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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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陈真诚:赴美购房团四大失误  

2009-04-23 03:53:09|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈真诚:赴美购房团四大失误

——09年一季度房市分析系列之五

/陈真诚

 

(内容导读:仔细分析中国赴美购房团全团“零成交”原因,最关键因素可能是出现了四大失误……本文内容系个人观点,仅供参考,不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据,也不构成对文中提及的个人或机构的评价)

 

最近,伴随着一季度中国房地产市场的数据“回暖”,一直引发各界高度关注、国内外媒体热捧的中国赴美购房团的故事着实让许多人遭遇了暖意里尴尬。虽然首发仪式上的热闹依然记忆犹新,但赴美购房团大军归来时“两袖空空”:全团彻底地“零成交”,一套房子都没买。究其原因,据报道,之所以没买,是因为价格没谈拢。有人做出这样的评论称,按美国人的说法,金融危机以来,美国楼市尽管出现了回调,美国的房价跌到了10年来的最低点,当是许多中国人认为的“抄底”良机。可等中国赴美购房团过去一看,发现也就只跌了15%左右,有的地段是跌了20%到30%左右,可这些地段大多远离市中心、可谓地广人稀的所在,投资价值稀缺。现在买进房产,如果是用来投资的话,那得等到市场走好了才能有所获益。但美国楼市很成熟,总体存量巨大,多年来,整体价格的波动幅度比较缓和,房价一直平稳,能掉15%,已经是创10年的纪录了。甚至美国一些个别城市,房价几十年如一日,只存在轻微波动。由于美国房市与中国房市相差太远,想从美国楼市捞钱,可没国内这样方便,于是购房团“铩羽而归”。

也许真有人自信自己的智慧过人而想去美国“操底”房地产市场买房投资获利,却压根没想到美国房价难以大起大落,也许有人只是想以去美国“操底”房地产市场来引导国人的“操底”意识,所以,最后,全团人员无不“两袖空空”地回来。而仔细分析中国赴美购房团全团“零成交”原因,最关键因素可能是还出现了四大失误:第一个失误是,没有事先派出大批中国官员去美国做官员,尤其是在相关房地产等部门及各地地方政府任职高官,因而没有了来自政府的力量做基础。第二个失误是,没有事先派出大批人员去掌控美国的金融业,不能出现中国这样的金融政策基础、假按揭环境,使得房价难以大起大落。第三个失误是,没有事先派出大批统计人员、输入中国的统计方法,难以出现中国这样的让无数人质疑的房地产统计数据,从而就没有大量数据引导舆论、证明“房地产回暖”、“未来房价将大涨,现在的房价正是操底价”等,因而失去了投资获利的动力。第四个失误是,没有事先派出大批专家学者以及一些媒体,缺乏了让未来房价持续上涨的舆论。由于存在这四大致命的失误,中国赴美购房团自然会全团彻底“零成交”地回来……回来后,说不定还能在中国房地产市场“大有作为”,因为中国的政府部门在救市,甚至客观而言可以说是“托市”。至少,一季度因政府救市政策刺激和部分楼盘降价而带来了成交量的一定增长,但统计数据已经足可以证明房地产已经回暖,尤其一些地方政府的救市、托价行为让一部分人看到了房价将继续疯涨的希望。一些专家们也口径一致地称现在可以买房……

然而,中国的房市真的回暖了吗?

