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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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东方早报:明年房价可能仍将平稳上扬  

2009-12-31 22:28:16|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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明年房价可能仍将平稳上扬
  12位专业人士预测楼市走向
(来源:2009年12月30日 《东方早报》 http://www.dfdaily.com/node2/node2463/node2471/userobject1ai204535.shtml
 

  东方早报记者 刘坤 秦明明

  2009年即将过去,作为中国经济的一个重要缩影,房地产依旧是今年最受争议的话题之一。
  在全球金融风暴阴霾尚未退去的背景下,2009年楼市的‘超预期’和‘风光无限’近乎野蛮。豪宅、高房价、地王、‘国家队’等字眼频频见诸报端,市场的热情一次又一次地被推向高潮。
  但到了年底,政策开始密集出台,包括营业税调整、‘国四条’、拿地首付比例调整等,人们不禁会问,2010年楼市到底将走向何方?为此,早报特别推出专题报道,众多业内人士畅谈明年楼市,对可能出现的泡沫风险、值得注意的市场行情、置业时机的把握等问题进行拆解。

 

  上海北孚地产研究所副所长刘光东:
  房价呈现“结构下调”假象
  明年房价预计会在调整中小幅上扬,少部分涨幅过于冒尖的楼盘不排除在未来3-5月内,有所回调;明年房价可能会呈现“结构性下调”的假象,这是由于高价房成交量减少所致,并非是真正意义上房价下降。
  为什么房价在如此之高位,还将整体小幅上扬?这主要是基于目前国内经济发展阶段的判断,以及对房地产行业政策市效应的判断。
  从经济发展阶段来看,全球金融危机中,中国可谓一枝独秀,就可见中国的国情;从房地产行业政策市效应来看,近期楼市政策虽然密集出台,但政策态度是“稳定”,即不能大涨也不能大跌,从地方政府意愿来看,就是要小幅上扬。
  此外,开发企业近几年在政策“起伏”中不断历练,居民对住房的刚性需求,以及投资者对楼市投资渠道的偏爱等,同样也是上述判断的微观因素。
  对于满足自住需求的购房者,明年买房切实牢记量力而行,在不严重影响生活质量的前提下即可果断出手。建议购买一两个月内房价涨幅就超过10%的房子,从而去承受短期内价格震荡。

 

  上海侨圣房地产营销策划公司总经理朱一汀:
  房价大跌可能性微乎其微

  在通胀预期前提下,让房地产价格出现大幅度的下跌可能性微乎其微。2010年上半年是政策市,下半年将交还给市场。
  从近期一系列政策可以看出,本次调控目的与2007年调控有着本质区别。当时是既要控制房价,又要抑制开发投资。而如今,政府已积累丰富调控经验,经济已经开始复苏,政府无意压制投资,出台政策也体现出“有保有压”态度。
  此外,近期政策体现出政府已开始从供求根源来解决房价问题。楼市有关民生大计,政府也绝对不愿意看到楼市的大幅度下跌。
  未来一个月内,预计相关部委,以及部分房价涨幅偏高的城市仍将公布相关规定,细化国务院政策框架,但大部分将延续和强调原有政策内容,并且加大执行力度,使政策真正落到实处。同时可能出台更细化更科学的政策,宗旨应该是把商品房的建设交给市场,把保障性用房的解决交给政府。

 

  同策咨询及研究发展中心资深分析师倪晓玲:
  “90/70”政策或将重出江湖
  截止到2009年年中,包括上海、北京等很多城市都已叫停了执行三年多的“90/70”政策。但在12月14日,国务院常务会议表示,增加中低价位、中小套型普通商品住房用地供应。其中,“中低价位、中小套型”的说法与“90/70”政策似有相似。
  由此判断,“90/70”政策或将重出江湖,以增加房地产市场的有效供给,更好地满足房地产作为消费属性的需求。
  目前市场政策预期较为悲观。政府调控楼市的决心已经非常明显,人们不禁会问明年哪些政策仍将会有变动?
  在信贷方面,首次购房优惠政策仍将维持宽松,刚性需求影响不大;二套房贷将适度收紧,但严格执行的可能性不大;贷款利率、存款准备金将会上调,对开发商最低资本金比率或将小幅收紧,但由于明年信贷与实力水平相比,仍处于高位,所以开发商在资金方面仍将处于一个相对宽松的环境。
  此外在土地和税收等方面,也将会有系列的政策调整。物业税或将成为未来税收政策的重要调控工具。

 

