注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

陈真诚

营销创造价值

 
 
 

日志

 
 
关于我

籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

网易考拉推荐

陈真诚:中央政府巧妙促降房价  

2009-03-16 11:05:11|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

陈真诚:中央政府巧妙促降房价

文/陈真诚

 

内容导读:根据“两会”已经透露的信号和政府行为来看,中央政府已经在巧妙地要求开发商合理下降房价,以促进房地产成交……本文内容系个人观点,仅供参考,不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据,也不构成对文中提及的个人或机构的评价)

 

两会信号,中央政府不满房价过高

3月5日,十一届全国人大二次会议开幕,温家宝总理做《政府工作报告》,内容中没有出现“房价”这个词汇,于是,有人认为今年“两会”上政府不会就“房价”问题表态。而其实,根据“两会”已经透露的信号和政府行为来看,中央政府已经在巧妙地要求开发商合理下降房价,以促进房地产成交,促进房地产市场健康发展。

众所周知,与房地产乃至目前房价最直接相关的中央政府部门是,房地产行业管理部门机构住房和城乡建设部,以及与房地产金融相关的部门机构中国银行业监督委员会、中国人民银行。而了解“两会”《政府工作报告》的内容形成来源、成稿过程和时间等因素及“两会”新闻中心举办的新闻发布会或官方答记者采访活动的重要性和信号寓意就知道,在“两会”期间及“两会”前这段时间里,来自机构住房和城乡建设部、中国银行业监督委员会、中国人民银行这三个部门相关负责人的言论显示,中央政府在意指房价过高而要求房价合理下降,肯定房价下降趋势,明确近期不会再出台任何新的房地产调控政策,而主要是执行、落实党中央和国务院已经出台的政策措施。而此前,一些对房地产市场形势认识不清的开发商和地方政府,正寄希望“两会”再传出新的房地产救市信号,期盼中央政府近期再出台新的政策以刺激房地产销售,采取观望市场、等待新政策的态度。甚至,还有开发商,不但托价,还进一步地利用“两会”召开和一些地方政府的救市政策逆势上涨房价。不过,本文作者陈真诚分析认为,从前述中央政府部门的表态来看,已经对开发商和地方政府的预期和希望形成了打击,这实际上在力促房价合理地下降。

 

房价必须调整,住建部不会出新政

去年12月国务院下发的“131号文件”提出,房地产企业通过调整销售策略,以合理的价格进行促销。舆论解读为中央政府在暗示地建议乃至要求开发商降低房价以促进销售。只是,大家认为政府的表态还过于含糊。这种声音,也出现在了“两会”上。

“两会”期间,清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵在政协驻地接受媒体采访时称“我觉得中央政府要求降价的信号还不够明确”!李稻葵说,很多地方政府、房地产商都误读了中央政府的意思,“稳定”是指交易量要稳定而非房价稳定。李稻葵建议“中央明确发出指示,地方政府以交易量为核心,以手中的政策工具,包括新土地的批租,经济适用房、廉租房的开发合同等为激励,要求开发商一次性降价。降20%还是30%开发商自己看着办”!

如果说李稻葵的讲话还只是建议的话,那么,住房和城乡建设部领导们在十一届全国人大二次会议新闻中心举行的“住房保障问题”专题采访会和“两会”前一些场合的讲话,当视为中央政府已经对房价做出了相对更明确的表态了。

众所周知,在中国“两会”期间,相关政府部门官员在会议新闻中心举行的新闻发布会或官方记者采访会上的讲话或表态或回答采访提问,是中央政府就某些问题表态的权威发布,意味着中央政府的意志取向和政策走向。

2009年3月11日上午9时,十一届全国人大二次会议新闻中心举行“住房保障问题”专题采访,住房和城乡建设部副部长齐骥、住房和城乡建设部住房保障司司长侯淅珉、住房和城乡建设部房地产市场监管司司长沈建忠出席。

在会上,住房和城乡建设部副部长齐骥说,我们确确实实感觉到,在东部的一些城市,特别是一些人口相对集中的城市,房价超出了一般老百姓能够支付的水平。因此,国务院去年12月下发的131号文件当中明确提出,房地产企业通过调整销售策略,以合理的价格进行促销……前天国家统计局有一个统计指标,全国70个城市新建商品住房的销售价格同比下降了1.8%,这是就全国而言的。如果到某一个城市具体地区了解,可能会发现更加清晰的趋势。本文作者陈真诚分析认为,不言而喻,此处的“更加清晰的趋势”无疑是指更加清晰的房价下降趋势。而对于此前有媒体报道在“十一”以后会出台新的房地产政策,齐骥明确表示是误读称,当前的主要工作是在积极地落实现有的政策,促进各地原原本本全面的去贯彻现有的中央政府政策。

