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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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陈真诚:房价没得救  

2009-02-26 05:13:11|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈真诚:房价没得救

——浴火重生:09年房地产系列分析之五

/陈真诚

 

内容导读:消费者可能将进一步加剧对立的情绪,市场观望可能将继续加剧。在这种情况下,房地产必将迎来新一轮更猛烈的大探底!如果继续如此般折腾,房价没得救…本文内容系个人观点,仅供参考,不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据,也不构成对文中提及的个人或机构的评价)

 

振兴规划炒作:未必只是言论误读

2月22、23日,有媒体引用全国人大常委会副委 员长、中科院研究生院管理学院院长成思危2月21日的话报道称,房地产确定进入十大产业振兴规划。而且,有媒体报道称,住房和城乡建设部有关人士22日也证实了这一消息。

房地产确定进入十大产业振兴规划此消息一出,立即引起了轩然大波。223日,不但房地产舆论漫天飞,股票市场更是迅速地做出了强烈反应。受成思 危言论影响,大量资金流入房地产板块,资金净流入高居股票市场各板块榜首,沪深两市交易的101只房地产类股票全线飘红,创出了日高达4.64%的平均增长率。中国宝安和珠江实业两只股票涨停,万科A上涨4.65%,招商地产涨9.79%,金地集团涨6.77%

接着,23日又有消息否认了房地产确定进入十大产业振兴规划这一说法,称房地产行业或无缘产业振兴规划,原因是该行业的特殊性和敏感性,涉及房价这一敏感话题,加上前期房地产行业政策密集出台,再出台振兴规划的可能性不大。此前递交房地产行业相关规划也或许并非住房与城乡建设部本意。于是,房地产界一齐跌入到纳闷之中,被一段时间以来不断反复的振兴规划舆论“折腾”得云里雾里。房地产股票市场也再次做出利空的反应。

然而,就在这种情况下,自21日讲话、22号开始传播舆论、23日大量报道见诸于报纸、网络等媒体之后,作为重要相关当事人的成思危,并没有及时出面“澄清”事实、阻止舆论的传播。直到2月24日中央电视台播出节目,大家才知道房地产进入十大产业振兴规划的消息确实是不实消息,成思 危才告诉天下百姓说是媒体误传……

中央电视台2月24日播出的“经济半小时”节目称,“经济半小时”记者对“房地产已进入十大产业振兴规划”这一消息寻根溯源,发现以前最先报道九大产业振兴规划的媒体都是新华社,消息来源都是国务院常务会议,而这次最先报道“房地产进入十大产业振兴规划”的媒体并不是新华社,其消息来源也不是国务院,而引用的是全国人大常委会副委员长成思 危在上周六在一个学术论坛上的话,报道称,在演讲过程中,成思 危透露房地产已进入十大振兴规划……那么,成思 危是否说过房地产业真的已经进入十大振兴规划,他又是通过什么渠道获知这一消息的?经济半小时记者今天上午对成思危进行了独家专访。不过,成思 危郑重表示,他也是从网上看到的,他是从网上看到证券报2月17日发布的新闻。当初他在给学生上课的时候说,他是根据相关的报道而阐述了他对房地产振兴规划的关注,但媒体在引用他的话时完全忽略了这一前提,对他的意思进行了误导。成思 危说:“我觉得这个有点误导……其实这个新闻已经是17号就公布了,而且我讲的时候就是讲,我是给学生讲课的时候,‘据报道’,所以,这个应该是很清楚的。我现在讲的都是学者的观点,学者不可能代替政府去做决策,所以我觉得这样报道不大准确”……

就这样,一条关于房地产确定进入十大产业振兴规划的假舆论,因为说出这假消息的人曾是全国人大常委会副委员长而大范围传播,因国人心中无法挥去也难以挥去的官本位情节、对官员的“权威”崇拜、对政策的依赖,房地产舆论风生水起,股票市场大起大落。而后,从种种迹象来看,仿佛这场风波,将可能因成思危曾是全国人大常委会副委 员长而不了了之,因成思 危说我现在讲的都是学者的观点、这是媒体误传这话而不了了之。

