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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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陈真诚:房价或进入翻箱底时代  

2009-04-01 04:29:09|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈真诚:房价或进入翻箱底时代

/陈真诚

 

内容导读由于中国的土地属于国有,政府客观上扮演了卖土地的“商人”角色,因此,在中国房地产市场上,政府、开发商和消费者,实际上成为了三个最主要的参与者…本文内容系个人观点,仅供参考,不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据,也不构成对文中提及的个人或机构的评价

 

今年全国“两会”期间,全国工商联向全国政协递交了一份名为《我国房价何以居高不下——房地产开发的总费用支出一半流向政府》的大会发言稿称,全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示,在总费用支出中,流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%。而上海的开发项目总销售收入中流向政府的份额最高,为64.5%,相应地,企业剩余所占份额最小,只有4.15%。由于其内容牵涉到开发商与政府到底谁才是高房价推动者和受益者这些敏感话题,因此备受关注,也引起了不小的争议。

上海市市长韩正,在“两会”期间就对全国工商联的发言稿的内容表达了质疑,他称“不知全国工商联的数据怎么来的,肯定有误”。不过,他当时并没有透露自己掌握的数据。最近,更有上海市政府官员认为,全国工商联的发言稿完全是披着全国工商联的外衣,袒护的是房地产商自己的利益。而且,上海规划和国土资源管理局已经在组织文件和测算相关数据,可能不久之后将通过“公开澄清”的方式来“回应”全国工商联发言稿的数据。

无独有偶,曾任第九届、第十届全国人大常委会副委员长的成思危,虽然曾遭遇了“产业振兴规划门”,但也依然对目前高房价构成发表了他的看法,同样也引起了不小波澜。成思危称,2005年,他和他的博士生做过一个房价参比模型,然后对北京、上海、福州三个点做了核对。“核对的结果,房价成本包括土地价格、建材成本等等占50%,政府的税费占20%,开发商的利润占30%,开发商这30%里头有一部分是灰色成本,说白了,就是行贿的成本。一种是开发商主动去行贿,另一种是有权力的政府工作人员索贿,你不给我钱我就不给你批,不给你办”。

一直以来,要求公开房地产成本的呼声高涨,但基于多种原因而只停留在呼声上而言,任志强更称,要公开房地产成本等于是要公开老婆的胸部,那是不可能。只是,近年来,房价一直居高位而不下,不但消费者不满意,中央政府也不满意,不少舆论在谴责高房价及开发商的暴利行为,消费者甚至采取了观望乃至弃购这些对立行为,整个房地产市场发生了彻底异变,步入深度调整周期。由于消费者观望乃至弃购,市场普遍成交低迷,开发商普遍遭遇了卖房难、资金缺的困难境遇。在有效需求严重不足的同时确是供应严重过剩,开发商开发的房子不好卖,房地产出现了严重积压、投资下降等问题,又进一步影响到刺激经济增长等问题。于是,政府也开始急了,在不断出台政策救市的同时,也对开发商表示了不满意,要求开发商适应市场变化,降低房价,以合理的价格促进销售。这样,在消费者对开发商、地方政府不满的同时,开发商与地方政府之间也出现了相对的“对立”情绪:互相指责,互相抱怨!

高房价是摆在眼前的事实,消费者不满、市气低迷等也是事实。那么,房地产的实际成本到底有多高?到底开发商与政府之间谁才是高房价的推动者和受益者?这些房地产的“糗事”,本来一直是压在箱底的,一直是没有结论的悬案,或是没有定论的问题。而自从今年“两会”期间全国工商联向全国政协递交了一份名为《我国房价何以居高不下——房地产开发的总费用支出一半流向政府》的大会发言稿称房地产总费用支出中政府拿走了将近一半后,再加上成思危的表态,开发商与政府就开始了互相指责。本文作者陈真诚认为,如果上海市政府真的将公布测算出的相关房地产成本等相关数据,通过“公开澄清”的方式来“回应”全国工商联发言稿的数据,尽管其到时公布的数据依然可能不真实,但可能开启翻房地产成本这个箱底数据的时代。

可以想象的是,上海市政府将要公布的数据肯定会与全国工商联发言稿的数据相差比较大,自然会将推高房价、暴利的板子打回到开发商身上去。到时,开发商群体肯定会表示反对,也可能继续公布数据证明政府拿得太多,试图再将板子打回到政府身上去。本文作者陈真诚认为,尽管全国工商联提交的发言稿的目的未必是一如有舆论认为的那样,试图将消费者对高房价的对立引向地方政府,但地方政府和开发商之间互相公布数据,尽管数据可能不真实,但多多少少地会起到翻房价成本箱底的作用。

由于中国的土地属于国有,政府客观上扮演了卖土地的“商人”角色,因此,在中国房地产市场上,政府、开发商和消费者,实际上成为了三个最主要的参与者。如今,开发商和地方政府正在就房价中的成本翻箱底,消费者会不会翻箱底?这个问题,放到以前,几乎不难回答。因由于消费者与开发商和地方政府处于地位不对等、信息不对称的位置上,客观上不具备对房价、成本等进行翻箱底的能力和途径。不过,自从《中国经营报》刊发报道称目前《土地管理法(修订草案征求意见稿)》正在全国国土厅局系统征求意见之后,由于商品房在70年土地使用期限到期后存在需要再交款才能续期的可能,因此,此前一直被忽略、不被人们所重视的问题,被强力提醒:我买的房子还有多少年土地使用权、土地到期后还要交多少钱?这个问题,本来也是一直压在箱底的房地产“糗事”。但经“是否有偿续期”这一风波及其产生的舆论传播的影响,消费者就可能会对此前一直被忽略、不被重视的问题引以重视,在购买房屋时去关注、审视所买房屋到底还有多少年的有效土地使用时间这个问题,进而可能会依据房屋所剩余的土地使用时间来翻房屋价值的箱底,重新审视房价,权衡是否值得购买某楼盘的产品。消费者无疑会认为,囤地时间越长、剩余土地使用时间越短的房子,价格当越低。

(营销策略与投资顾问工作联系作者陈真诚:QQ:70479688,请注明具体事宜;手机/13808420007,不回打“未接电话”;长沙新思维企业发展策划公司/0731-4478178)

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