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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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现代快报:中央党校教授炮轰土地招拍挂  

2009-12-16 15:55:08|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中央党校教授炮轰土地招拍挂

(来源:2009年12月4日 《现代快报》 http://news.dsqq.cn/people/2009-12-04/1001819.html

 

  谁都觉得房价太高,超过了城镇居民收入增长形成的购买能力。那么,这个高房价是谁造成的呢?日前,中央党校研究室副主任周天勇教授在接受记者采访时明确表示,土地招拍挂和土地财政是推动房价上涨的罪魁祸首。他说:现行土地住房体制不改革不行了!

  “土地招拍挂和土地财政是推动房价上涨的罪魁祸首”

  采访中,周天勇教授说,目前房价持续上涨、远远脱离了城镇居民和迁入城市人口的支付能力;同时,“地王”进一步推高了房价的预期。之所以出现这种情况,是因为房地产领域已成为政府、企业和居民利益博弈和冲突的一个聚焦点。

  周天勇教授认为,造成房价疯涨的深层次原因,除了土地供应不适应城市化的需要外,特别重要的原因是体制不顺,包括目前土地招拍挂、地方政府卖地等,而体制不顺要靠改革来解决。

  周天勇说,实际上我们现在的土地招拍挂是供给方政府高度寡头垄断、需求方房地产商充分竞争的市场。

  这种高度寡头垄断的土地买卖市场,还有它自己的一些特点:1.要出让的土地,挂是不连续挂的,是间断性的,有的在某家报纸上只刊登一天,许多购买者不知道;2.可能挂和拍之间时间很短,导致即使知道的购买者,也来不及了解有关土地的信息,信息不透明、不对称;3.土地出让在县、市、省、全国之间没有联网,没有形成一个市场体系;4.一些地区在土地招挂拍方面,免不了内部交易。加上地方政府财政多收的利益驱动,这种招拍挂体制,实际上已经沦为了地方政府高价卖地的一种非常顺手的操作机制。从今年土地招拍挂价格暴涨和房价上涨的情况来看,招拍挂体制已经成了房价上升的一个深层次的重要推动原因。

  我们买房时价格较高的一个重要成因,是将几十年的土地出让金,一年收上来,摊入房价,支出方面也是一年花掉。其实,仔细想一下,这是一种吃子孙饭的不可持续的财政体制。一个城市,规划面积为30平方公里,王书记一任5年卖掉15平方公里,李书记一任5年卖掉15平方公里,出让期为70年,后60年就无地可卖了,也就是说前两任书记、市长把后12任书记、市长的地全部卖光了。

  “高房价是一只蟑螂,谁来踩死它?”

  “政府是否该出手调控房价,都已经说烂了。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示,其实要想真正控制住高房价,说到底还是政府部门的事情。

  “我打个比方来说,地上有个蟑螂,谁都知道是害虫,一脚踩死就可以了,几秒钟的事!结果大家非要花个一年甚至几年时间争论蟑螂是不是有害,害处是多大,并想出了N种国际国内的先进办法来进行鉴定,如何打死这个蟑螂,并想出了N种死法,全国人民分成了几派就这样争执,你说是不是吃饱了撑的?!”

  张辉眼里的蟑螂,就是现在人人喊打的高房价。

  张辉说,房价年年在涨,到底什么时候是个头呢?从以往的调控政策来看,房价是越调越高,也就是业内戏谑“调控政策”是“空调政策”的由来。而从土地供应上来看,中央政府要考虑18亿亩耕地红线,地方却又搞出这么多“地王”——怎么办?

  在他看来,下一步政府部门要出台调控政策的话,必须要向支持首次置业和自住需求的买房人倾斜,以遏制投资投机需求。这样既可以把需求量保持在一定规模,发挥房地产业拉动经济增长的积极效应,同时又可以改善供求关系,遏制房价过快上涨和楼市过热,一举两得。

  他建议可以这样调控:一,在房贷政策上,对首次置业首付20%和利率下浮30%不变,改善型需求可略有提高,但是要显著低于二套房政策,稳定改善型需求有助于稳定需求总量;二,在税费政策上,对买房人按套数区分,因为套数是区分投资投机和自住需求最有效的参数,对首次置业和买卖第二套住房的,给予一定的税费减免,例如“契税减免一半,营业税和土地增值税、印花税、个人所得税免征;对于买卖第三套及第三套以上住房的,所有税费均恢复从严执行,不享受任何优惠”。

  “政府会出手调控,只是手段很温柔!”

  “政府肯定会出手调控房价,只是可能手段会显得比较温柔、隐蔽。”中国知名品牌营销策划专家、专栏作家、财经评论员陈真诚如是判断说。

  怎么个“温柔调控”法?陈真诚说,接下来政府部门很可能暂时不会直接针对房价出台严厉措施,而是采取一些间接的柔和措施,比如“适当调整货币政策,间接改变与房地产相关的金融政策或购房贷款政策;或通过土地政策来影响地价房价,预期以间接的方式调控房价”。

  陈真诚认为,现在国家新一轮的土地政策已经展开,这实际上就意味着“以土地市场调控为先行及重点内容的新一轮房地产调控已经开始”。

  现在,从深圳、广州、北京、上海等诸多城市的楼市状况来看,楼市优惠政策推出前的“末班车效应”已经开始消退,最近楼市的成交量开始滑落。预计到12月中旬左右,政策末班车效应基本上将不再对楼市有多大的刺激效应和意义,接下来的房地产成交量将重新步入下降轨道,并且很可能出现阶段性的大幅度下降。

  出于这个判断,陈真诚建议说:“如果不是急需买房,或不能享受到政策优惠,则不妨再观察一段时间再决定是否买房。”

  陈真诚解释说,从目前的多种迹象来看,楼市优惠政策到期退出的可能性很大,金融政策也肯定会调整。一旦这些政策到期退出后,带来的就是成交量下降,即便是优惠政策得以部分延续,也许房价短期内会继续上涨一些,但“由于房价过高、需求过度透支,房价上涨的空间有限,房价过高也会导致有效需求进一步被抑制,成交量也会慢慢下降”。

  陈真诚分析,现在房地产市场中投资型购房的比例过大,“60—70%的比例都是投资买房了,房屋买卖和老百姓的自住需求已经没有了多大关系”;而有效需求也被过度透支了。因此在未来某个时间,阶段性的房价回调是必然的,只是一个时间问题。(快报记者尹晓波)

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