在央视社会与法频道《大家看法》“两会”特别节目现场,齐骥笑称自己从未说过“救市”二字。齐骥说,去年12月份国务院131号文件说得很清楚,引导房地产开发企业,根据市场变化的需求主动采取措施,通过合理的价格促进住房销售。齐骥透露,此前国家出台的房地产市场政策效果正在显现,住房和城乡建设部近期不会再出台任何新的房地产调控政策。

“两会”前,在与民建中央调研组举行的一次内部座谈会上,住房和城乡建设部部长姜伟新直言,2007年下半年我国市场化的住房价格飞涨,除了极少数高收入家庭外,几乎所有家庭都难以承受,房价已经到了必须调整的时候。

温家宝总理的《政府工作报告》提出,要促进房地产市场稳定健康发展,采取更加积极有效的政策措施,稳定市场信心和预期,稳定房地产投资,推动房地产业平稳有序发展。2月28日,温家宝总理与网友在线交流时曾表示,要通过加强对房地产业的分类管理,整顿市场秩序,规范交易行为,使房地产建设规模和房价保持在一个合理的水平上。3月5日,姜伟新在出席第十一届全国人大二次会议、听取了国务院总理温家宝所作的政府工作报告后明确表示:在房价问题上,总理讲得非常好,要按总理说的办。当前主要是执行党中央和国务院已经出台的政策措施,将其贯彻落实好,近期将不会出台新的房地产利好政策。

3月10日,住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏也表示,房地产市场何时回暖?取决于经济何时回暖,有三方面条件必须关注,其标志就是更多的消费者下决心进入市场。其一,国际经济形势是否回暖,因为这会影响我们的消费心理;其二,取决于我国今年经济发展态势,如果经济发展比较好,房市回暖可能会早些到来;其三,取决于房价的合理回归。需要特别指出的是,实际上我国不是没有消费能力和购买需求,主要还是由于前几年房价上涨过快,超过了大家预期。现在随着市场的变化,消费者对房价还有进一步下降的预期,因而普遍在观望。王珏林敬告开发企业要摒弃“三看”:一不要往回看,不要看前几年的销售利润;二不要往旁看,不要看别的企业不卖你也不卖,人家不降价你就不降价;三是不要往上看,不要靠政府出政策,要靠自身特色、品质、服务、诚信赢得市场。一言以蔽之,经济危机中总会寻找到商机,谁先抢占先机,就能占领更大的市场份额。

这些说明,住房和城乡建设部对不满意房价过高的态度已经变得明确,要求开发商降价以促进销售的态度已经变得明确。本文作者陈真诚分析认为,中央政府的这种态度,无疑将对未来房地产调整、对房价走势预期产生重要影响。

 

二套房贷政策继续,金融管理当局也不会出新政

除住房和城乡建设部外,相关于房地产政策、房价走势、房地产金融的中央政府的只能部门,中国银行业监督委员会和中国人民银行的相关负责人,也明确表示,房价下降符合调控的方向,将继续执行现有的房地产金融政策,近期不会出台的新的政策。

自2007年“二套房贷”政策出台以来,“二套房贷”政策一直被视为是对此阶段房地产业影响最大的宏观调控手段,因此,“解禁”“二套房贷”政策的呼声一直很高。但在“两会”前的2月26日,中国银行业监督委员会主席刘明康在国新曾明确表示,严格实施“二套房贷”政策!

3月5日,温家宝总理的《政府工作报告》提到,“对符合条件的第二套普通自住房购买者,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。于是,大量的媒体发报道称“政府将松绑二套房贷政策”。对此,刘明康在5日人大分组讨论会后向媒体进行了及时澄清。刘明康指出,《政府工作报告》没有说“二套房贷”政策放开!总理说的是自住性、改善性,是第二套普通自住房购买者,与完全放开二套房贷限制有明显区别!住房贷款任何时候都有风险!

3月7日,还有银监会相关负责人表示,“二套房贷”政策没有发生变化,目前也不会再出新政策。

3月7日,全国政协委员、中国人民银行副行长苏宁称,“二套房贷”限制放开”是误读。对于二套房政策央行和银监会去年都已经有了明确规定,《政府工作报告》的表述并不是放开二套房贷限制,比照首套房优惠政策的是“符合条件”的二套房,就是居住面积要低于当地平均面积,是为了改善住房条件而购买的第二套房。在早前一日的3月6日,苏宁在出席政协小组讨论会后还对媒体表示,短期内降低存款准备金率的可能性不大!

