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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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现代快报:江苏11月已有稳定房价之心  

2009-12-16 16:34:54|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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江苏11月已有稳定房价之心

(来源:2009年12月11日  《现代快报》 http://news.dichan.sina.com.cn/2009/12/11/96564.html

 

  打折优惠声不断

  抢房潮疯狂上演

  一边说要继续宽松优惠政策,另一边给出的唯一具体政策是收紧;说是“其余优惠政策不变”,但其余的优惠政策却掌握在地方省市政府手里。那么地方政府态度如何?记者了解到,早在今年11月初,江苏省住房与城乡建设厅就下文要求打击楼盘囤房,目的就是为增加供应、稳定房价。而去年出台的一系列宽松政策正逐个悄然被取消。

  政策似松实紧?

  国务院政策原文里写明:其他住房消费政策继续实施,那么其他的住房消费政策还有哪些?记者了解到,去年年底中央省市政策给出的购房税收优惠多达5个税种,主要的也有营业税、契税、个税。

  其中,中央给出的营业税宽松政策已被明确取消,而其余的契税补贴由江苏省和南京市分别给予,个税部分返还政策由南京市给予。其中个税是针对个人转让2年以上住房取得的所得,其缴纳的个人所得税地方得到的40%全部返还给卖方,这显然是为了促进交易,其2年时限和营业税一致,此次营业税的免征时限从2年调回5年,个税政策是时限调回5年还是彻底取消,不得而知。

  有关房地产交易税收政策是否延续,早在今年10月30日,江苏省地税局倪静石副局长在接受网上访谈时就表示,要由国家税务总局规定,其态度并不明朗。但记者从江苏省住房与城乡建设厅获悉,一项旨在稳定房价保证楼市供应量的政策早已在今年11月出台。

  11月9日,江苏省建设厅下发了《关于进一步规范商品房预销售行为的通知》,要求省内各地要严格商品房预售许可条件。房地产开发企业预售商品房,原则上应当以项目为单位申请预售许可,不得分层、分单元申请预售许可;对开发建设规模较大、实行分期开发和分期交付的商品房项目,可按照分期开发的规模申请预售许可。

  同时,房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后,应当在规定的时间内销售商品房。开发企业应一次将取得预售许可的全部房源上网销售,不得以各种借口分批、分次销售,严禁捂盘惜售、囤积房源,不得进行虚假交易、炒卖房号。当时,该部门认为出台这项政策的目的是要督促开发企业及时将房源上市销售,以稳定市场供应和商品房价。

  虽然该政策当时并没引起关注,但一位业内人士认为:现在看来政府对楼市房价暴涨早有研究,且结合此次中央政策,营业税免征时限改为5年后必然减少了市场上的二手房供应量,因此才要保证商品房的正常供应量,否则楼市会更危险。

  七折利率在消失

  关于“营业税政策的收紧是否代表中央对楼市已有论断”的讨论如火如荼,但记者却了解到,贷款政策才是本次中央经济政策中最关键、偏偏又被回避的问题。

  “地方的契税政策掌握在地方手里,但贷款政策历来利率折扣都是全国统一,为啥这次也不明确呢?”更重要的是,南京7折房贷优惠政策正在“维持不变”的旗号下悄然消失。

  今年11月初,有消息称招商银行南京分行将首套房的利率从7折上调到8折,虽然银行方面几经辟谣,但从贷款人处传来的消息却是:各家银行都在设置门槛,贷到7折利率已经不是一件可以肯定的事。加上二套房利率上调、公积金贷款条件收紧、营业税优惠取消,2008年底出台的六大优惠政策如今已有四项在悄然消失。

  快报记者 孙洁

  2008年-2009年房地产主要政策对比

  2008年 2009年

  营业 2008年12月17日,国务院常务会议,将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的,免征营业税;2008年12月24日,江苏省出台《关于促进房地产市场健康发展的意见》,对不足2年转让的,按转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。对个人销售或购买住房暂免征收印花税,对个人销售住房暂免征收土地增值税。 2009年12月9日,国务院常务会议发布政策:个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。

  契税 2008年9月27日,对购买90平方米以下商品住房(含二手住房),给予房款总额1%补贴;购买90—144平方米以下商品住房(含二手住房),给予房款总额0.5%的补贴。原定补贴日期为一年,后优惠日期延长到2009年12月31日。 未定

