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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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中国财富:房地产业的野蛮复苏  

2009-11-07 01:26:55|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产业的野蛮复苏

 

(来源:2009年11月《中国财富》 http://house.jrj.com.cn/2009/11/0611316412425.shtml

 

当金融危机的走势尚不明朗之时,中国房地产业率先迎来了属于它的“复苏”。

以北京为例。北京房地产交易管理网的统计数据显示,2009年1~6月,北京市存量住宅交易达97192套,超过近十年来京城存量住宅交易的最高位94305套,半年成交量创下历史新高,仅6月1~25日,网签量就达19233套。就价格而言,近六个月来,房价上涨了三成之多,已经接近历史最高水平。

那是一组很难令人相信是经济低迷期出现的“消费”数据。

一般来说,因为房地产业具有波动周期长、对经济周期反应滞后的特点,每轮经济周期中,房地产业的复苏往往会稍慢于宏观经济的复苏。中国房地产业再次表现出了它的中国特色。

“涨”声凶猛

现在的情形很容易让人想起1998~2000年时的情形。

当时,亚洲爆发金融危机,美国的网络经济泡沫破灭,中美两国均面临经济衰退的危险。恰逢此时,中国启动了房地产市场体制改革,房地产市场化带动的消费,帮助中国经济躲过一劫。中国后来持续近十年的经济高速增长,房地产业功不可没。与此同时,美联储主席格林斯潘同样选择了房地产业作为经济复苏的抓手,而且房地产业的繁荣的确帮助美国经济迅速渡过了网络经济泡沫破灭带来的衰退,格林斯潘的经济复苏与调控神话就此确立。

但是,与1998~2000年的情形所不同的是,此轮房地产业复苏来得太过汹涌澎湃——销量猛增,房价暴涨,“地王”频出,连业内人士都对此感到咋舌。

尹海燕是北京一家房地产中介公司的经纪人。2008年房地产不景气的时候,连续半年多,她每月只能拿到1000元的基本工资。随着2009年年初之后房屋成交量回升,她的收入随之暴涨。“到现在为止,基本上每个月都能拿到上万元的提成。”尹海燕告诉《中国财富》记者,2009年4月是她业绩最好的一个月,卖出了12套房子。

国家统计局6月19日公布的2009年前五个月的房地产市场运行数据显示,2009年1~5月,全国商品房销售面积24644万平方米,同比增长25.5%,甚至超过了2007年当期的约21100万平方米。而销售金额则达到了11389亿元,同比增长高达45.3%,明显超过销售面积增幅。

6月以来,中国房价已连续四个月同比上涨,涨幅逐月扩大;环比已连续七个月上涨。各大中城市房价出现普涨格局,部分地区的一些楼盘短短几个月中涨幅就已经超过三四成。

国家发改委和国家统计局10月15日公布的调查结果显示,70个大中城市中,新建住房销售价格同比上涨的有58个,超过82%。广州、银川以7.3%的幅度并列涨价榜首位。环比价格上涨的城市有66个之多,仅有吉林和三亚的新屋价格较上月走低。

不断上涨的房价时刻考验着买房者的心理承受能力。

北京市朝阳北路的一个住宅项目——卡夫卡公社,5月份参加排号的人被告知,均价约为1.2万元/平方米。但不到一个月,该项目的价格就飙升到了1.5万元/平方米。又过了两个月,它的最新标价竟已高达1.8万元/平方米。短短三个月,同样的楼盘,价格竟然上涨了41%以上。令人震惊的是,卡夫卡公社8月推出的250套房源,已经缴纳意向金的客户多达2000多人。

卡夫卡公社当然不是孤例。8月8日,北京东北三环边上的太阳公元第三期开盘。项目工作人员说,当天仅开盘销售8号楼共计96套房源,而售楼处排号的购房者已达160余人。太阳公元当天推出的96套房源,均价高达2.8万元/平方米,但依然被认购完毕,认购金额高达5亿元。未能选上房的购房者,只能顺延到下一期开盘,或者选择退款。北京市房地产交易管理网的数据显示,太阳公元4月份开盘的成交均价是18236元/平方米,5月份部分房源价格攀升至24051元/平方米,而8月份开盘的均价就升至了28000元/平方米。短短四个月,同样的楼盘,价格竟然上涨了近万元。

