出现的可能性不大。

房交会或验证消费者承“涨”能力

虽然近期昆明房价出现大面积上涨,但是否能够被市场接受还有待观察。通过今年前9个月全国楼市,特别是沿海城市楼市的走势我们不难发现,价格上涨直接影响的就是消费者的置业信心,从而直接影响市场的成交量。如深圳、广州、杭州等地,目前价格已经回到甚至超过2007年时的高位,但成交量也在上半年的“小阳春”之后连续数月出现大幅萎缩。部分城市的月成交量甚至减少了一半以上。

对于昆明而言,虽然近期楼市价格上涨较为明显,很多区域已经回到甚至是超过07年时的销售价格,但成交还暂时没有出现明显变化。近两月市区内各新盘依然是开盘必热销的局面,仅在十一长假期间销售有所遇冷。但随后开盘的中央丽城2期御景以及华都B区·精翠两个楼盘又是开盘大热。有业内人士表示,虽然十一黄金周期间昆明市房地产信息网上统计的销售套数总共才百余套,但数据更新的滞后以及大家对即将到来的秋交会的等待等因素是导致黄金周不热的主因,所以黄金周期间的销售情况并不能体现目前楼市的真实状况。而市民对目前楼价的承受能力,将最为直接的体现在即将到来的秋交会上。(记者 刘欢 陈世明)

专家论“涨”

楼市一路飘红,十月涨价成为了楼市主旋律。俗话说“仁者见仁,智者见智”,针对目前昆明楼市集体上涨的局面,我们采访了几位长期关注房地产市场走势的专家及开发商相关负责人,对楼市的涨价之风进行点评,为正在价格中博弈的开发商及购房者提供一些参考。

目前的疯狂行为不理智

 张洪 云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任

开发商提价销售不外乎两点。首先是近段时间成交量强力反弹,成交量大幅提升必然调动开发商的情绪,这也导致开发商对后市做出过于乐观的判断。目前宽松的货币政策也没有对开发商的资金产生较大影响,可以说开发商没有后顾之忧。

目前市场出现的疯狂行为是不理智的。从房价来分析,9月份昆明的房价已经达到了2007年市场高位时的水平。如果房价继续上涨,必然打击购房者的信心。目前广州、深圳等一线城市出现的“滞涨”情况,就是购房者观望情绪的表现。成交量上,有数据显示,10月份大半个月已过,自上周日,成交量仅在2600多套,与9月份近9000套的成交量相比,差距很大。值得注意的是,今年国庆,昆明楼市没有出现火爆的购房场景,8天总共的成交量也仅百余套,未达到200套。成交量“温吞”的表现,不知道是受国家政策的影响,还是一线城市的影响,这个不好判断,但10月楼市成交量能不能继续保持上扬态势则不好判断。

我认为,后市仍存在的大量不确定性将对目前过于乐观的形势估计产生打击。目前市场资金的流动性过大,通货膨胀的可能性依旧存在。如果市场发生变化,国家不可能依旧保持宽松的货币政策,而是将在一定程度上调整二套房贷等政策。同时,就云南省而言,拉动经济的方式主要是靠内需,出口并没有真正好转。经济回暖的强度和稳定性都需要再巩固。目前楼市的快速上升缺乏经济支撑。此外,目前房地产市场上投资需求比较多,一旦政策发生调整,投资者以及开发商等都将受到惩罚。(记者 刘欢)