  易居中国分析师薛建雄:
  开发商拿地成本增加1.6倍

  今年年初受系列政策刺激,刚性需求大量入市,带动楼市从金融危机低迷中走出。此外,天量信贷支持,再加上投资者也能享受到信贷及部分税费优惠政策,最终导致楼市投资攀升。
  到了下半年,上海带动经济转型促进经济增长的各项重大规划陆续出台,大飞机项目、大浦东整合、大虹桥规划、“两个中心”启动、迪士尼落地、崇明生态岛规划等又不断刺激着房价继续飙升。
  在土地市场,2009年开发商花在购买住宅(含住宅用地中的商业、配套部分)地的资金总额将超过650亿元,这是2008年共248.6亿元的2.6倍。但是,所购买到的土地883万平方米只比去年的733万平方米多出20%而已。
  这意味着,2009年开发商拿地成本已经比去年高出了1.6倍,这一幅度已经远远高于同期房价的上涨幅度。
  政府提高税收、土地首付比率,主要是为调节这一资产升值过大给开发商和房产投资者带来的过大收益,有助于引导资金流向其他行业和投资品。因此,未来二套房贷甚至三套以上的房贷比率都可能会提高,更加严格执行。

 

  知名财经专栏作家陈真诚
  明年楼市将去泡沫化
  2010年,将是中国房地产调控之年,也将是去泡沫化、消化投机性的一年。
  近期,密集出台的房地产调控政策,已经在事实性地改变着房价上涨预期。由于房价持续多年快速而大幅度地上涨,导致目前房价过高,而疯涨的房价、用力过猛的救市政策,已使得市场有效需求被严重透支。
  因此,随着政府开启新一轮房地产调控以来,消费者已经成规模地观望,恐慌性购房潮开始消退,尤其投资性购房者开始抛售物业、退出市场,不少城市的成交面积已不同程度地下降,一些地区的房价已开始下降,房地产市场已经开始了新一轮调整。
  随着刺激政策的市场效应逐步消退,随着新一轮调控逐步推进,加上迪拜危机的影响,房价预期将进一步异变,消费者将进一步观望,投资投机性购房者还将加速离场或抛售物业。同时,面对新形势,将有更多开发商采取降价促销措施,以刺激销售。因此,将有更多城市迎来成交量进一步下降甚至是量价双降局面。

  

  新浪地产副主编林戈:
  四大因素支撑当前房价

  明年房价有可能出现小幅度的波动,部分价格泡沫比较大的城市可能会出现10%左右的价格波动,但整体房价不可能出现大幅度下跌。主要有以下四大因素支撑着目前的房价:
  首先,当前世界经济尚处于复苏阶段,中国整体经济不具备由冷迅速转热的可能性,在这环境下,中央政府不会调整宽松的货币、信贷政策,房价基础支撑不会受到很大影响。
  其次,今年天量信贷中很大一部分资金用于购房。假设房价下跌,引发退房、断供甚至将出现中国版“次贷危机”,将直接吞没国家拉动投资促进消费带来成果,并直接导致银行坏账。这是政府绝不愿看到的。
  第三,2009年房企接连高价拿地,房地产开发的刚性成本上涨支撑了房价维持现状甚至上涨。
  最后,供求关系决定当前房地产市场依旧是长期卖方市场。一、二线城市土地供给依然较少,各城市普遍未完成全年土地出让计划,在此影响下房屋供给的长期不足堵塞了房价的下降通道。

  

  知名房地产专家蔡为民:
  “逢跌进场”是上策

  除了政府出台14项救市措施外,3月25日中央“册封”上海为“双中心”——国际金融中心、国际航运中心,强烈吸引境内外投资人蜂拥抢进不动产,加之大量豪宅的顺势热销,都是价位创造历史高峰的必要条件。当然,流动性过剩、实体经济萎缩、通胀预期、国(央)企天价抢地等错综复杂之因素,均为导致房价飙涨的原因。
  尽管年底政策频出台,但我不认为上海房价在2010年可望回归理性。奢求上海房价在可预见的短期内下跌并不容易,政府应该积极打击开发商囤地并增加供应和加大保障性住房建设。
  2010年市场走势如何?基于多空角力激烈,我判断楼市正在形成“围城效应”,即上有“锅盖”,涨不上去(金融政策不配合,投资成本增加,市场以缺乏购买力的“空涨”为主),下有“铁板”,跌不下来,想进的人进不去(买不起),想出的人出不来(卖不掉)。
  其上下震荡应都在10%~15%的区间之内,而一旦出现阶段性的房价下挫,便是“逢跌进场”的最佳时间点。

 

  21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪:
  3、4月份值得重点关注
  今年房地产市场的爆发,很大程度是由于去年颁布的楼市优惠政策刺激所致。这主要表现在优惠政策降低了入市门槛、减免了流转成本、间接降低二手房价等方面,引导了自住需求的释放。
  密集出台的政策表明决策层对地价、房价过快上涨存在不小顾虑,抑制炒作成为此轮调控的重中之重,而对合理的自住需求则是持继续鼓励态度。为此,可能继续出台的交易环节政策是区别对待下的信贷政策,即提高二套房、非普通住房的首付比例和利率标准,但首次置业者仍将得到优惠。此外,打击捂盘、捂地,增加供应的举措,也是可以预见的。
  从各种因素判断,明年一季度成交量的下降很难避免,所以3、4月份的市场表现就十分值得关注,基本可看作是一年行情的预演。若在3、4月份交易量能快速恢复到较高水平,表明市场行情仍将走高,购房者可尽早入市;若3、4月份交易量未明显回升,购房者则可较为从容地挑选房源,但过度观望也不明智,毕竟市场不具备大跌的基础。

