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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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陈真诚:两会提案击中房地产开发命穴  

2009-03-13 16:58:11|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈真诚:两会提案击中房地产开发命穴

/陈真诚

 

近年来,在每年“两会”上,属于高度资金密集型的房地产,一直成为一个热门话题和提案集中的领域。今年的“两会”上,同样有提案击中开发商的命穴,有提案再次建议取消多年来备受诟病的商品房预售制度。

民建中央提交的27个集体提案中,就有个名叫“关于加快修订《中华人民共和国城市房地产管理法》,促进房地产业的健康发展的建议”的提案建议,加快修订《中华人民共和国城市房地产管理法》,并全面取消商品房预售制度,建立商品房竣工入市销售制度。

民建中央的提案认为,“商品房预售制度缺陷客观上为房地产开发商掠夺社会财富创造了条件”。历时十余年的房地产预售制度,已成为房地产市场不规范的主要根源之一,主要存在三大问题。其一是严重侵犯购房人的权益。由于购房人缺乏《担保法》保障,导致房屋面积缩水、建筑设计变更、配套设施建设滞后、环境描述浮夸、房屋质量缺陷等问题得不到解决,更为严重的是诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押,最后“携款潜逃”等违法犯罪行为。其二是风险分担机制严重缺失。商品房预售制度降低了开发商的门槛,使得不具备开发实力的企业进入了市场,增加了开发商投资出问题的几率,银行和购房人被动成为风险投资的牺牲品。三是套取诈骗银行信贷资金,当资金链出现问题时,开发商便通过“假按揭”的方式套取银行信贷资金。适时果断取消商品房预售制度,是消除房地产市场不规范的重要举措。目前取消商品房预售制度已具备了比较坚实的基础。首先是金融体系改革和金融制度创新为房地产开发提供了多元化的融资方式,银行贷款、发行股票、债券融资等方式均可补缺预售商品房筹资的功能。其次是房地产开发商积累了一定的实力,具备了驾驭资金项目运作的能力,对预售商品房制度的依赖性已减弱。

其实,早在2005年8月16日,中国人民银行发布《2004年中国房地产金融报告》,建议“可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售”。《中国房地产金融报告》称,“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售”。中国人民银行有关人士曾指出,完善我国商品房预售制度,就是要取消预售的融资功能。

只是,在建设部2005年8月19日组织全国知名房地产开发企业、房地产经纪企业、金融部门和中国社会科学院召开讨论“取消房屋预售制度”的建议的会议上,结果出现压倒性的观点,认为在目前房地产政策、市场环境下取消房屋预售制不现实。

而社会舆论依然继续抨击房地产销售的预售制度,“两会”提案依然继续建议取消房地产预售制度。

2006年3月的十届全国人大四次会议上,由全国人大代表、中国人民银行南宁中心支行行长白鹤祥领衔、共有33位代表签名向大会提交的议案,建议修改城市房地产管理法,取消房地产预售制度,并历数了房地产预售制度存在的七大问题:1、法律关系复杂增加了法律风险。商品房预售交易不仅涉及开发商与购房人之间的法律关系,还牵涉到开发商与其有债权债务关系的其他法律关系。在多层复杂的法律关系中,任何一个环节发生法律风险,均可能影响到商品房交易合同的履行。2、购房人缺乏担保的法律保障。在商品房预售中,购房人往往是先支付一笔不小的购房款给开发商,而开发商仅承担工程完成后将现房交付购房人的义务,购房人事先支付的购房款项因缺少有效的担保制度而得不到保护。3、剥夺了购房人对实物的知悉权。这给开发商预售中以广告和宣传资料误导甚至欺骗消费者或事后擅自变更设计、规划及用料创造了机会。4、从预售到现房交付期限过长。一旦开发商的履约能力发生变化,往往让购买方蒙受损失。5、期房交易类似期货交易,容易造成房地产价格泡沫。6、“假按揭”套取、诈骗银行信贷资金。“以小搏大,空手套白狼”是不法房地产商普遍和常用的手法,而房屋预售制度为其提供了便利。7、房地产风险主要由银行信贷资金和购房人承担。房地产预售制度不仅降低了开发商的门槛,使部分并不具备开发商实力的企业进入市场扰乱正常的经营秩序,而且一旦开发商投资出现问题,银行和购房人就成了开发商投资风险的承担者和牺牲品。

接着,在2007年“两会”期间,全国人大代表洪可柱提案指出,房地产市场恶性膨胀,房价继续上涨,是由于“低比例首付”和“商品房预售制度”推波助澜。预售制度下的商品房交易是在信息完全不对称的条件下发生。由于商品房的预售允许尚未经过验收合格,甚至是尚未建成的建设项目进入市场,商品房的质量、权属关系等关系消费者切身利益的重大事项仅靠一纸售楼合同以及开发商提供的售楼书来界定,显然违反了国家的有关规定。而未经合格验收的商品房是无法取得房地产证的,消费者权益自然得不到根本性的保障。要遏制这些情况发生,其方法就是停止实施商品房预售制度。提案建议提高个贷首付比例,逐步取消房屋预售制度。先在全国部分地区将个人住房贷款首付比例由目前30%提高到50%,对购买多套(二套及以上)用于投资及投机的行为,原则上应不实行按揭;建议研究制定实施对非投机、投资而自住购买多套房的“累进”首付比例制度;为防止开发商弄虚作假搞“假按揭”。由此可以看出央行、银监会在2007年9月27日出台“二套房贷”政策的雏形。

