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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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陈真诚:出期制胜:五一楼盘促销策略  

2009-04-26 23:51:09|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈真诚:出期制胜:五一楼盘促销策略

/陈真诚

 

(内容导读:有点象华尔街的金融衍生品,有点复杂,有点专业的深奥,一些开发商可能不懂得怎么操作,可能没有能力操作,或执行力不强,因而也可能存在因操作不当而带来某种程度上的风险…本文内容系个人观点,仅供参考,不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据,也不构成对文中提及的个人或机构的评价)

 

一,策略名称:

出“期”制胜。

 

二,策略发布情况:

本策略之主要内容,已部分或全部发布于2009年4月17日《南方都市报》(GD31版“广州读本黄金楼市”,策略名为“顺手牵羊”,南都网络文章地址http://epaper.nddaily.com/E/html/2009-04/17/content_762834.htm)、2009年4月24日《云南信息报》(“黄金楼市”,云信网络文章地址http://www.ynxxb.com/content/2009-4/24/N88496386509.aspx)等。

 

三,针对情况:

本策略供相关开发商参考:开发商有多个楼盘存货,主要针对楼盘A待销,另有楼盘B未开工、未销售。本文作者即“出‘期’制胜”策略创意者陈真诚认为,虽然本“出‘期’制胜”策略原本应“五一”期间促销而出,但其实时间约束性并不强,不仅限于“五一”期间使用,而可于任何时间。只是,本策略为房地产这一实体营销领域的期权营销,属于一个具有一定操作难度的新智略,开发商需要设计相关促销由头,并配合有必要的促销推广与有效的执行力。

 

四,主要策略:

假设某开发商手上正有一楼盘A房屋产品待销,因公司资金暂时紧张或工期计划等原因,还有另一楼盘B未销售。再假设楼盘A无质量问题,而楼盘B手续齐全,且因地理位置、周边环境、交通、产品规划等方面而在市场等方面具有一定的良好预期。在这种情况下,开发商可采取如下期权营销策略。

科学设计A楼盘价格策略,以合理价格销售。在“五一”期间及前后各一定时间内,成交购买A楼盘的购房者,可依据所购面积数折合一定的期权,但合同约定不能退房。开发商从B楼盘中按一定比例提出纯利润用于兑现期权收益分配:在B楼盘结算后,购房者依据所持期权获得B楼盘部分纯利润分配的权益。在分配之前,购房者可转让期权提前获得收益,开发商有优先购买权。购房者期权所能获得具有弹性的利益,不但可在未来冲抵部分购房成本,还具有一定的刺激性。

 

五,效果预测:

这是一个合理借助现代金融工具进行产品营销的营销策略,在中国尚为全新策略,未有人采用过。本文作者即“出‘期’制胜”策略创意者陈真诚认为,如果操作得当,当有良好的推广传播和产品促销等效果。开发商在媒体及产品营销卖场等推出此方案,两个楼盘同时得到宣传,彼此互相支持,都可获得良好营销转播力、促销效果。当然。开发商需从B楼盘中拿出一定的纯利润用做期权分配,但对开发商的影响或不大。这是因为,这种权益让渡,属于未来时期的期权,可能只是B楼盘因此策略而升值获利的一部分。而且,B楼盘可能因此节省了部分广告费,还可因事件营销、产品关联促销和期权权益可提前转让等而产生良好的营销传播力,使B楼盘升值、热销。

 

六,特别提示:

在本策略中,把金融证券意义上的期权即受益权提前交易,是策略及其促销吸引力之关键:对于B楼盘的未来受益到底是多少,这是未知的,因而具有投资、投机的价值,也具有一定的刺激性,才会刺激买家冲着后面的具有弹性投资乃至炒作而获赢利价值而购买A楼盘。本策略的要点是将房地产营销和金融、期权证券资本等内容结合起来成为实体产品的营销工具,具有积极的创新意义。如果操作得好的话,效果会很好的。只是,本策略有点象华尔街的金融衍生品,有点复杂,有点专业的深奥,很多人可能弄不明白。本文作者即“出‘期’制胜”策略创意者陈真诚在此做出特别提示,对于“出‘期’制胜”策略,一些开发商可能不懂得怎么操作,可能没有能力操作,或执行力不强,因而也可能存在因操作不当而带来某种程度上的风险。采用本策略而未经策略创意者提供专业指导、操作不当等引起的风险,由操作者自担!

欢迎探讨,欢迎指正!

(营销策略与投资顾问工作联系作者陈真诚:QQ:70479688,请注明具体事宜;手机/13808420007,不回打“未接电话”;长沙新思维企业发展策划公司/0731-4478178)

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