 

戴德梁行华东区董事总经理陆逢兆:
  个人买房应量力而行

  2009年的上海楼市,总体上,住宅市场特别是高端住宅引领市场走高;而写字楼租金则依然维持低位,但已经趋于稳定;商铺租金则始终稳健,市场大宗物业交易再度活跃。
  受到国家相关政策的影响,明年预计价格上涨阻力加大,但宏观经济的利好因素作用,使得市场很难出现大幅滑落。
  政府密集的政策出台显然是不希望房价过快上涨,无论是税费政策、土地政策还是经济适用房政策,目的都是促进整体房地产市场稳定健康的发展,降低房地产泡沫迅速增大所带来的风险。
  对于个人住宅消费与投资,我始终建议量力而为,相信在系列政策出台后,市场会有一个冷静期和对峙期。在这个阶段,消费者如果是买房自住,在认真衡量自身的经济状况和还款能力的前提下,市场成交量也开始渐好的情况下,如果遇到了自己觉得地段、项目品质、开发商品牌都不错的房子,那还是可以买的。如果买房是投资用的,就要看自己的资金流怎么样,尤其是要贷款买房时,更要看收益率到底有多少,同时还要看目前租赁市场状况和市场的成交量。

 

美联物业区域董事高锦滔:
  二手房市场可能出现僵持
  不少投资者是今年买的房子,投资者的资金有限,持有的物业可能急于脱手。当然,也有投资者出于成本压力,可能会上调挂牌价格以将营业税的成本转嫁消费者。因此明年二手房市场很可能出现买方和卖方僵持的现象。
  不过,由于营业税的细则还未出台,市场下一步走势还很难预估。我认为市场顺着某种情况持续发展后,总会有一段时间的调整和消化期,这次营业税政策出台也是。而明年1、2月份,将是市场对于新政的消化时期,不论是成交量还是市场均价,会有调整和小幅下挫,但3、4月份,一旦消化期结束,市场很可能会继续之前的上涨势头。
  虽然房地产市场长期的利好是存在的,但我也要提醒一些购房者,上海楼市现在已经处于一个疯狂的状态,如果有投资需求,不要把80%到90%的资产投入房地产行业,因为房地产投资始终是有风险的。但是如果是为了结婚这种刚性需求而买房的购房者,我认为如果挑选到了自己喜欢的一套物业,价格也是能够承受的,就有必要快速下手了,因为“有房才有家”。

 

中国指数研究院副院长陈晟:
  增加库存是明年的重点
  经过2007年到2009年,一线城市都面临一个刚性消费力的消耗问题。如果以楼市对外部购买力的吸引来划分城市能级,大体可以认为,当前一线城市的高端消费力已经有较多消耗,二线城市相对平稳,未来楼市发力点将进行相应的区域转移。
  就当前楼市产品而言,政策需要表明对结构调整的态度。如税费一块,是否可有区别对待,如总价的区分、类型的区分,对多占有资源的房屋的税收是否应该有倾向性?另一方面,整体楼市发展了,保障重心是否需要相应的上提,而房地产在经济中的比例、信贷结构的调整、土地结构的调整等等方面都应该进行长期战略思考。
  主体政策层面,土地、税收已经有相关政策明确了,我相信,在区别信贷方面银监会将会有细化的可执行的明细要求出台。
  明年的楼市会出现政策导向性的波动,但整体螺旋形上升态势不变,第二、三季度可能随着供应量加大,购买者会有阶段性的买点,主要体现在和开发商有议价机会,但前提是供应能实质有效增加。
  明年全年的重点还是一些快速上涨城市增加库存的问题,可售面积必须恢复到6个月的水平。

  上海富阳物业咨询有限公司总经理王佳:
  世博会结束之前宜入市
  与前几次的调控思路类似,泡沫要挤,但却不能将房地产业打垮,要继续保证房地产市场稳定健康发展,并继续从需求供应两个方面出台政策进行调控:需求,确保自住、改善需求,打压投资、投机需求;供应,增加普通商品房市场供应,打击囤地捂盘。而后续的政策,仍将是围绕这两方面展开,主要是出台进一步配套、细化政策,确保政策的执行力度和调控的效果。
  对于上海开发商而言,相当一部分将会选择在世博前或是世博期间推出楼盘,世博后的供应量将会大幅减少,因而选择在世博结束前入市,可选楼盘要多些。但是也应注意到,由于世博利好的兑现,前期获利的投资者将有相当部分在世博结束前高位抛盘,因而可能在世博后或是世博会后期,对于前期涨幅过大的一些区域楼盘价格产生一定回调压力,同时也可能对楼市的预期产生一定影响。
  虽然在未来三年将有1800万平方米体量的经济适用房上市,每年平均600万平方米体量入市,但由于有限产权的限制以及对象为低收入群体,因而对商品房影响不大。

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