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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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信息时报:万达进穗是圈钱还是造城?  

2009-11-17 22:40:55|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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万达进穗是圈钱还是造城?

来源:2009年11月13日 信息时报  http://house.jrj.com.cn/2009/11/1302156451943.shtml

 

  近日万达一举拿下白云新城四地块,业界惊呼,广州商业地产狼来了

  近日,大连万达集团以11.22亿元一举拿下白云新城四幅地块,并计划投入50亿元将之开发成为一个集商业、酒店、写字楼、公寓于一体的城市综合体项目。此举,震惊广州业界。有人质疑,广州商业地产狼来了!?

  作为国内商业地产领域最著名的开发商,大连万达目前已进驻了包括北京、上海、大连、成都、武汉等多个主要城市。但在华南地区,却一直缺少万达的声音!在拿下白云新城四幅商业地块后,万达这匹来自北方的商业之狼,正式宣告进军广州市场。但对于万达的开发模式,市场对其的评价是毁誉参半:所开发的项目或已成为当地的商业地标,或被看成了是上市圈钱的棋子。本次进入广州,万达的目的何在?未来又能折腾成什么样子?广州业界又如何看待这匹北方的商业之狼?

  万达广州拿地

  是圈钱还是造城?

  自2002年进军商业地产领域以来,大连万达集团在近几年的发展是成功的,不仅奠定了其在中国商业地产领域的霸主地位,同时更建立起一个商业王国。据了解,2002年是万达的一个历史性转折点,近40个商业地产项目万达广场开始陆续出现在全国各大中城市,一时间创下了“每一个万达广场、每一座城市中心”的商业奇迹。

  但自去年年底开始的全国扩张战略,以及即将于A股上市的传闻,让地产人士对其未来的发展产生了疑虑,也对其进军广州的前景表示出担忧。据了解,2008年~2009年度,是万达扩张最快的一年。自2008年年底起,万达开始频频抄底土地市场,仅当年的第四季度就投入了50多亿元用于增加项目土地储备。该集团董事长王健林也曾公开表示,2009年万达计划投资200亿元,在国内买12到15块地皮,2009年下半年至明年新开24个万达广场。

  快速扩张只为上市?

  有业内人士为其算了一笔账,按照如此大规模的拿地开发,万达在最近两年需要付出上千亿的资金。而目前,万达的现金流主要来自销售回款,持有物业的租金收入。但据了解,万达在今年的销售额约为250亿元,即使加上持有物业的租金收益,也仅有280亿元左右,这是否可以支撑庞大的项目开发对资金的需求?因此,广州不少业内人士质疑,这是否与计划近期在A股上市的传言有关,万达的快速扩张意在金融市场?

  对此,广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示,即便是与上市有关,也不能否认万达。“每个公司都有其发展的战略,只要项目最终能够正常运营,就是成功的。”中国著名房地产品牌营销专家陈真诚认为,虽然大连万达在全国大举扩张,表面上看确实存在不少风险,但这对万达的将来也许是有极利的。他表示,随着土地的价格上涨或是有些城市重要地块的日渐稀缺,未来万达未必会拿到适合商业发展的地块。

  业界提醒小心万达

  据一不愿透露姓名的资深商业地产人士透露,大连万达在2003年~2004年间的发展是不成功的,所开发的商业项目仅有30%左右能够正常运营下去。据《辽沈晚报》、《经济观察报》等媒体报道,在2003年,沈阳万达商业广场开业后,由于客流量稀少,仅在13天时间,精品街的大部分商铺就已停业。2004年2月1日,业主经过与开发商斡旋,在万达同意出资提供3个月租金的情况下,116家精品店又重新开业了。但是半个月后,这些商铺不得不重新关门,而后酿成了第一次停业退铺风波。2006年9月25日,沈阳市房管局下达拆迁公告,一座使用寿命不到3年的沈阳万达商业广场就被拆除重建。“虽然在2007年以后,万达的商业项目成功比较多,但这其中万达没少交‘学费’。”该人士还表示,万达一些项目通过商铺的销售来回笼资金这种方式,无疑是将最大风险完全的转嫁给小业主和投资者。“那时的万达也已赚取了这些业主和投资者大量的资金,而抽身其外。”

  著名房地产专家韩世同同样表示,大连万达如此疯狂的全国扩张,是具有极大的风险。他对于大连万达进入广州显得比较担心。韩世同表示,据他了解,万达在其他城市的很多项目都做得非常失败,甚至万达有些项目根本就没有办法盘活,给业主或投资者带来了极大的危险和损失。另外,万达目前如此疯狂的扩张,一旦万达在白云新城的资金链断了,那么其在白云新城的商业发展或只是纸上谈兵,所以广州需要警惕。“如果万达进入广州市场,仍采用销售商铺的经营模式,那么存活率是有极小的。”

  业界看万达

  万达广州发展路在何方?

  中国商业地产研究院院长杨奕勇:

  万达走大众路线更符合区域需求

  目前广州旧机场周边并没有什么高端的住宅,整个区域的消费档次是比较有限的,反倒是白云区周边的人流比较多,而万达若走大众消费的路线,或者更适合这些消费者。如果万达能做旺的话,那么,将会带动整个区域的发展,可能就形成了广州另一个购物天堂。

  宏展投资顾问有限公司董事副总经理程立志:

  不可简单复制过去模式

  万达是一个专注于商业地产的开发商,有其清晰的发展定位。虽然明年万达有10多个在建项目要推出市场,看上去似乎承受着巨大的资金压力,但一个企业既然能够如此操作,必然有其深层次的原因,以及独特的融资渠道作为支撑,对此,作为一个局外人不好去做评价。

  但是,在白云新城这一非主流零售商圈,如果简单复制天河城、正佳广场这类商业综合体的发展模式,相信很难获得成功,因为,周边的消费能力在短时间里难以支撑如此庞大的购物中心的发展。万达未来具体怎么做?我们还需拭目以待。

  广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文:

  引入万达是战略需要

  广州传统的商业业态,除了目前零售较为集中的天河城、正佳广场等大型购物中心为主的天河商圈以外,其实更典型的是林立的专业市场和临街商铺,引入万达这类与本土经营模式有所区别的开发商,以开放式的心态去推动广州商业的发展,赋予其更多的活力,未尝不是一件好事。

  中国著名房地产品牌营销专家陈真诚

  万达模式在穗有待检验

  如果万达能够做得好,那么就可以带动区域的经济的发展。普通住宅只要将货量销售完毕就可以,但万达这样的商业模式就不一样,从拿地,到开发、销售、招商、经营,万达的城市综合体模式可以为区域带来大规模的经济推动力。当然,前提是项目能成功开发及经营。

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