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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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南方都市报:透过政策窗口看楼市 房价已到调整边缘  

2009-12-31 21:09:58|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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新年将至,买房者何去何从?
透过政策窗口看楼市 房价已到调整边缘

(来源:《南方都市报》.广州读本 黄金楼市 http://epaper.nddaily.com/E/html/2009-12/18/content_970294.htm

 

    黄杰日前有点烦,现在在水荫路口住着一套小两房的他本来想过两年准备生小孩的时候再换一套大房子,但是被今年房价涨势吓怕了,看着不少发展商表示明年房价还要涨,也着急出手买房。不过随着国务院关于遏制房价的表态出来之后,他开始“心大心细”,不知道房价能否被压下来,能降多少?不过有一点可以确定的是,他准备观望一段时间,看清楚再做决定。

    每年的年底都是各项政策变化的窗口期,楼市也是如此。在去年12月,国务院发布131号文,房地产开始一场由中央到地方一致行动的救市,各项救市政策纷纷出台,导致了今年楼价的疯涨。而在最近,楼市政策再次面临变盘。在今年12月9日,国务院会议决定取消二手房营业税优惠,其余救市政策延续。但是在12月14日,国务院会议明确表态“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。

    在中央态度发生明显转折情况下,房地产面临的政策环境将发生什么样的变化,广东出台的地方救市政策“粤15条”将何去何从,在新的政策环境下,明年房地产市场将有什么样的变化?

    政策走势

    中央政策房地产信贷趋向收紧

    去年的救市行动由中央发起,这次政策的调整也是由国务院作出决定。12月9日,国务院会议决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其余的优惠政策还将继续实施,同时货币政策的表述为“适度宽松”。不少开发商认为,这表现出中央对于房地产还是持明显的呵护态度,明年房地产的政策环境还是偏向乐观。但是12月14日国务院常务会议决定:加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。不少业内人士还是从中看出了房地产政策面临的重大转变。

    广州市寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为,从最近国务院接连变化的表态来看,中央对于房地产政策是存在矛盾的,一方面希望能够保持房地产的稳定,同时又希望能够遏制高房价,这两个目的很难同时达到。“就像地震后的堰塞湖一样,如果采取固堤的方式来稳定水位和确保安全,几乎可以说是徒劳的。只有一方面防止其崩溃一方面排洪降水位才行”。而通过政策的调整对楼市进行泄洪已经是必然。

    “不排除‘12·14’会变成另外一个‘9·27’”,知名地产专家赵卓文认为,今年楼市从低迷到反转,仅仅用了八九个月时间,就走出了30%左右的价格升幅,“地方政府(卖地)、开发商和投资客今年玩得也太过了”。赵卓文表示,根据目前中央的表态,政府接着出台系列调控政策,已经是板上钉钉的事情。“可以预见,收缩房地产信贷,取消优惠利率等政策,都有可能在2010年启动”。

    “接下来很有可能由央行或者银监会出台新的针对房地产的信贷调控政策”,知名地产营销专家陈真诚对记者如此表示,陈真诚特别注意到了14日国务院会议决定中的“加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险”的表述。陈真诚表示,上次也是国务院出台131号文救市政策,后面由央行出台具体房贷优惠政策,这次在国务院会议之后,由央行或者银监会出台新的房贷政策的可能性很大,政策的内容或将包括针对开发商收紧开发贷款以及针对消费者收紧二套房贷。

    也有业内人士认为,在今年以来影响房地产最大的两大因素:一方面是信贷,另外一方面就是土地招拍挂,这两者都造成了地王的大量产生。预计明年在信贷政策调整后,土地招拍挂制度也可能会有调整和改进。

    市场走势

    重回调整已是必然

    随着政策环境的变化,更多人关注的是楼市走势的变化。在近期,广州不少发展商放出了明年提价的风声,而在市场上,多个发展商预期明年楼价再涨纷纷推迟销售,海珠区一原预定11月中旬开售的楼盘至今尚未开售,其销售代理公司负责人告诉记者,“我们也很想发展商早点买,但是发展商觉得楼价还可以再涨,要迟点再卖个更高的价格”。

    但是随着中央对楼市政策的转变,业内人士认为,明年楼市重回调整已经是必然,“明年楼市成交量肯定会明显下降,楼价是否大幅调整有待观察”。也有看空者认为,楼价有可能再次探底,甚至会触及2008年的低点。

    今年以来,由于市场供应量的减少以及通胀预期盛行,除了改善性需求外,不少投资、炒房需求纷纷涌入,市场的迅速消化去年供大于求造成的库存,甚至导致了楼市供不应求,造成了楼价的快速上扬,恐慌性消费也匆忙入市。陈真诚认为,由于政策转向,明年市场可能会从供不应求转向供过于求。

    韩世同认为,这一轮广州楼价的快速上涨,不少自住者已经难以承受,并且随着政策的转向会转向观望。赵卓文也认为,年末政策风向改变,炒家会“获利了结”。不但不会再去“接货”,而且会抓紧卖掉手中的存货。一进一出,高价位的楼市,将面临需求不足的局面。

    “其实,即使中央不出台调控政策,楼市也有自发调整的要求,这一轮楼价确实涨得过快过急”。陈真诚表示。随着楼价高涨,明年楼市成交量将出现明显的下降。

    争议

    楼价是否再次探底?

