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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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信息时报:新政下广州楼市“大变脸” 一手降价明显二手几无新客  

2009-12-26 07:08:35|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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新政下广州楼市“大变脸” 一手降价明显二手几无新客

(来源:20091225 《信息时报》 http://house.jrj.com.cn/2009/12/2502366703136.shtml

 

  近期,中央不断发出遏制楼价的信号,从一周3次敲警钟,到国四条开发商拿地首付不低于50,再到住建部汇集几百名副市长商谈房事,在这种政策打压下,高企的楼价还能持续多久?

  据上周信息时报记者兵分多路走访多个楼盘发现,开发商一改昔日捂盘惜售之常态,开始进入如烫手山芋似的批量推货阶段,甚至再次打出已销声匿迹一段时间的优惠措施。不少业内专家认为,中央的此次政策调控,可能成为楼市的新拐点。

  开发商:紧张

  焦虑加速推盘 吆喝换不来人气

  信息时报记者上周末走访多个楼盘发现,广州一手房的整体推货量较平时增加近3倍,多个沉寂已久的楼盘开始推出全新产品,更不乏有朝向、户型比较好的单位。据销售人员介绍,这些单位大多是前期开盘时留下的保留单位,产品包括洋房、别墅,户型多以120平方米以上的大户型为主。

  同时记者留意到,上周末,手机中的楼盘推货信息较前几周明显增加不少,部分楼盘更是打出一口价特惠等字样。沉寂很久的鬃海岸,打出买房要趁早,2009年最后一周大清货,本周末推10套不分楼层朝向,一口价特惠达51/的推货信息;另外,白云某楼盘打出最高优惠16万元,全新楼王72130平方米两至四房等。

  盘源多了,优惠有了,看楼的人却明显少了。从记者上周末踩盘看到的人气来看,大多仅有一两台客,相当一部分楼盘的销售中心空无一人,即使部分楼盘打出圣诞、元旦特惠等字样,销售大厅依然门可罗雀,售楼处看楼的人还没有销售人员多。

  一位不愿透露姓名的某大型房企营销总监表示,新政出台后,确实改变了开发商的营销模式。由于对明年楼市看法的不确定性,只能趁年底把原本定在明年推出市场的产品拿到今年出售。同时,针对一些朝向、户型不怎么好的单位,只能再次采取折扣等优惠措施。

  投资客:恐惧

  政策风向扭转 忐忑不安抛盘

  随着楼价不断上升,今年9月之后,广州已有投资客已陆续出货。而最近宏观调控政策频频,抛盘的投资客尤其明显。满堂红研究部经理周峰分析指出,投资客的心思比自用客要慎密一些,赚够利润了,一有风声,就会赶紧出货。据透露,所有放盘业主中,投资转售占了4成左右,受政策风向赶紧出货的比例大概占2成。

  地产专家陈真诚认为,营业税恢复开征,实际上是提高二手房的交易成本,本身就会对二手房的交易形成打击。而放在房地产新一轮调控、房地产预期异变的大背景下,这个政策会给房地产市场走势预期、房价预期形成进一步的打击。这样,买家就会观望,等待房价下降。尤其是这次的调控重点是打击投资投机性购房,会导致投资投机性买家弃购。

  买家:观望

  多重政策出台后 观望气氛加重

  政策出台后,记者到海珠区、白云区几个楼盘踩盘发现,现在的人气已大不如从前。记者前往白云区黄石路某新盘,销售中心的看楼者寥寥无几,在样板房间有几位看楼者正在讨论装修。

  而据记者观察,这些人都是小区的旧业主,顺道过来凑热闹的。此外,上周末,滨江东板块某楼盘开盘,销售情况与预计的相差甚远。据记者现场观察,有不少有意买楼的人都在犹豫、观望,迟迟难做决定。

  在滨江东某楼盘,一位看楼者告诉记者,这里的房子肯定值得投资,特别是这一带方正实用的小户型比较稀缺,而现在的房价越来越高,政府又放出了一些抑制楼价的信号,未来楼市走势不是很明朗,所以不太愿意现在把钱投入楼市。另几位买家也都表示,其实楼价并不是自己最为担心的问题,毕竟有些板块的楼盘非常稀缺,买少见少,他们最担心的仍是后市政策。