  2008年12月24日,江苏省将个人购买普通商品住房的契税税率统一下调到1%。购买高档房的契税税率调整为3%,90平米以下普通住宅至此“零契税”。

  2008年12月25日,南京市六部门文件又规定:个人购买非普通住房缴纳契税3%,政府给予房款总额1%补贴,高档房的契税税率降为2%。

  个税 2008年12月25日,南京的《关于完善我市房地产市场调控工作的意见》,对个人转让2年以上住房取得的所得,地方政府获得的40%作为财政补贴,退还给已缴个税的卖房人,相当于个税缴纳打了个6折。 未定

  公积 2008年2月18日,南京将把住房公积金贷款的最高限额,从目前的每人15万元,提高到每人20万元。还清公积金贷款后,可二次贷款。还贷能力系数提高到0.45。 2009年10月9日,南京市公积金管理中心宣布全面收紧住房公积金政策,个人还贷能力系数由0.45下调至0.3;购买面积在144平方米以上的高档房,以及夫妻双方中任何一方再次申请公积金贷款的,其贷款额度均下降为可贷额度的一半。

  金 2008年11月17日,南京个人住房公积金贷款额度再次大幅提高到个人最高可贷30万。

  二套 2008年12月17日,国务院常务会议研究确定,对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。 2009年8月12日,交通银行明确规定二套房贷以家庭为认定单位,并且首付一律不低于四成。随后各家银行对于二套房贷政策全面收紧。

  房贷

  商贷 2008年10月央行宣布,自2008年10月27日起,将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍扩大为0.7倍。 2009年11月有报道说,招商银行南京分行将从11月9日开始,将该行的首套房贷利率优惠由原来的7折上调为8折。此后该说法虽遭招行否定,但南京各家银行实际操作时已内紧外松,限制7折房贷申请。

  利率

  [宏观微察]

  政策宽松VS信号收紧,谁能左右2010

  营业税2改5对楼市的实际影响不大,释放的只是信号。但政府的意图非常明显,是希望市场稳定,所以有宽松的大基调。但这其中留了很多余地,坦白说,这种余地在于,政府也在观望市场。如果市场继续疯涨,不排除会有针对行业的政策出台;反之,相对宽松的政策更易于维护市场的稳定。

  ——南京某大型豪宅项目营销负责人王震宇

  除了营业税,其他的优惠政策、信贷政策似乎并没有废止,甚至宽松的财政、信贷政策定调,本身为明年的市场提供了大量的流动性。这对楼市、车市而言,无疑是最大的政策利好。

  换言之,除了车、房、股,中国人也几乎没有其他的投资消费渠道。而除了个别一线城市,大多数二三线城市的房地产市场活跃度和价格水平还有很大增长空间。

  ——城东某大型住宅项目营销负责人汪卫宇

  中央经济工作会议为明年政策定了宽松的调,但第二天股市不涨反跌。这也侧面反映了大多数人的心理:政策含混模糊。所以这次经济工作会议为明年定的调是在延续今年的政策,力保市场平稳过渡。但仅就个别城市,如京、广、深、沪、杭、宁等房价到了历史高位,不调整说不过去。建议投资型购房谨慎出手,至少到明年下半年,国内实体经济全面回暖后,不排除有针对房地产行业的专项政策出台。——宝地置业营销总监唐繁

  银根不动,现有的楼市特征并不能伤筋动骨。从理论上分析,明年宽松的财政和货币政策为房地产市场的又一轮疯涨提供了最好的温床。所以明年真正的政策面动向和市场走势,还取决于市场本身这一变化的过程,这中间是政府、地产商、银行、购房者之间关系的平衡。

  ——南京工业大学房地产经营管理系副教授吴翔华

  新政策的影响,重在信号作用,主要在于释放出政府对房地产的态度、政府对房地产市场展开新一轮调控的信号。这些信号,会直接影响到市场预期,影响到市场各方的心态、对房价的预期。新政策可能成为推倒整个房地产市场重回调整的第一块多米诺骨牌,促使被政策救市打断而未完成调整的房地产市场重回调整通道,重回买方市场。

  ——地产评论员陈真诚

  快报记者 杨连双 刘果 费婕

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