著名房地产营销专家陈真诚和《中国财富》记者讨论上述现象时,用了“变态”两字来形容不断上涨的房价。

中房指数研究院为《中国财富》记者提供的数据显示,北京楼市2009年1~6月期房共签约68080套,已达到2008年期房全年成交套数(84808套)的80.28%,而商品住宅期房和现房2009年前半年的成交套数更是双双超过了2008年全年成交量。

针对今年楼市的“超常发挥”,中国房地产研究会副会长顾云昌认为,金融政策是决定房地产冷热的绝对推动力。2009年上半年楼市兴旺与货币政策支持了一部分人的投资需求有关。如果下半年“二套房贷”政策得到严格执行的话,对楼市的投资需求肯定会产生影响,但自住和改善型需求可能不会受到冲击。

尽管房地产表现得如此疯狂,但一些专家并不认为房地产业就复苏了。“如果市场上的楼盘有很大的比例或者说普遍出现了价格上调,而且上调价格之后依旧能维持不错的成交量,那么,我们就可以比较明确地判断,房地产市场出现了比较普遍的或整体的回暖。”北京大学房地产研究所所长陈国强接受采访时说。

陈国强认为,楼市之所以回暖,有几个原因不容忽视:第一,中央和地方政府的救市政策给消费者带来的消费预期。从2008年9月开始,央行百日内五次降息和大幅下调存款准备金率,给了消费者一些信心。另外,财政部和地方政府下调交易环节的税费亦有一定的促进作用。第二,2008年下半年,楼市观望氛围浓厚,房地产企业同买房者博弈的过程中,渐渐顶不住压力了,不得不降价卖房。虽然降价幅度不是很高,但仍起到了刺激刚性消费的作用。第三,因为各个区域的产业特征不同,金融危机对各个区域经济造成的影响就不同,具体而言,东南沿海外向型经济发达的地区,受影响就比较大,而北方外向型经济相对较弱,受影响就比较小,这就为楼市由北向南回暖提供了合理的解释。

“但倘若在消费需求提振无力的情况下,放任房价再度上扬,必然重蹈覆辙,严重打击社会消费热情,致使终端经济增长的引擎难以启动。”陈国强说。

“危”受命

2008年中央经济工作会议上,房地产的支柱产业地位得到了再次确认,而且被赋予了扩大内需的使命。

此一信号使房地产成了拉动经济复苏的火车头,先前推出的主要针对房地产业的调控政策突然来了一个180度大转弯,眼看就要套上房地产业脖子上的绳索突然撤销了。特别是银根的放松,对助推房地产再度发飙起了至关重要的作用。

另一方面,用来提振内需的4万亿投资,很大部分通过直接、间接的渠道流向了房地产业。与此同时,由于外部市场环境和内部投资环境不好,很多实体产业的资金亦流向了投机气氛浓厚的房地产业。多种资金的集中汇入,使得房地产业给中国经济奉献了一组惊艳的增长数据。著名房地产营销专家陈真诚指出,可以说,金融危机带来的经济刺激政策,以注射强生剂的方式,以保经济增长的名义,拯救了当时正身临困境的房地产业。

而其中,央企成了最重要的资金输入通道。

根据公开的数据,2009年二季度,主业非房地产的央企的直接利润中,约有28%来自房地产。另据媒体报道,当前国资委直接管理的136家国企中,逾七成企业涉足房地产业,以房地产为主业的只有16家,如保利、远洋、华润等;辅业包含房地产的则达80多家,而它们的主业大部分是与房地产业不沾边的钢铁、冶金、医药、农业、粮油、化工等行业,正是看到了房地产的“钱景”,它们亦加入了拿地大军的队伍。

“房地产正在拯救中国。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩接受媒体采访时说。

世邦魏理仕驻华研究机构发布的专题研究报告亦指出,根据基础设施投资总额等相关指标显示,中国房地产开发投资仍处于预热阶段,房地产可望成为经济增长的下一个引擎,对中国经济2010年实现持续复苏具有重要作用。

对于此种说法,著名经济学家李开发提出了不同的看法。他认为,当前的形势下,房地产不仅没有对中国经济的发展起到健康的带动作用,反而从一定程度上制约了中国经济的前进。房地产利润过高,银行贷款比例太重,已经严重挤压了实体经济的空间。而实体经济才是老百姓就业的主要渠道,应该得到足够的重视。