多种因素合力推高房价

陈真诚 中国著名品牌营销专家

自今年3月份以来至今,国内70个大中城市包括昆明的房价持续上涨,房价上涨的惯性依然存在,短时间内难以消除。从政策面来看,支持房价上涨的政策因素依然存在。

“客观而言,造成房价上涨的原因,主要有政府对房地产的态度、救市的政策、宽松的金融政策导致流动性过剩、通货膨胀预期、地价上涨、消费者对房价继续上涨的恐慌等。总的来说,这轮房地产行情的主要支撑力,此轮房价上涨的主要推手,是政策、通货膨胀预期、地价上涨等,而不是开发商的主观作为。”陈真诚如是说,通货膨胀预期、地价上涨等,也与政府的态度及其出台的政策有关。目前,政府对房地产市场尤其房价的态度依然与此前差不多,并没有出台新的调控政策。从开发商而言,在宽松信贷政策、融资环境下,不少开发商所融资金已经充裕。再加上经过半年的市场大热,不少开发商已经收回了大量销售资金。如今,大多数开发商在短期内通过降价以回笼资金的压力不大。这样,开发商从主观上降价意愿的确很小。曾有开发商明确表示,按目前公司的状态,即使接下来什么都不做,“撑一年都没问题”。深圳等地的许多开发商曾表示,现在资金相对宽裕,不会有降价的举动。(记者 王效)

房价要兼顾项目价值及购房者承受能力

周大研 云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任

从今年3月开始,昆明楼市开始迎来小阳春行情,各个楼盘交易量大幅攀升,房价上涨也成为必然结果。少则二三百元,多则一二千元。有些项目涨幅虽小,但是取消了开盘时的优惠,这么算下来价格也高了不少。

剖析涨价原因,就会发现,有的项目涨得有理,有的项目却是跟风涨。具备涨价楼盘的因素无非以下几点:首先,部分开发商在上半年就基本完成了全年任务,因此从下半年开始就不急着推货,而会视市场情况提价来多赚利润。其次,有的项目无论是在产品品质、工程进度,或是景观营造等方面已经初具雏形,其剩余房源又大多处于社区景观、朝向、楼层比较好的方位,涨价自然是理直气壮。另外还有一些地处黄金地段的区域,置业者的置业热情让开发商觉得有了涨价的底气。但有的项目只是因为市场大环境好,其本身在工程进度以及产品品质方面并不具备涨价条件,但为了给购房者制造点紧张气氛,迫使购房者在短时间内下定单,所以也高调宣传涨价,迫使购房者“就范”。

市场形势真的好到要涨价不可么?我并不认为是这样。最近有些楼盘的确很热,但不排除它的热销是营销手段的一种表现。比如说,有些开发商开盘时只推出很少的货量,从而营造出供不应求的现象。明明有几百套房源,一次却只拿出几十套让几百人去争抢,这种做法不火才怪。如果房价继续上涨,超过消费者的购买能力,那昆明楼市无疑将会呈现出供需双方僵持的状态。现在昆明正在进行的城中村改造,还会有大批的新盘新货面市,供给量非常大,如果想尽快出货,开发商应该慎重考虑一下定价策略。如果手中的项目确实具备涨价条件,那么房价的涨幅既要能体现项目的价值,又要考虑购房者的承受能力。

理性定价是关键

顾刚 泰兴隆地产常务副总

顾刚表示,目前的昆明楼市的这一波行情,是在中央、地方政府救市、开发商降价促销合力下出现的,需要开发商精心维护。开发商如果就此盲目乐观,错误研判了形势,很快就会破坏当前来之不易的局面。只有“阳光裸销”,快速推盘,才是开发商的致胜之招。

对于部分楼盘的涨价行为,顾刚认为, 涨价最关键是看市场而不是看开发商,如果买家不认可,涨了也白涨。仔细观察各地领涨项目,会发现这些项目定位非常精细,更为人性化,更着重于细分市场、小众市场。其次,营销更强调直接性与渠道建设,比起以前动则几千万的投入做些无关紧要的所谓品牌营销,现在开发商更谨慎地投入宣传,很简单的道理就是,你的所有投入最终的买单人是消费者。第三,涨价楼盘在建筑质量、用材、保安保洁、物业服务、车位配套等方面进行细节方面的服务。第四,订价进入理性渠道。

“涨价与订价是两回事。开发商现在注意到价格策略的阶段性运用,除非有足够的客源支撑,不然开发商随意涨价并不存在。”顾刚表示,随着刚性需求以及开发商存量房源的释放,目前开发商应该做的就是理性判断项目价值,该涨就涨,该加紧推盘就推盘,在大势尚未清晰之前,一些不具备涨价条件的项目盲目跟风追涨显然并非好事。(记者 虞静)

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