然后,如果仔细就这场风波的来龙去脉和成思 危在中央电视台节目中的一些说话以及对股票市场、房地产市场的影响来分析,一些问题或并不简单。

首先,成思 危不在其位,明知自己的话没有官方依据,也知道有记者在场,为什么要那么说?其次,成思危仅以“我是给学生讲课的时候……讲的都是学者的观点”为开脱理由,或是难脱责任的,难去故意造谣、默认传播的嫌疑。

众所周知的是,成思 危是2月21日讲的话,而大量报道是23日才出来。尤其是,由于成思危是曾任全国人大常委会副委 员长这一有着“国家领 导人之一”名头的老同志,按照一般的媒体发稿做法是很慎重的,发稿前需联系确认。事实上,成思 危在接受中央电视台记者采访时也说:“其实当时我就告诉他们不是新闻,他们要引用,他们告诉我秘书已经都登,那就没有办法……”这就意味着,一些媒体发稿是告诉了成思危的秘书,按理说成思 危的秘书一般不敢隐瞒而会告诉他,成思 危为什么及时不制止或提前澄清?大量新闻发出、消息大量传播、股票市场做出强烈反响之后,在21日至中央电视台“经济半小时”记者采访、播出这段时间里,成思危为什么不自己或通过秘书联系已发稿的媒体进行澄清、大家能在24日一早或更早时间里就能知道消息是假的?这样来看,就不排除有默认刊发的可能、故意造价的嫌疑!既然如此,那么,不在其位的成思危为什么要那么做?其原因或就是为利益代言,拉抬一下股市,影响一下房地产预期,为所代言的利益群体尽尽义务吧……如果真是这样,那就是中国人共同的不幸而不只是成思 危个人的不幸,那就是整个房地产市场乃至股票市场的不幸而不只是房地产舆论界的不幸!

因此,建议,曾位居显赫地位、如今不在其位的成思 危老先生,应该吸取教训,管好自己的嘴巴,不要乱下结论、发消息

虽然房地产到底能不能进入十大产业规划还未成定论,虽然国家发改委也不至于因为成思危的一句话、这场风波而改变本应该有的决定,但是事实上来看成思 危的话及其行为确实起到了预期炒作的作用……因此,或可以说,成老人家呀,老同志当自重的,该收山了,不然,说不定会吃不了兜着走。那些因你的言论而在股票市场亏了的人,或会有意见!在房地产市场上,那些因你的言论及其带来的影响而做错了决策或承受了后果的人,或也会有意见!

 

房地产继续深化调整:一些开发商正逐渐放弃观望

事实上,已经进入深度调整的房地产市场,在一片迷茫之中,大家翘首等待“两会”释放出明确的信号。目前,正处于水深火热般的痛苦期。不但消费者很痛苦,地方政府和开发商也很痛苦,不但消费者在观望、拿不定对未来的判断,地方政府和开发商也在观望、拿不定对未来的判断。只是,从目前的房地产市场实际情势来看,此前中央政府和一些地方政府出台的系列政策效果很有限,消费者继续观望,成交继续清淡,房价继续着下跌趋势,房地产调整、房价下降还远未结束,市场普遍低迷。

中国人民银行2月23日发布的《2008年第四季度货币政策执行报告》称,国内房地产等重要领域依然面临回调压力,将连带影响诸多行业。2008年第四季度全国城镇储户问卷调查显示,未来3个月中准备购房的居民人数占比,较上季低0.6个百分点,是1999年有调查以来的最低水平,居民消费意愿进一步下降。可就在这有效需求不足的同时,产品供应非常充足。

