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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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潇湘晨报:前11月全国商品房销售增长 长沙同比上涨5.6%   

2009-12-16 16:21:46|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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前11月全国商品房销售增长 长沙同比上涨5.6%

来源:2009年12月11日 《潇湘晨报》 http://house.focus.cn/news/2009-12-11/814571.html

 

  政策试水温,楼市情绪暂时稳定

  12·09地产新政解读 

  “这次中央经济工作会议上对房地产的发展思路,比预期要好。”在等待了8个小时后,紧盯网络的伍新(化名),轻轻舒了一口气。这位不愿意透露真名的长沙城建系统官员,表情明显比三天前放松。此前,关于中央政府将收紧各项房地产政策的传闻不绝于耳。

  在政策持续的博弈中,政府的态度比想象的“暧昧”——在两天的政策酝酿后,9日下午,国务院常务会议决定,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。与此同时,中央政府再次强调,将增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求,同时,加强廉租住房等保障性住房建设,支持棚户区改造。种种迹象显示,政府正在进行一次试探性调控实验,在打压和支持的双面性中,为明年楼市的结构调整埋下伏笔。(记者文洁 )

  1-11月全国(湖南)

  商品房销售情况

  权衡:优惠政策的“温柔一刀”

  三天前的伍新,曾很焦虑。在媒体关于“收紧房地产刺激政策”的各种猜想影响下,这位拥有丰富经验的地方政府官员很担心中央政府立即出台严厉的调控政策,“这样对刚刚恢复的长沙市场来说,影响会很大。”伍新所忧虑的,是仅仅一年的房地产复苏。

  2009年长沙,1至11月新建商品房累计销售1519.92万㎡,同比增长78.87%,其中住宅销售1435.68万㎡,同比增长90.47%。而11月商品住宅价格达4263元/平米,涨幅达6.04%,创历史新高。这显然是会议召开前“房地产调控”风声渐紧的根本原因。脆弱的房地产市场重现2007的疯狂信号,政府会否因怨声载道的房价问题而骤然出台严厉举措?成为此次经济工作会议的最大悬念。

  结果,似乎令所有与房地产相关的政府部门、开发商和自住型购房者“乐观”,除了炒房者——按照最新的政策要求,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其余住房消费优惠政策继续。这意味着,事实上对于购房行为最明显作用的金融政策,没有被收紧。“应该说,近期的中央政策是温柔一刀。”长沙联想融科智地总经理刘蔚说。

  没有加息,没有收紧房贷,没有提高首付比例,除了对于二手房转让的营业税征免时限的改变,政府对于房地产的根本态度并未发生逆转。“政府的态度很明显,对房地产的正常需求,仍然是支持并鼓励的,但是对那些短线炒作资金,政府将提高门槛和炒作成本,从而抑制不理性的需求。”刘蔚说。

  而更微妙的还在于中央经济工作会议上的表述,“增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求”以及“支持棚户区改造”和“放宽中小城市和城镇户籍限制”,按照愿景集团营销总监付昊的说法是,“推进城市化和支持改善型需求,实质上是在为房地产行业创造需求。”

  从某种意义上而言,中央政府对于明年的经济研判是温和房产政策出台的根本所在。目前中国经济仍然相对脆弱,尤其新开工量和投资萎缩仍是地方政府必须直面的问题。“而房地产市场在拉动投资、创造就业机会的作用仍然很大,在这种前提下,房地产市场平稳向上的发展态势,是政府所乐见其成的。”付昊说。值得注意的是,在二手房交易“2变5”的同时,国务院常务会议也明确其他住房消费政策将继续实施,也就是说此前减免首次购房契税、利率优惠等将有可能继续实施。自住型和改善型购房者的“刚性需求”仍将得到支持。

  调控:寄望于增加供应平抑房价

  在近期各种明确楼市政策取向的会议上,关于“增加供应”被反复提及。一个细节是,在这次经济工作会议上,适度宽松的货币政策思路背后,重点倾向在建工程——会议强调明年财政政策在加大民生投入的同时,要保持投资适度增长,重点用于完成在建项目,严格控制新上项目。“现在看来,从稳定供给来实现供求平衡似乎更符合理论与当前的市场实际。”  中国房地产协会秘书长朱中一说。而“政府将增加普通商品住房供给”的表述,则更加意味深远。长沙晨曦地产策划总监谢栋认为,中国的经济剌激政策仍然会延续一段时间,“对房地产行业来说,加大开工量,通过增大供应来平抑房价,可能是政府当前考虑最重要的命题。”

  从2009年的中国房地产市场来看,高价地王和供需不平衡,已经成为两个突出的地产矛盾。一是高价地王扎堆囤地待涨,第二是去年和今年的新开工量相对严重不足,生硬地扭转了供销比,“将会造成明年甚至后年的整体供应量不足,而产生新一轮的极速上涨,对宏观经济在后金融危机时代的调控很不利。”谢栋说。