  据记者从多方了解得知,目前投资客看房的热情不减,但投资的激情已经消退不少,甚至很多投资客都将手中的物业抛出。

  据满堂红研究部经理周峰分析,不论投资客抑或刚性需求客户,都可分为有效需求无效需求两种。有效就是在目前仍有入市冲动和迫切性,这批人不能不买楼,不能等几年才买楼,所以即使政策变了,但在遇到合适的房源时还是会坚决入市;而无效需求也是一种相对的无效,他们因为政策和成本的变化而产生对市场趋势的茫然,故观望是目前他们唯一能采取的策略。

  拐点:两大新政狙击直指高楼价、囤地

  1214日,中央出台了国四条政策;时隔三日,财政部、国土部等五部委出台通知,规定开发商拿地首付不能低于50%。业内人士认为,房地产政策已进入下拐通道,对楼市的打击将是毋庸置疑的。

  国四条:遏制房价

  1214日,国务院常务会议研究遏制部分城市房价过快上涨的势头,并出台四条建议,被业内人士称为国四条。不少业内人士认为,本次会议不仅起到风向标的作用,更是政策进入下拐的信号。

  对开发商和投资者而言,本次会议起到的作用将不亚于2007年的‘9.27房贷新政政策。知名房产专家赵卓文表示。

  记者了解到,自9日以来不到5天时间里,中央会议或官员已连续三次对房地产发出警示信号。129日,国家发改委主任张平表示,我国将完善住房消费和调控政策,增加中低价位和限价商品房的供应,要抑制投机性购房。而同日,国务院会议提出,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。

  拿地首付不低50%:打击囤地

  1217日,财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》,通知明确,开发商拿地时,分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。业内人士认为,该政策将有效打击开发商囤地、炒地行为。

  今年以来,开发商在全国范围内跑马圈地,不断制造一个又一个地王,与2007年相比有过之而不及。就广州土地市场来看,多个板块产生新的地王,打破板块内楼面地价纪录。

  有房产专家指出,该通知会对开发商的资金链形成压力,将会遏制部分开发商的炒地、囤地行为。目前全国各个城市对于分期缴纳土地出让价款及首付比例并无统一规定,出让土地会分别签订合同,约定首付比例和分期缴纳时间,大部分在25%左右,远低于此次五部委通知的规定。

  影响:一手降价明显二手几无新客

  据了解,出于对优惠政策可能退出的担忧,10 月各地成交量已出现回升态势,而这一情况在11 月份表现的更为强烈。根据中原领先指数系统数据显示,11 月,五大城市二手住宅价格指数继续上扬,部分城市涨幅显著扩大;成交方面,五大城市二手住宅成交量大幅提高,四季度市场超常规活跃。

  一手:信心不足量价齐跌

  据焦点地产网对阳光家缘网签数据的收集和分析显示,127日~13日,广州12月第二周的网签住宅数量为1318套,平均每天卖出188套房子。相较上周整整减少了128套,成交量跌至1000套关口。

  但另据狙房网对阳光家缘的数据统计,1212日~18日期间,在广州全市供应量增加的前提下,全市共签约1766套住宅,较上周略有所涨。

  业内人士分析,虽然这一成交数据并非全是因为政策,但楼市成交下滑从11月初已初见端倪,网签数据从每周的1800多套下滑到1400多套,一直下滑到1300多套。

  满堂红研究部主任肖文晓表示,新政对楼市的影响究竟有多大,目前还不能下定论。从楼市现状来看,无论从供应量还是开发商的资金链来看,暂时都没有出现能迫使开发商降价的压力,所以现阶段肯定是以僵持为主。政策出来后,由于后市的不确定性,大家对高房价的恐惧会增加,观望气氛的出现会导致成交量减少。