3月10日,国家发展改革委、国家统计局发布调查数据显示,2009年2月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%,降幅比1月扩大0.3个百分点;环比下降0.2%。当天下午,苏宁在接受媒体采访时说,“房价回落符合我们调控的方向”!他表示,由于前几年房价过高,我们加强了宏观调控,使得房价从过高价格上有所回落,我觉得这是正常的。同时,我们也在采取有效措施,来扩大对房地产的需求。我们希望房价能有个和谐水平,既能够有不过高的价位,老百姓也能够提高购买水平。

无疑的是,中国银行业监督委员会、中国人民银行的这些负责人的表态,是在明确他们的房地产市场和房价的态度。继续严格实施“二套房贷”政策,目前不会再出新政策,本文作者陈真诚分析认为,对房地产调控预期、房价走势预期和一些开发商、地方政府的心态此,将产生的影响当无疑不可轻视。

 

市场已经做出反应,房价下降符合中央政府调控方向

事实上,在房地产市场持续低迷、消费者观望、有效需求不足的今天,商品房空置,待售房地产存货积压这个问题,已经对房地产市场形成了不容轻视的压力,已经对房价走势预期形成了不容轻视的压力。本文作者陈真诚分析认为,如何促进市场存货的快速消化,已经成为了让政府和开发商都感棘手的难题。

在十一届全国人大二次会议新闻中心3月11日上午9时举行的“住房保障问题”专题采访会上,住房和城乡建设部房地产市场监管司司长沈建忠在回答记者问题时说,2008年底全国商品房空置1.64亿平方米。按照国家统计局的解释,这个空置是竣工以后没有卖出去或者没有租出去的这样一个概念,同国际上并不是同一个概念。

截至3月10日,沪深两市已公布2008年年报的25家房地产上市公司的数据显示,25家公司2008年末存货合计达2070.8亿元,同比增长36.8%。占当期总资产的69.3%,资产存在的减值风险不容忽视。25家公司的平均存货周转率达0.45,这意味着存货消化周期达26.7个月。

时至今日,目前市场上的房地产积压、供求失衡现象仍然比较明显。在房地产存量巨大的一些地区,按照目前房地产形势,或需要好几年才能消化。由于房地产尚处在房地产深度调整的初期,如果房价不进行实质性的调整,市场无疑将很难走出低迷状态。大量的市场存量不能销售出去,不但将给开发商造成大量的财务费用和房屋保养维修费用等方面损失,还将因供大于求现象而影响房价预期。如果一些开发商不能认清房地产形势,降价促销的积极性不高,如果地方政府人为托高房价和成交量,可能无益于让房地产尽快走出低迷。

如今,通过“两会”,中央政府已经释放信号,已经明确近期不会再出台任何新的房地产调控政策,已经指出目前房价过高,已经肯定房价下降趋势,已经要求开发商合理下降房价以促进销售。这将促使更多一些此前在观望市场、等待新政策的开发商放弃观望,放弃对政策的等待,加入到合理降价销售的阵营中。

事实上,市场也已经对中央政府的态度、“两会”所释放的信号做出了反应。

三月的第一周,因政策刺激和开发商降价等因素带来持续6周的成交回暖之势,已经发生改变。有数据显示,3月2日-8日期间,上海市商品住宅成交量较前一周下滑13%。一些开发商的降价之势依然继续,如长宁天山一楼盘推出特价房,均价下降5000元/平方米。

在北京,已经正式启动从3月初到4月12日分阶段展开的“春暖楼市”活动。万科、中信、远洋、北辰、城建、天鸿置业等21家开发商,推出共26个项目联动降价促销,最高直降2700元/平方米。

可以预期的是,随着“两会”会期向前推进,房价等话题将更受到与会代表们及舆论所关注,中央政府的态度将日趋明晰。从种种迹象和对诸多因素的分析来看,“两会”结束后,在全国各地,更多开发商参加的更大规模降价促销潮将开始。如果房价能及时合理下降,有效促进市场销售,那将一如全国政协委员、中国人民银行副行长苏宁所说的那样:符合中央政府调控的方向,有利于促进房地产市场稳定!

(营销策略与投资顾问工作联系作者陈真诚:QQ:70479688,请注明具体事宜;手机/13808420007,不回打“未接电话”;长沙新思维企业发展策划公司/0731-4478178)

  评论这张
 
阅读(190)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017