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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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海口晚报:海南房地产启示录  

2009-12-16 15:48:07|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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海南房地产启示录

(来源:2009年12月9日  《海口晚报》http://www.hkwb.net/szb/html/2009-12/09/content_26421.htm

 

  沙漠上的珍珠如今光华不再,迪拜债务违约危机让人们意识到金融危机尚未走远。舆论普遍认为,危机产生的原因是迪拜经济过于依赖房地产。房地产在中国经济中也占据了极其重要的地位,中国应该从迪拜危机中得到什么启示?海南又该从迪拜危机中积累什么经验?记者就此采访了中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇,中国著名品牌营销专家、知名房地产经理人陈真诚,资深房地产全程策划营销实战专家姜仁,上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭。

  市场需求力量不同

  记者:中国的房地产和迪拜的情况有什么相同或不同的地方?

  郭田勇:迪拜主要是因为大建基础设施,要搞全球金融中心,它的市场需求主要来自境外,本身人口却比较少。而中国国内本身的市场需求比较大,基础相对比较好。当然,如果房地产发展过快,房价过高,也会产生泡沫,应该辩证地看这个问题。

  杨红旭:迪拜的情况和中国不同。迪拜房地产市场投资投机的成分比较高,导致产生泡沫,正好遇到了去年的金融危机,导致泡沫破灭。中国的住宅市场中自住需求仍然占主导,而且大部分自住需求都是合理的。因此虽然房价涨速偏快,总体上还是能由自住需求支撑。

  陈真诚:相似之处就是经济对房地产的依赖度过高,中国房地产市场也存在大量的投资投机性炒房行为。不同之处主要在于,迪拜近年来建的房子,主要是卖给外国人,迪拜的人口中有90%是自由流动的外国人,再加上迪拜的经济、金融等方面国际化程度高,迪拜的房地产泡沫破灭立即引起了国际市场的剧烈反应。而中国的房子大多数是卖给本国人。因此,如果中国房地产泡沫破灭,对国际市场的影响力不会那么大或反应没那么直接,但会对国内社会经济带来诸多麻烦。

  姜仁:首先,迪拜危机只是城市单个房地产市场。而中国房地产是一个全球区域性市场,是由中、低、高各种消费群体共同营造的一个复合式房地产市场。第二、迪拜是由全球富人共同投资与经营的城市,它没有自己的实体产业。而中国是一个靠制造业支撑起来的国家,不会像迪拜这样迅速出现转折。第三、迪拜的房地产建设资金主要来自于海外,一度曾作为全球资金的“避风港”。但在中国,资本管制使得房地产市场的建设资金、投资资金及投资者都主要来自于国内。第四、迪拜开发模式与城市建设不相符。迪拜城市房地产都是以中高档楼盘为主,它不是穷人所能生存的地方。但中国恰恰相反,房地产的开发模式与城市建设是相匹配的。第五、迪拜开发规模与城市化进程不吻合。不断推动大规模建设项目,导致政府与国有企业的债务像滚雪球一样不断增加。而中国则依托强健的经济发展,开发投资始终坚持按照城市化进程去发展,不会激化开发与城市化进程不吻合现象。

  要防止产生泡沫

  记者:迪拜危机对中国有什么启示?

  杨红旭:我国也有一些城市投机投资的成分较高,需要进行抑制,否则会导致房价虚高。

  陈真诚:投资性购房的动机是追逐资产价格上涨带来的升值,而由于存在购房支付等方面的资金杠杆等作用,当房价预期向上时,大量的投资者便纷纷利用资金杠杆而大规模集中入市,推高房价,而当市场出现不利因素、房价下降预期时,便纷纷争相抢着抛售套现,落在后面而不能及时抛售的,则可能陷入严重的资产蒸发,甚至是负债,进而带来诸多连锁反应,导致房价的大起大落,严重扭曲市场。这次在迪拜,就出现了大量项目停工、大量的借债者抛弃物业离开迪拜逃债。而一旦市场发生大的调整,也会对银行、开发行业及政府社会经济运营带来很多的麻烦。

  姜仁:迪拜的现状再次证明,没有坚固的经济支柱基础和良好的经济秩序,终将会出现问题,而一旦出现,后果很严重。迪拜危机对中国的警示,不论是地方政府,还是企业家的心态,都应避免浮躁,商人不能仅看短期“钱绩”,政府不能光搞短期“政绩”,“耐得住寂寞,经得住诱惑”,打好实业家底,经济才能健康平稳地运行。迪拜楼市崩盘对中国的另一个启示,就是房地产发展的方向应改变。必须研究、制定符合最广大人民利益和需要的房地产政策和法律。建千万房厦应是给需要者居住的,应该将现行的“商品房政策”改为“安居房政策”,定位是居住而严禁倒卖。

  记者:目前中国房地产业与金融捆绑非常紧密,如果中国房地产发生危机,会带来哪些影响?

  姜仁:房地产业与金融捆绑是要掌握一个度的,不紧密不繁荣,过度紧密就会惹火烧身。

  陈真诚:可能带来大量的购房者赖债等现象出现,给银行带来很大的风险隐患,只是,由于中国的金融系统依然与国际上没多少联系,比较封闭,其结果是政府再去救银行,带来大量的财政赤字,或造成通货膨胀,但对外的影响力依然不会太大。也就是俗话说的烂在自己的锅里,自己的人来吞食苦果。

  海南应注意潜在风险

  记者:对海南地产怎么看?海南应该从迪拜危机中吸取什么经验?

  郭田勇:海南的情况与迪拜不一样。海南的境内旅游客流量比较大,市场的刚性需求还是有的。除此之外,海南的基础也比迪拜的在沙漠里盖大楼来得稳固。当然,我们也不希望海南像迪拜一样,应该防止产生房地产泡沫,房价也不要炒得太高。

  陈真诚:海南的情况是值得注意其潜在的风险,我把海南列入中国高“迪拜风险”的十大地区之一。如果中国房地产泡沫破灭,海南可能再次成为情况最糟糕的地区,或至少是其一。海南不但经济基础薄弱,对房地产的依赖程度高,而且海南的房地产绝大部分是外卖,这些外来买房者,主要是投资性购房。再则,现在大量的开发商进入海南圈地建城,一旦其中一家开发商出事,就可能是大事,带来的连锁反应将不小。

  姜仁:目前海南房地产外资占比越来越大,但和迪拜的全球资本吸引还相差甚远。在购房者中,即使外地购买力远超本地,现在也不会出现崩盘现象。至于借鉴些什么,我认为应该注意以下三点:一是制定科学房地产发展规划,避免房地产过快任意地发展;二是要制定完善的预警预报系统,危机在发生前就应该被注意和审视到;三是加强金融监管,防止资金链断裂。要着力发展自己的实体产业,推动实体经济的发展,把握好资金关。(见习记者 姚虹)

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