  这或许可以视为政府之所以出台“温和政策”的原因之一。事实上,在经历了2007年至2009年三年间房地产市场的大起大落后,一个尖锐的事实是,先因政府的行政干预政策过于生硬,带来了市场的极大波动,一批具有购买欲望的消费需求被强行压制。而在2008年的经济刺激政策下,又出现了2009年的“意外”强力反弹。

  这种波动的曲线,很可能为2010年的经济形势埋下不稳定因素。“对于近期的楼市来说,房价偏高和有效供应量的不足,已经成为消费者非理性购房的原因所在,而最新的政策则有可能扭转这种局面。”中隆国际·御玺营销总监李迎霞称。一方面,对于短线进出的炒房者提高炒房成本,打击投机性购房,而另一方面,通过加大市场供应量来平稳房地产市场。显然,对于明年的市场而言,政府的思路是,通过市场之手平抑房价。

  但一个矛盾在于,对居民自住和改善性购房需求的明确支持,将意味着明年该类需求的信贷支持仍将继续,这就意味着需求与供应的博弈将是决定明年房价上涨与否的关键所在。“这是一次试探性调控。”付昊说。调控是必然的,但如何调控却是可变的。“这种试探是政府对灵活政策留的伏笔,最大的一种可能是,到明年下半年还会再进行一次结构上的调整。”

  [政策背景]

  本报综合报道  昨日,国家统计局最新发布的数据显示,1-11月,全国商品房销售面积75203万平方米,同比增长53.0%。其中,商品住宅销售面积增长54.4%;办公楼销售面积增长39.2%;商业营业用房销售面积增长39.1%。

  1-11月,商品房销售额35987亿元,同比增长86.8%。其中,商品住宅销售额增长91.5%,办公楼和商业营业用房销售额分别增长58.4%和60.4%。其中湖南商品房销售面积为2871.29万平方米,同比增长45.4%;销售额达787.51亿元,同比增长68.1%。

  1-11月,全国完成房地产开发投资31271亿元,同比增长17.8%,增幅比1-10月提高1.2个百分点,比去年同期回落4.9个百分点。其中,商品住宅完成投资22369亿元,同比增长15.7%,比1-10月提高1.6个百分点,比去年同期回落9.5个百分点,占房地产开发投资的比重为71.5%。

  同期数据显示,11月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%,涨幅比10月份扩大1.8个百分点;环比上涨1.2%,涨幅比10月份扩大0.5个百分点。新建住宅销售价格同比上涨6.2%,涨幅比10月份扩大2.2个百分点;环比上涨1.5%,涨幅比10月份扩大0.6个百分点。其中,环比上涨0.9%。

  分类型看,与上年同月相比,经济适用房销售价格上涨0.6%;商品住宅销售价格上涨7.0%,其中普通商品住宅销售价格上涨7.8%,高档住宅销售价格上涨4.1%。与上月相比,经济适用房销售价格持平;商品住宅销售价格上涨1.7%,其中普通商品住宅销售价格上涨1.8%,高档住宅销售价格上涨1.3%。

  分套型看,90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨10.4%,环比上涨2.1%。同期,11月份,全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为102.78,比10月份提高0.75点。

  [专家观点]

  预期生变,房价或向下调整

  房地产资深人士陈真诚

  目前市场上投资投机行为盛行,购房者中有50%乃至70%是投资投机性购房者。受此次调控影响,房价可能在明年重新向下调整。因为大多数购买普通商品房用于自住的购房者,不能承担、支持过高的房价,而这些调控政策又会逼迫投资投机者离开市场,因此那些过高价格的商品房,就会面临有效需求不足的问题,从而降价或变相降价。

  有观点认为,新政增加了交易成本,反而会让二手楼价更高。这是事实,但是,考虑到这个政策更大的意义在于释放出政府对房地产的态度,是对房地产市场展开新一轮调控的信号。这会直接影响到市场预期,影响到市场各方的心态,影响到消费者、开发商对房价的预期。事实上,11、12月的成交增长,就是政策退出效应所致,并非市场的真正反转。

  长沙的存量房还需要市场花几年时间消化,即使开发商有意识的控制推盘,也不能说会出现供应不足。当下市场看起来供货不足,因为“恐慌性入市”心理下,开发商的营销策略很到位所致。事实上,一些想抛售的二手房,可能是高价位买入的,也就想高价格卖出,可由于市场预期改变,买方出价预期比卖方预期低,会难以成交。成交一不足会造成市场走低,就会有更多二手房想卖,但成交少,甚至会出现供大于求,价格会下降。 整理/记者邵中兵

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