2月24日,摩根大通中国区董事总经理、摩根大通大中华区首席经济学家龚方雄在北京称,目前中国房地产库存全球最高,未来房地产市场价格会继续下跌,必须警惕出现价量齐跌的风险。龚方雄指出,近期内地房地产有回暖的迹象,但由于房地产市场库存太大,因此,开发商要面对现实,降价求售。供求关系决定了中国的房地产价格不可能涨起来,也不可能被政府托起来。另有数据预测,2008年全国住宅存量约2.1亿平方米。2009年是2007年及前后时期内大量开工楼盘的上市年,住宅供应量也将大约为2.1亿平方米。而从各地的现实情况来看,这些数字还显保守,2008年产品积压存量和2009年要上市的增量要大得多。如中央电视台节目曾透露,仅长沙市2008年的存量就达到3500万平方米,2009年还有1000多万平方米上市。有数据对全国35个典型城市2009年供求走势和消化周期进行预测后认为,今年全国住宅市场的消化周期约3年时间。而一些城市的消化周期或要长得多。

具体来说,“长三角”、“珠三角”这两个三角地区,在中国经济中有着重大影响,地位举足轻重,在房地产市场具有代表性。本文作者陈真诚分析认为,从这两个区域内的房地产市场实际情势来看,房地产市势低迷依然在继续深化,房地产调整难说何时是底,新一轮降价大潮正在酝酿。

在“长三角”地区,上海、南京、杭州这三个最主要的城市,房地产正出现少有的低迷景象。一度被视为房价最坚挺、需求最具刚性的二线城市杭州,降价风潮开始深度蔓延。《第一财经日报》报道称,杭州的房价已经跌到2004年。杭州市的统计公报显示,杭州2008年全年商品房销售面积716.38万平方米,下降37.7%,其中住宅销售627.48万平方米,下降39.9%。据透明售房网统计,截至2月23日,杭州待售房源达到30113套。自2008年11月以来,新房周平均成交量只有324套。依此速度推算,即便假设以后市场成交不再下降,杭州目前库存的新房至少也要23个月才可能消化掉。还有媒体报道称,2008年,杭州主要房地产开发商完成销售指标不到25%,有大型开发商对2008年完成30%以上的销售指标感到自豪。如今,杭州房地产市场降价风潮正在蔓延,到了贴身肉搏的程度。2月24日,位于杭州余杭区闲林板块的一个大盘,420套特惠公寓房源,面向老业主低价上市,打折幅度为原价6200元/平方米的6.5折。由于后市不明朗,行业存货剧增,不少开发商调整了销售策略,纷纷加快推盘速度,降价促销,减少存货压力,提高资金周转率。有研究机构也将杭州列为“未来供过于求局面明显、市场存量规模大、消化周期长”的高度风险城市。

“珠三角”地区,是全国房地产市场最开始调整调整的地区,在深圳、广州、东莞,有舆论称其房价已经下降了40%,可目前依然看不清见底的迹象。而且,房价将继续调整的预期,进一步影响到了土地市场。

获得的最新消息称,东莞土地成交底价将做出调整,释放出土地成交清淡、地价预期下降的信号。事实上,土地价格是关联于房价预期而变化的。如果房地产市场成交旺盛,房价预期上涨,开发商购买土地、开发楼盘就可能赚钱,对土地的需求就会增加,那么,土地价格预期就会上涨。反之,房价预期下降,房地产还将继续调整,尤其是在目前房屋存量和开发商已购买的土地积压庞大等市场压力下,开发商一般会放弃或减少拿地的冲动,土地需求减少,地价就会下降。在目前房地产形势下,房地产调整无疑还会继续,而且目前的土地价格并没有调整到位,因此,开发商一般不会趁机大举进入一级土地市场以进一步储备土地量。目前,一些大的开发商已经大幅度减少拿地,主要考虑消化土地存量。所增加的土地储备中,从一级市场拿地的并不多,不少是通过项目收购、兼并、和作开发等手段从二级市场拿地。实力弱的中小开发商,拿地更为谨慎。因此,政府将下调土地成交底价,以刺激开发商拿地。