国家统计局四分发布的一季度数据显示,1-3月全国商品房销售额高达5059亿元,而该数据同时显示,一季度房地产开发企业本年资金来源中个人按揭贷款只有984亿元。考虑到有一手房也有二手房、有普通住宅也有非普通住宅、有商业地产也有写字楼等原因,首付比例不一样,因此,取平均值意义,用按揭贷款数据除以0.7本文作者陈真诚发现,得出的结果数据是,一季度全国房地产通过按揭销售的实际总量可能约只有1405.7143亿元(包括各类一、二手住宅和非住宅房地产在内,也没有剔除可能存在的假按揭等部分),不到1500亿元。这个数据与5059亿元相差太远!当然,可能还有少数买房是一次性付款而不通过按揭贷款,但那量也不会太大。当然,还有部分属于预订、未正式完成销售的。国家统计局发布数据显示,一季度,房地产开发定金及预收款为2029亿元。那么,即便将1405.7143亿元与2029亿元相加,其结果也与5059亿元相差很大。而且,目前房地产市场正出现一种情况,由于不少开发商承诺购房者如果将来不买房,其所交订金或预付款可以无条件退房,所以,一些确有买房需求的人也变得精明起来:同时在多个楼盘登记买房、交订金或预付款,甚至有人同时在超过十个楼盘登记买房、交订金或预付款,然后过段时间看哪个楼盘真的降价或降加最多就决定买哪个楼盘,再去其他楼盘退房取回订金或预付款。从此或可想象的是,这就是说,2029亿元房地产开定金及预收款中,可能水分不少,有效定金及预收款可能并不多。

另外,在上海房地产市场上,有媒体报道的资料数据显示,一季度,共有500个左右(新盘近300个,尾盘200个)的楼盘在售,但是,成交200套以上的楼盘只有33个,成交100套以上的楼盘为79个,零成交楼盘有98个。这意味着人气较旺的楼盘只有五分之一,少人问津的楼盘达五分之四。大约有25%住宅新盘开盘价格出现上调,但9成涨价楼盘为普通公寓(单价在2.5万元/平方米以内),而高端物业的价格却出现了4%降幅。

一些舆论称,一季度,北京、上海等一些城市,房地产交易空前火暴,房价上涨,存量消化很快,商品房空置面积大减。可是,4月21日,北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合对外发布一季度北京市经济发展运行数据显示,截至3月末,北京市商品房屋现房空置面积1437.2万平方米,同比却增长34.5%。其中,商品住宅空置面积514.6万平方米,同比也增长33.1%。北京市统计局新闻发言人于秀琴分析指出,从数字上看,目前北京市的房地产市场仍处于调整期,商品房库存量较大,市场处于供大于求的状况中。事实上,房价的涨幅回落才刚刚持续一年时间,房价调整尚未结束。

另外,有媒体报道称,据房地产交易管理网的上的数据显示,时间截止到2009年4月16日,参加北京春季房展会的楼盘,中堂退房率为21.68%,就2009年1月14日一天,就有46套房退房;沸城的退房率高达30.85%;武夷.城市左岸的两个销售许可证的退房率分别为2.13%和4.35%;中信城的退房率为3.32%;尚城的退房率为11.64%;瑞雪春堂退房率为6.1%。尽管北京近期的房市一直都围绕在回暖的局势下,但是,一些楼盘退房现象相对比较明显。究其原因,很可能是开发商在会期“自己买自己房”的杰作所至。因之,有些开发商们同时忙乎着3件事:一方面是忙于逆市涨价,另一方面忙与热销,还要忙于退房。

而大多数开发商对当前房地产市场是什么看法、什么心态?从下面这个故事或可看出些端倪。4月22日晚,本文作者陈真诚与某省房地产开发协会会长交流,发现开发商对房地产的看法远不是一些舆论和政府数据显示的那样“乐观”。该房地产开发协会会长认为,在房价疯涨期,政府政策往下“拉”房价的力度不够,而现在房价回调时,政府向上“托”房价的力度过猛。目前房地产市场象个小儿麻痹症患者,消费者观望和产品供大于求这两条大腿恶病成疾,但政府却在用财政和信贷做的两根拐杖支撑着。从当前看,房地产调整至少还需要3年。而且,在近几年里,很可能会出现房地产开发商信用危机。一些开发商,很可能在遭受资金链断裂的同时遭受信用链断裂的威胁。因此,自身作为开发商的该房地产开发协会会长想与目前房地产市场划清接线,至少在言论、行为上保持中立……

(营销策略与投资顾问工作联系作者陈真诚:QQ:70479688,请注明具体事宜;手机/13808420007,不回打“未接电话”;长沙新思维企业发展策划公司/0731-4478178)

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