  某知名开发商相关负责人向记者坦言,在楼市政策未出台之前,大多开发商对房地产市场后市充满信心,但随着会议传出来的信号,大多开发商对后期楼市略显信心不足。

  二手:半月间如坐过山车

  营业税征免时限调整让二手楼市在短短半个月内经历了过山车般的变化。据了解,本月的前15天,满堂红促成的二手楼交易宗数环比11月同期增加了近一成。价格方面,由于成交量迅速放大,价格环比涨幅也达4.5%以上。

  而到了下半月,记者从广州多家中介了解到,由于已赶不上优惠末班车了,加上近期政策不断出台,楼市前景不明朗,最近几天二手市场几乎没有新增的客户。

  中原地产研究部研究主任庄巍认为,在各项救市政策中,二套房贷、利率优惠和营业税减免这三项政策对于二手房市场的影响最为显著。其中,营业税政策涉及大批次新房源,影响颇大,这正是近期市场波动较大的主要原因。

  后市预测

  预测1:政策

  五大宏调组合拳有待出台

  最近中国楼市政策出台频繁,基本上达到历史最巅峰,创下中国房地产60周年最新记录。著名地产营销策划专家谢逸枫表示,2010年中央在房地产宏观政策上,还可能出台5项宏观调控组合拳。

  1.收紧银行信贷

  谢逸枫认为,目前中国房地产市场中,银行给投资贷款的比例不断上升;同时,开发商上市或融资的资金来源,86%靠拿地后把地抵押给银行贷款和销售房子进行资金回收。如今,银行放贷过量导致楼市太旺盛,再加上海外热钱的冲击,房地产市场被燃烧成一片火海。如果再不收紧银行放贷,开发商不计成本拿地和投资客再次疯狂,就是中国楼市崩溃和金融风暴再度爆发时。

  2.收紧二套房贷

  中央经济工作会议中就有提到抑制投资需求和打击投机需求的内容,继国务院与财政部等五部委相继出台新的房地产政策后,地产专家陈真诚认为,货币和金融监管部门也将加入调整楼市阵营。

  自今年下半年以来,多个部门都已明确表示二套房贷将收紧,但细则却迟迟未出台。目前广州各大银行对于二套房贷都有不同程度的收紧,只有建行对二套房贷首付四成才能有7折利率。因此业内人士认为,收紧二套房贷已成为定局,只是年底公布还是明年再公布的问题。

  3.提高开发商自有资金

  对于商品房行业而言,项目资金比例是指开发商拥有资金占其全部开发资金的比例,业内又称自有资金比例。国务院527日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整,普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%进行救市,被称为开发商空手套白狼时代来临

  结果,开发商在自有资金非常足够的情况下,不仅没增加市场房源有效供应,反而疯狂四处拿地储备,导致楼市泡沫越来越多。因此陈真诚认为,在接下来的宏观调控中,很可能将开发商的自有资金比例提高。

  4.物业税开征

  谢逸枫表示,开征物业税很可能是今年底和明年初推出的政策之一。首先是为了完善税制,其次也可节约土地资源。因为征收物业税将提高闲置空置住房的成本,从而起到抑制投机的作用。但这种效应是短期的,从中长期来讲,还需要采取综合措施来抑制房地产泡沫。比如美国也征收物业税,但这次金融危机还是由房地产泡沫引起。

  陈真诚表示,开征物业税对房产投机者、倒房者将是一个最有效的打击手段。假定每年按房产评估价3%征收,一套100万元的房产加上物业费等,一年的固定支出将会在4万元左右。但对购买房产仅用于自住的一般消费者则不会有较大影响。

  5.收紧限外令

  自20067月,建设部、商务部发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》一年多来,我国发布了一系列文件,逐步收紧了外商投资房地产的口子。根据最新出台的《外商投资产业指导目录》,从今年121日起,外资将不但不再被鼓励进入内地普通住宅的开发建设中,而且更为严厉的是,外资进入二手房交易市场及房地产中介或经纪公司的途径也将受到全面限制,这是从来没有过的情况。

  此前出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,被业界形象地称为限外令,此举曾给不少外销楼盘带来很大的市场压力。20095限外令放松,让投资市场一扫低迷,活跃程度明显提升。目前临近岁末,一纸新限外令或将收紧信号,使得理应平静的楼市又起波澜。