只是,尽管社会舆论一直诟病房地产预售制度,尽管不断有“两会”提案建议或要求取消房地产预售制度,但预售制度依然岿然不动。直到今年本次“两会”,出现集体提案建议,加快修订《中华人民共和国城市房地产管理法》,并全面取消商品房预售制度,建立商品房竣工入市销售制度。本文作者陈真诚分析认为,尤其在当前房地产实际情势下,房地产正处于深度调整之中,全国各地市场普遍低迷,消费者持续观望,大多数开发商普遍遭遇资金短缺压力,民建中央提交的关于取消房地产预售制度,将再次对房地产预期形成进一步打击,无异于击中了当前房地产业的明穴,直接击中了目前中国开发商的命穴。

众所周知的是,房地产属于高度资金密集型行业。开发商购买土地之后,通过工程建设方垫支修建达到预售条件,然后通过项目预售收取购房者的首付款以及银行给予的按揭贷款,就可以几乎无风险地获得可观的开发利润、极高的自有资本利润率,推进项目滚动开发。

如果开发商自有资金不够,那么,要不导致开发商的投资规模减小,或项目开发进度放慢,要不导致开发商因无法投资开发而退出市场。正是中国人发明的房地产预售制度,帮助中国的不少开发商在一定程度上解决了资金不足的问题,使之能在短期内能够凑足大量资金得以进行房地产开发,在房地产市场很不成熟的大环境下能实现快速增长。

在房地产开发商的项目投资中,主要的资金来源主要包括:开发商自有资金、银行贷款、预售收款和预售中的银行按揭贷款以及建筑工程款垫资、其他供应方的垫资等。通过预售收款和预售中的银行按揭贷款,实际上是开发商进行房地产开发融资的一种主要渠道,也是重要融资渠道之一。如果取消房地产预售制度,并严格执行禁止土地抵押贷款的话,开发商的融资渠道将变得十分的狭窄,将对开发商造成比较大的影响。对具体的开发商来说,就意味着要求其有相当高的自有资金,否则,就无法进行房地产开发,或只得减少开发规模,降低开发速度。对于整个房地产来说,如果取消房地产预售制度,就意味着提高了开发商的市场准入门槛,可能导致行业开发规模下降,将促使市场洗牌。房地产经营模式,也会发生很大的变化。

客观而言,从目前的实际情况来看,不少地方出现违规发放预售证的情况。在房地产潜规则下,有的项目甚至还在挖地基时就已开始预售,有的项目利用购房者的信息不对称,交付的商品房与预售过程中描述的相差甚远。也就是说,在一定程度上说,房地产预售制度,确实存在着已成为房地产市场不规范的主要根源之一,也是可能诱发延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押甚至“携款潜逃”等问题的原因,或还存在着这样或那样的问题。本文作者陈真诚分析认为,尽管从长远来看,取消房地产预售制度将是未来的发展方向,是大势所趋,但是,在目前房地产市场形势下,RE4R4BXGT6BTDFTEFRTDfDFSAA8ZFGTXYVSGTXCXCXCFW正是基于目前中国房地产市场的实际情况,由于房地产市场还不成熟,不少开发商资金实力不够,房地产融资渠道有限,尽管关于建议取消房地产预售制度的提案正击中房地产开发商乃至目前整个房地产行业的命穴,但可以说,在短期内还不会取消房地产预售制度。即便要取消房地产预售制度,需要考虑到市场现状、对市场的冲击力和大多数开发商的承受力,给房地产行业和大多数开发商一个调整期,更需要修订《中华人民共和国城市房地产管理法》,在法律建设和行业管理上进行配套,因此,就需要一个过渡过程。否则,不但开发商不会同意,住房和城乡建设部不会同意,地方政府也不会同意。终究,取消房地产预售制度,就可能导致房地产开发节奏放缓,商品房交易税收、土地出让金等就会下降,地方政府的财政收入就要减少。这些,正是地方政府所不愿意出现的事情,必然促使地方政府想方设法地出面阻止取消房地产预售制度,或在执行上大打折扣,乃至完全变样。

不过,据悉,住房和城乡建设部正在筹划修订《中华人民共和国城市房地产管理法》。其结果,即便不会在短期内取消房地产预售制度,也可能对房地产预售制度进行一定程度的调整。这自然会对一些开发商造成一定程度的影响,尤其会对房地产预期形成比较大的影响。而最近,从“两会”上传出的信号来看,中央政府对房地产金融的政策,难以再次松动。这样,房地产开发企业普遍遭遇资金短缺压力的情况,短期内难以有大的改观。因此,本文作者陈真诚分析认为,对房地产预售制度等制度可能发生的变革及产业形势等,开发商需引以高度重视。

(营销策略与投资顾问工作联系作者陈真诚:QQ:70479688,请注明具体事宜;手机/13808420007,不回打“未接电话”;长沙新思维企业发展策划公司/0731-4478178)

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