广州房管局局长谢小丹透露,广州目前正在研究有关“救市”的政策,抓紧落实中央房产新政,拉动合理住房消费,同时,广东省建设厅正在研究相关具体措施,依法、合理解决开发商资金压力大而且融资困难等负担问题,但绝不是对2007年高地价“地王”进行“放水”。另一方面,近期,广州不少开发商虽然减少了折扣,但降价依然非常多。更值得注意的是,开发商对外报价的“水分”也明显减少,非常贴近实际销售价格。由于现在一些地区或一些楼盘的房价依然高位,部分消费者心目中预期的房价还应该下降,总体来说消费者的观望情绪还将继续,所以,开发商通过减少报价“水分”而实质性降价,有可能成为下一轮降低潮来临的信号。这也说明,一些开发商预期房地产市场还将进一步调整,因而逐步放弃观望,变得更实在,愿意通过降价来面对市场实际。对外报价的“水分”明显减少,让消费者感觉房价有实际下降,体现出开发商对消费者的诚意,有可能降低消费者的观望情绪,有利于刺激房地产成交。

 

振兴规划炒作风波:或加剧消费者对立情绪

事实上,基于中国房地产市场实际情况来看,由于此前房地产高热、房价疯涨是从上海、深圳、北京、广州这些一线城市开始的,大量二三线城市要慢一拍,使得大量开发投资资金急剧流入到二三线城市。如今,在一些二三线城市,房地产供大于求的形势甚至比一线城市还要严峻,房地产完成调整的时间或要比一线城市还要慢!

本来,在政府系列政策刺激下,在中央政府建议、要求开发商降价销售的精神作用下,一些开发商正在逐渐放弃观望,准备实质性地降价以刺激销售。本文作者陈真诚分析认为,这或可以缓解消费者的对立情绪,促使消费者逐渐放弃观望,从而可能在一定程度上扩大成交量。虽然房价依然还将继续下降,而一旦成交量获得一定的扩大,就可能缓解房价下降的速度,使房价减少非正常下降的可能。这从某个角度而言,这不仅是在有效救房市,实际上也是在救房价。

可是,如今,经过房地产是否能进入十大产业振兴规划这一“折腾”,尤其是经过成思 危言论这一炒作,对政府救市来说,对政府试图稳住房价不让过快下降来说,恰恰起到了一个反向的推动作用!这种炒作,可能更激化了消费者对抗高房价的情绪,可能会让消费者解读出有关政府放弃拯救房地产态度等信号来,从而进一步改变预期,将坚定消费者观望、弃购的信心,加剧了市场观望、弃购心态,就等于变成了推动房价进一步下降的力量!另一方面,开发商本不是太关心房地产是否能进入十大产业振兴规划,但成思危言论炒作已经造成太大的舆论,部分开发商可能也会因此改变预期和市场心态、行为!而且,中央电视台“经济半小时”节目播出、成思 危言论炒作带来严重不良后果后,又还多少人敢继续呼吁或操作房地产进入十大产业振兴规划?成思危言论炒作,影响太大了,发改委或也将更加考虑、权衡舆论压力和老百姓的反对声音,决策也或要变得谨慎得多。而且,住建部也牵扯了进去。对如今的形势,对这种炒作后果,住建部自无言以对,就几乎不可能再去争取让房地产进入十大产业振兴规划了。这样,即便房地产本来或有可能进入十大产业振兴规划,如今也几乎变得不可能了!

至此,或可说,尽管房地产即便能进入十大产业振兴规划之列,也不能改变短期内的房地产大势,但对房地产预期、市场心态将起到一定的影响,可能促使一些消费者陆续放弃观望,从而降低房价下降的速度和非正常下降的可能。或正因于此,受房地产或将进入产业振兴规划消息的影响,在一些城市有一些开发商在春节后上涨了房价,尽管或是不理智的行为,也或难刺激消费者加速放弃观望的效果!但如今,经过产业振兴规划这一折腾,尤其经过成思危言论这种炒作,消费者可能将进一步加剧对立的情绪,市场观望可能将继续加剧。在这种情况下,房地产必将迎来新一轮更猛烈的大探底!

如果继续如此般折腾,房价没得救!

(营销策略与投资顾问工作联系作者陈真诚:QQ:70479688,请注明具体事宜;手机/13808420007,不回打“未接电话”;长沙新思维企业发展策划公司/0731-4478178)

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