  预测2:楼价

  市区供应减少明年楼价仍涨

  近日,国家宏观调控一波接一波,继调整营业税征收比例、出台国四条、提高开发商拿地门槛后,相关部门已制定调控政策,其中不但明确要求各大商业银行严格制定二套房贷利率,而且同时将二套房及多套房的商业贷款首付比例提高至50%。

  周峰表示,经过了2008年的地产调整期,成交量萎缩得很厉害,但价格不但没有大降,反而有微幅上涨。现在出台政策后,最明显的结果也是成交量萎缩,但不意味着价格也会下降。据了解,受到营业税优惠政策终止的影响,一、二手房之间的价差进一步缩窄,部分徘徊在一、二手市场之间的客户会逐步转移到一手市场,故明年一手商品房总体价格还会维持高位振荡的格局。尤其是亚运会期间,不少项目停工将导致市场供应紧张。他进一步预测,2010年广州总体一手楼价至少比2009年上涨12%,二手楼价至少上涨9%。

  据合富辉煌集团市场研究部监测,2010年广州全市十区新增住宅供应约4.9万套,尤其中心六区商品住宅新增也将延续近年不断紧缩的趋势,预计供应约2.2万套。总体来说,2010年全市十区可售货量合计约7.4万套。

  与2009年相比,2010年新增供应减量最明显的是市中心区。由于2008年底余货约为5.7万套,因此2010年总可售货量较2009年有大幅减少。新增供应将主要集中于番禺、花都两区,楼市成交重心加速外扩。合富辉煌首席分析师黎文江表示,2009年广州一手商品住宅市场全面回暖,成交创历史新高,平均月度成交量可望达82万平方米。总体来看,2010年广州楼市供求失衡形势比较严峻,虽牛市预期已形成,但受制于供应回落和房价快速上升的抑制作用,成交量将有所回落,预计广州市2010年成交量不超过700万平方米,即平均月度成交量为60万平方米左右。

  购房探讨:楼价高企,近期要不要购房?

  在楼市充满变数的情况下,有着住房刚性需求的买家及投资者在近期要不要入市?在记者采访过程中,不少房产专家表示,在楼市前景依然不明朗的情况下,无论对自住者还是投资客而言,都要谨慎楼市政策风向转变后带来的风险。

  投资客:谨慎潜在风险

  明年广州的房地产市场将不容乐观。赵卓文指出,今年第一季度,广州乃至全国的投资者开始在全国范围内抢房;而从第三季度以来,却出现完全不同的现象,这些投资者开始如烫手山芋似地抛房。赵卓文认为,这一与一间,助涨了楼市的不稳定因素,楼市泡沫也若隐若现。

  近期,中央不仅连续放出遏制楼价上涨的信号,还不断出台相关政策,如国四条土地首付款不少于50等,经纬行研究中心经理朱欣苑表示,在相关政策的影响下,房地产市场多少会受到一点影响,明年广州楼价的涨幅不可能像今年那样一天一个价;即使持续出现上涨的现象,上涨幅度也会平稳很多,对投资者而言,要谨慎入市。

  自住者:慎重考虑购房

  据了解,近一两周来,不论一手房还是二手房,成交量都呈明显下滑趋势,个别区域甚至出现有价无市现象。业内人士普遍认为,虽然政策影响有一定的滞后性,但中央近期连续出台调控政策,不排除会阻止楼市继续走强,预计明年下半年的市场充满变数。

  赵卓文认为,在房地产发展前景不明朗的情况下,即使有着住房刚性需求的买家,在买房的过程中也要慎重,甚至在近期能不买房就不买。

  周峰认为,有迫切要求的自住客,不妨考虑在春节后入市,因为每年春节前后都是淡季,发展商或小业主一般都会对价格作出一定的调整;而对没有迫切需要的自住客,则可继续保持观望态势。

  但也有业内专家建议,广州中心城区供应少,房价会比较稳定,所以只要找到合适的物业即可入市;郊区供应量大,假如楼市调整,降价的可能性大于市区,因此如果购买可选择一些性价比较高的楼盘。  

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