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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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南方日报:靴子落下是第一只还是最后一只  

2009-12-16 18:08:26|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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营业税优惠取消 靴子落下是第一只还是最后一只

(来源:2009年12月11日 《南方日报》 http://news.xinhuanet.com/house/2009-12/11/content_12629336_2.htm

 

    9日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议决定,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。猜测已久的房地产优惠政策是否顺延终于有了一个定论,这个貌似突然的政策其实早已在大家的意料之中。

    然而,面对这条意料之中的政策,大家还是心存疑虑,为什么只选择终止二手房的营业税?对此,国家发改委主任张平明确表示,“我国将完善住房消费和调控政策,增加中低价位和限价商品房的供应,抑制投机性购房。”是中央经济工作会议后首个就房地产问题做出表态的部门。当然,对于房地产的调控,中央经济工作会议是以维稳为总基调,这并不表示国家会任由过热地区房价上升势头会蔓延,因此,采取微调措施也是情理之中。

    2008年12月29日,财政部、国家税务总局联合下发《关于个人住房转让营业税政策的通知》,明确个人住房转让营业税优惠政策的执行细则。其中最主要的看点,就是将营业税征免年限从原政策中的5年改为2年,时限为2009年1月1日至12月31日。根据当初的优惠政策,只要是普通住房,只要超过2年就可以享受差额征税待遇,这无疑大大增加了二手房市场的交易活力,但是其弊端也是显而易见的,就是二手房市场上的一些投机势力纷纷出现,并直接导致了一些楼盘价格的虚高。

    此次将征免时限恢复到5年,就意味着普通住房要购买满5年之后,才能享受到免征营业税的优惠,无疑将使得短线的交易成本更大,从而抑制投机性购房。值得注意的是,此次提出“其他住房消费政策继续实施”,这无疑给广大购房族一颗定心丸。

    然而,在这个信号下,明年的楼市会否像信号指示的方向前进?如果信号的传递失效,接下来最可能推出的政策是什么?在采访中,专家的争论,买家的彷徨,有否让楼市真的能够停下了,整装前行呢?

    政策出台背景

    今年以来,系列促进购房消费政策支持之下,大量改善型购房者和投资型购房者入市,房地产市场普遍呈现繁荣。全国各大城市的房价持续上涨,而京沪深穗等一线热点城市的涨幅明显。根据日前中国社会科学院最新发布的2010年《经济蓝皮书》,2009年房地产经济形势从年初的低迷,走向5月份以后的高涨,8月底以后,销售增幅下降。2009年1-8月,全国完成房地产开发投资2.11万亿元,比上年同期增长14.7%,商品房销售总额23463.74亿元,同比增长69.9%。蓝皮书表示,房价收入比应在3-6倍的范围,6倍以上居民购房就已非常困难,也有研究认为,房价收入比在6-7倍区间。根据这一区间,2009年城镇居民收入房价比将达8.3倍,大大超出合理承受范围。而2009年农民工的房价收入比为22.08倍,对于农民的城镇房价收入比为29.44倍。85%的家庭没有购买住宅的能力。

    对于当前房地产市场的繁荣,有房地产专家分析主要有四大因素推动:一是通货膨胀预期,在通胀预期已经形成的条件下,房地产市场是资金避险的最好选择;二是宽松的货币环境;三是在产能普遍过剩的情况下,具有资金实力的企业缺乏适当的投资领域,而房地产市场就是这部分资金的主要集聚领域;四是对于商业银行来说,房地产贷款仍是目前最有盈利价值的项目。越来越多的专家提出警告,目前房地产市场的繁荣并不是建立在真实需求的基础之上的,是流动性泛滥的产物。历史及国际经验证明,这种繁荣势必会催生房地产泡沫,是不可持续的。一旦房地产泡沫破裂,将直接危及我国银行系统的资产安全。

    进入第四季度以后,关于中国房地产政策未来走向,开始引发社会舆论的广泛关注。随着一年前出台的应对金融危机的房地产政策即将到期,在中国经济企稳回升,房价重回高位的形势下,还需不需要延续房地产刺激政策,引起了诸多争论。当前中国房地产市场投机投资性需求占相当一部分,在推高房价的同时,也加剧了楼市供需矛盾,呼吁取消优惠楼市政策、打击市场投机的声音不断。11月28日,温家宝总理在上海考察,明确提出要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置,在财政、金融和土地政策上给予大力支持,让城市广大中低收入者安居乐业。同时,要抑制投机性购房,促进房地产业健康发展。总理提出的“加强住房保障”、“抑制投机性购房”,被解读为中央对房地产市场未来发展的态度。(文/记者李广军)

   -业界反应

……

陈真诚(地产营销专家):

    调控不是要让楼市崩盘

    调控不是要让楼市崩盘,重点是抑制投资投机性购房。如果目前市场上购房者占比占5-7成的投资投机者逃离市场,剩下的自住购房者支撑不了过高的房价的,尤其是政策释放出了政府对房地产态度改变等信号,会影响到消费者、开发商等方面的心态和市场预期,随后,如果政策执行到位的话,还是会逼迫房价向下调整的。

    现在的房地产市场也是政策市,也是消息市,也是预期市。这个政策的影响力,主要在于释放出政府对房地产的态度、政府对房地产市场展开新一轮调控的信号。这些信号,会直接影响到市场预期,影响到市场各方的心态,影响到消费者、开发商对房价的预期。如果市场预期改变,投资者为什么不赶快脱手而留在手上长线持有呢?(文/记者关丽)

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