实际上,国家有关部门已意识到了地产发展过热的问题。9月10日,国家发改委对外经济研究所所长张燕生出席国家第二届中国国际金融服务贸易洽谈会时,发表演讲称,房地产在此轮危机中一直没得到好的调整,因为在实体经济还没恢复的情况下,房价上涨幅度过快。下半年依然不会出现大的调整,但是小的波动一定会出现。

“我从来不相信中国经济复苏的引擎是房地产,只能说它是引擎的一部分。”张燕生直接亮出了自己的观点。

保出来的“地王”

“地王”和央企,2009年以来,这两个词被频频地联系在了一起。

2009年5月开始,全国“地王”不断涌现,而夺得“地王”的,大部分是实力雄厚的国字头企业。2009年上半年,全国主要城市成交总价排行前10位的高价地块中,六成买家有着国资背景。9月份,土地争夺进一步白热化。十天之内,国内房地产开发商已投入近300亿元砸到了土地市场上,“地王”的制造者仍以央企为主。上海中海地产更是以70.06亿元的天价摘得2009年全国“地王”总冠军。

北京理工大学经济学教授胡星斗认为,一些国有企业拿地不是出于市场和社会需要,而是为了圈地和囤地,利用资本将土地市场炒热后再出让,从中谋取地价利润。受中央“保增长、扩内需”的政策引导,国企不仅被视为金融机构重点信贷支持的对象,而且被视为带头执行国家政策的中坚力量。但胡星斗认为,一些央企或国企本身对房地产市场的开发经验不足,投资前景并不乐观,因而很难对房地产业的健康发展带来实质性的好处。

著名房地产营销专家陈真诚接受《中国财富》记者采访时分析,受金融危机的影响,世界经济面临困境,国内一些出口型实体企业的市场大为萎缩,而中国房地产业由于相关政策的出台,受金融危机影响不大,而且房地产业的利润比较高,为了确保或提升企业的盈利业绩,不少国企甚至央企新军便涌入房地产业。陈真诚认为,经过多年的经济改革和国企重组改制,现有的国企或央企基本上属于大型企业,无论是企业规模还是人力、资金等方面,都具有比较强的实力。因此,政府自然会对通过国企或央企带头来拉动或支撑经济增长寄予厚望。而房地产业项目的周期相对要短,更容易看到效益,因此,政府不会刻意反对国企或央企进入房地产业。陈真诚认为,央企肩负着“保增长、救经济”的重任,假如任由它们滥用资本的“逐利”本性,把本用来保增长的4万亿中的很大比例投向高风险的房地产业,而置实体经济于不顾,短期内确实可以制造利润回升、经济复苏的假象,但长期来说,必定会制造出更大的经济泡沫。

近年来,房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目,各大商业银行为了争夺此项业务,不断降低门槛,导致房贷规模成倍扩大。国家统计局数据显示,2009年1~6月,房地产开发企业资金来源23703亿元,同比增长23.6%。其中,国内贷款5381亿元,增长32.6%,利用外资243亿元,下降29.7%,企业自筹资金8241亿元,增长10.4%,其他资金9837亿元,增长34.7%。其他资金中,定金及预收款5758亿元,增长27.7%,个人按揭贷款2829亿元,增长63.1%。央行数据显示,2009年上半年7.37万亿元新增信贷中,有5381亿元进入了房地产开发领域。

中国社科院金融研究所研究员易宪容接受《中国财富》记者采访时说,我国房地产开发资金构成与国外相比,存在企业自有资金不足、过分依靠银行贷款的问题,房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。目前全国房地产银行贷款依赖水平为50%左右,而部分大城市的开发商对银行信贷的依赖度则已超过80%。而且,房价快速飙升的一线城市,由于有大量的银行信贷资金进入,房地产市场的性质已发生根本的变化,完全成了投机炒作的场所。如果让大量的银行信贷资金利用银行高杠杆率来炒作房地产,不仅会快速推高房价,而且会把真正的消费者挤出房地产市场,快速积聚银行风险。

“由房地产泡沫破灭导致的美国金融危机还没有走出困境,政府对国内房地产市场上半年过度的银行信贷,肯定会有所收缩。”易宪容说,“否则,中国房地产不但成不了经济复苏的推动力,反而可能成为中国经济的‘定时炸弹’。”(记者:夏肇玲)

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