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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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陈真诚:异地置业要多动根脑筋  

2009-04-29 02:17:09|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈真诚:异地置业要多动根脑筋

/陈真诚

 

(内容导读:由于中国房地产正处于深度调整周期中,房地产市场可能发生深度分化,再加上户口政策、经济形势等因素影响,异地置业也存在着一定的风险……本文系《楼市》六月刊专稿,文章内容系个人观点,仅供参考,不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据,也不构成对文中提及的个人或机构的评价)

 

借今年北京春季房展会之机,一批异地海景房挺进北京市场推销,再度在北京掀起一股异地置业潮。于是,异地置业再次成为这个冷暖交织市场上的一个热门话题。

由于存在户口管制及居住便利性制约等原因,在一般情况下,各大城市的房地产,原本是基本上是销售给本地市民或在本地就业的消费者。不过,随着“异地投资”和“异地居住”、“购房落脚”、“城市化”等概念的兴起,尤其是近年来投资炒房人的四面出击,一些城市的不少房地产销售给了“外地人”。如今的购房行为,已不仅仅局限在如居住地这样固定的范围,异地置业已不再是市场上的鲜象。近年来,由于异地置业者或异地投资炒房的到来,一些城市的房价曾持续上涨,快速攀升……

异地置业者,有为“异地居住”、“购房落脚”、度假等而购房的,有为投资获利而购房的,也有为投资与自住兼用而购房的。有调查结果显示,近半数受访者是为了度假等自住而异地置业的,也有约三成是为了投资而在异地购房的,兼顾度假等自住和投资者大有人在。正因为如此,异地置业购买对象,既有一般性住宅、普通别墅、酒店式公寓等纯住宅地产,也有OV商务别墅、写字楼、商业卖场等商业地产及产权度假酒店等旅游地产、休闲地产等。

前几年,由于住宅地产市场过于火暴,住宅价格曾快速疯涨,无论是投资开发商还是购房者都十分青睐住宅地产,炒房者大举进入住宅市场进行投资炒作,严重透支了住宅地产的未来需求和价格空间。而本文作者陈真诚分析认为,随着房地产市场步入深度调整周期,加之政府大力推进保障性住房建设,住宅地产市场已经出现了阶段性饱和乃至供大于求现象。此前在未来需求和价格方面的严重透,各地住宅地产房价普遍下降支,在近期内难有继续上涨的空间,难有继续上涨的可能。于是,随着房地产大市的变化,住宅地产市场开始分化。一般化的普通住宅地产的投资价值大打折扣,而那些具有景观资源等优势的住宅地产开始显现差异化价值。

有调查结果显示,稀缺的自然资源、良好的居住环境、开发商的品牌、物业管理,是异地置业购买住房者所重点考虑的要素。在对项目和区域不太熟悉的情况下,异地置业购房者最看重开发商的品牌。在购买物业类别方面,有约八成受访者的异地置业对象是包括滨海等在内的旅游胜地的房地产,有四成以上受访者选择景观洋房,也有将近四成选择景观别墅,只有约两成选择酒店公寓。在购房总价方面,有半数以上倾向于100-200万元之间,约四分之一倾向于50-100万元之间,选择“200万以上”和“50万以下”的则相对较少。

这就是说,随着住宅市场的分化,在旅游区或具有发展潜力的地区,具有资源优势的旅游地产、休闲地产,升值空间相对较大,投资价值相对较大,如果总价不太高,则比较受异地置业消费者欢迎。尤其是,具有生态资源稀缺性优势的房地产,由于良好的生态环境资源具有不可复制性,如果拥有良好的品质和先进的产品理念、科学的市场策略,那么,即使在短期内不能升值,也不至于有太大的贬值可能,因而正成为异地置业者目前所重点关注的对象。

另一方面,由于住宅市场已经遭受严重透支,再加上政府住房保障政策的作用,房价在短期内再度大幅上涨的可能性不大,使得一般化的纯住宅地产投资价值大打折扣。于是,一些投资者,尤其是异地置业投资者,把目光转移到了具有资源优势、功用优势、品质优势、理念优势、设计优势、市场策略优势进而可能转化为价值优势的非普通住宅地产上面,如旅游地产、休闲地产、本文作者陈真诚原创的最新别墅形态“OV商务别墅”、高尔夫别墅以及优质写字楼、商业卖场。正由于景观、土地等资源和产品数量限制等稀缺性优势,由于产品的差异化,由于市场的相对不饱和性,由于需求的可持续增长,由于存在众多相对优势,给予了不少购房者尤其是异地投资购房者以良好的保值、升值预期。

不过,尽管具有景观资源、产品等优势的旅游休闲地产和OV商务别墅等商业地产具有相对更好的保值升值优势,旅游休闲地产和OV商务别墅等成为了异地置业的首选。当然,本文作者陈真诚分析认为,由于中国房地产正处于深度调整周期中,房地产市场可能发生深度分化,再加上户口政策、经济形势等因素影响,异地置业也存在着一定的风险,尤其是准备在短期内获利的投资性购房者。而且,对于异地置业来说,有些风险,存在于房价要素之外。

一个简单的道理是,相对于本地而言,当异地房地产资产的价格拥有更大的膨胀空间或更的涨价机会时,异地置业或有利可图。但异地置业购房,往往存在信息滞后、信息不对称、市场不熟悉、难以及时准确把握异地房价变化、异地操作不方便等风险,往往需要比本地置业增加使用持有、定期维护、置业后出租等异地管理成本和通讯、交通等费用。因此,对于异地置业者来说,不可照搬本地置业的经验,还需重视包括购买和持有等环节在内的异地房产投资成本和升值空间,重视置业后因户口政策本身及其可能引致来的教育、社保等多方面的麻烦或各种“隐性成本”增加,重视开发商品牌差异和物业管理等可能存在的问题。

如此来看,如果异地置业购房不是主要用于经常性自住,那么,不宜做期望短期内炒作赚取差价的短线投机,而更应该选择长线投资。为降低异地置业的风险,最好尽量选择购买容易出租、租金预期较高的地区的房地产,争取以租养房,减轻投资压力,或增加升值可能、提高投资获利空间。而根据目前房地产形势,由于普通纯住宅地产的市场在阶段性内已经饱和甚至供大于求,不但房价可能继续下降,而且租金也可能继续下降,其投资价值大打折扣。那么,在同一区域范围内,具有资源优势、产品优势、功用优势的非普通纯住宅地产,租金预期可能更高。如,成熟的OV商务别墅,如果产品设计科学,具有市场策略优势,加上实力开发商开发、运营,社区培育成熟,相比于普通别墅而言,无疑更容易出租,可能获得更高的租金。不过,要知道的是,凡事不能一概而论。实际上,任何投资行为,都可能存在一定的风险,就看投资人如何选择如何把握、如何应对了,但不可盲从跟风。否则,就可能鸡飞蛋打!

(本文系《楼市》六月刊稿)

(营销策略与投资顾问工作联系作者陈真诚:QQ:70479688,请注明具体事宜;手机/13808420007,不回打“未接电话”;长沙新思维企业发展策划公司/0731-4478178)

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