    虽然明年的楼市调整已经是必然,但是楼价是否再探底,专家却有不同的看法。

    看空者认为,今年的楼市过热仅仅是一种反弹,随着救市政策的退出,市场将重回此前的调整通道,楼价可能会再次探底。

    “虽然今年不少说楼市是反转,但是我仅仅将其定义为反弹,今年楼市的强劲表现主要还是救市政策的作用”,韩世同表示,明年楼市将延续调整的态势。“今年的楼市走势与2007年很相像,明年甚至会比2008年更差,因为今年楼市消费已经过渡透支,楼价是否会再探底要看中央的后续政策,但是估计中央不会出台太猛的政策,因为毕竟政府的前提还是要保增长”。

    陈真诚也认为,在2007年10月之后,市场调整才延续了1年多,无论是时间和空间都远远不够,因此,接下来市场将延续此前的调整,最少达到3至5年的调整周期,如果政府出台物业税的话,市场可能会再探底,不排除市场有出现2008年低点的可能。

    不过也有业内人士表示,市场虽然会出现调整,但是由于政府对于房地产对于经济增长的拉动还寄予希望,出台的政策应该会相对温和,市场不至于像2008年那么差。赵卓文认为,“2008年市场的低迷是世界金融危机和楼市危机等多种危机影响的共同结果,2010年环境不至于这么差”。广东中原地产项目部总经理黄韬则判断认为,“应该不会差于2008年,但是也不会像2009年这么好,应该是在两者之间”。

    地方政策“粤15条”即将淡出

    在中央对于救市态度发生转变之后,地方救市政策的走向成为各方关注的焦点。广东出台的“粤15条”是否会延续或者该有什么样的调整?在15日,省建设厅厅长房庆方表示,现在中央政策有调整,广东肯定要服从,首先二手营业税要跟着中央调整,其余条款要根据国家政策再确定。多名业内专家认为,目前中央政策和市场环境都发生了变化,“‘粤15条’淡出的可能性很大”。

    在今年3月3日,广东省政府出台了一系列针对房地产的优惠政策,包括“地价分期交纳”、“营业税和契税优惠”、“公积金贷款额度上浮”以及“购房入户”、“放开港澳台居民购房限制”等等,被称为“力度最大”的地方救市政策。业内人士认为,随着广州楼价连续领涨全国,“粤15条”面临退出的可能性非常大。

    “完成救市的使命后,‘粤15条’肯定要彻底退出”,赵卓文表示,“像‘粤15条’这样的救市政策,在广东房地产几十年的发展史上从未见过,这只是在特殊时期出台的特殊政策”。陈真诚也认为,在中央没有表态之前,地方政府为了刺激房地产的发展,肯定会有延续救市政策的想法,但是中央态度出来之后,地方政府也不得不跟中央调整救市政策,所以“粤15条”也肯定要调整。

    不过韩世同认为,“粤15条”中也有部分条款是不必要调整的,契税营业税政策会跟中央保持一致,但是其他比如“购房入户”、“放开港澳台居民购房限制”等条款,都没有调整的必要,“购房入户就没有真正实施过,有需要的可以继续保留”,“放开港澳台居民购房限制应该变成常态”,“要促进粤港两地的融合,也就要支持他们合理的购房需求”。

    包括赵卓文在内的多名业内人士还认为,随着广州房价的领涨全国,此前作用明显的限价房可能会重出江湖。此外保障性住房建设规模在中央政策的推动下也将明显加大。

    市场反应

    年底迎来推货高峰期优惠促销重现

    广州楼市在国庆黄金周推货高峰期后,不少楼盘纷纷推迟了开盘或者推新货期间,市场经历了近两个月的供应紧张,买房也基本无优惠。但是从本周起,广州多个楼盘纷纷开盘或者推出新货。富力地产、珠江地产也开始率先推出岁末购房大优惠。

    在本周末,方圆滨江水恋、保利香雪山最后一期洋房、富力君湖华庭新组团以及富力金港城等楼盘纷纷开盘或者推新货。据了解,在近期不少其他楼盘也都加大了推货力度以及促销力度。

    如购买富力金港城前10名买家即可享受9.5折优惠,额外赠送40万全屋装修、10年管理费及10万元家电大礼包,珠江地产旗下的东方夏湾拿、珠江国际城等楼盘也在年底推出大型系列优惠促销以及社区活动。

    韩世同表示,年底开发商加大推货或者促销力度,往往是一种造势的行动。但是也不排除有些市场触觉敏锐的开发商意识到市场的转变,开始加大出货力度。(记者 邱锐泉)

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