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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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农地入市政策“虚晃一枪”的背后(中国财富)  

2010-01-20 20:41:05|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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农地入市政策“虚晃一枪”的背后

浙江农地入市的消息再次被官方宣布为媒体“误读”,背后是否另有深意

 

   正当舆论为“地王”频现可能进一步推高房价而忧心忡忡的时候,一条据称源自浙江省高级官员的消息立即引起了全国上百家媒体的关注。消息说:“浙江省委副秘书长、省农办主任夏阿国透露,国土部近日已确定在浙江开展农村土地整理改革试点。浙江省政府、省国土厅已下发《关于进一步加大农村土地整理改革试点的通知》,最快明年初在浙江范围内试行农村集体建设土地流转,并逐步实现与城市国有土地‘同地、同价、同权’的流转模式。”而且“浙江省发改委、国土厅、建设厅等部门,正在据此紧锣密鼓地操刀推进农村宅基地入市的相关方案”。

    然而,就在各路专家和媒体据此热烈讨论农地入市能否起到抑房价、打击囤地的作用之际,国土资源部负责人突然站出来说:“此事纯属子虚乌有。”

    事实上,关于我国农村土地改革的政策已被媒体“误读”过多次。早在几年前,媒体就开始盛传农村集体建设用地流转快要放开的消息,但几乎每次皆被官方宣布为“误会”。20066月,全国媒体报道的“深圳市小产权房将拿到全国首个‘准生证’”的消息,到最后同样被官方证实是“误读”。

    现象的背后是否另有深意?

 

先试先行的疑似“农地入市”

 

    虽然政策上还“子虚乌有”,但是浙江省嘉兴市现在所进行的以“两分两换”为突破口的城乡综合配套改革,还是因为疑似“农地入市”引起了人们的关注。

    截至200910月底,浙江省嘉兴市已置换出近万亩宅基地,可作为工业与建设用地。嘉兴市所推行的“两分两换”,准确的表述是:“宅基地和承包地分开,搬迁与土地流转分开;以承包地换股、换租、换保障,推进集约经营,转换生产方式;以宅基地换钱、换房、换地方,推进集中居住,转换生活方式。”到200910月底,嘉兴市已有13个试点,签约换房(或搬迁)农户已达11649户,完成农民拆迁8174户,在建(或已建)安置公寓房、安置联排房、单体房分别为10587套、2798套和599套。仅嘉兴市七星镇、龙翔街道等三个试点乡镇街道,已通过宅基地统筹建设,置换出近万亩可做工业与建设用地的宅基地。如果嘉兴市宅基地流转工作全部得以实施,可新增50万亩左右的工业与建设用地。

    嘉兴市南湖区余新镇,置换宅基地可全部以货币或厂房补偿;或“拆一还一”置换城镇有产权证的公寓房;或得到政府相应补助后,由农户自建最大不超过220平方米、无证的联排别墅,多余部分可进行货币或厂房补偿。南湖区七星镇,可全部以货币或厂房补偿;或统一采用有产权证的公寓房安置,每人40平方米,每户再加60平方米,但每户不得超过300平方米。嘉善县姚庄镇则按“每人40平方米”换公寓房,或按人口确定相应面积的无证复式公寓房,或进行货币安置。

     浙江大学中国农村发展研究院教授钱文荣接受媒体采访时介绍,嘉兴市的“两分两换”工作以乡(镇)为单位进行,主要内容是:在编制乡村建设规划和土地利用规划基础上,由农户自愿申请转让农地承包权并转换农村住宅;农地承包权流转采取多种形式,可以以使用权入股,还可以采取由集体返租使用权,对于自愿放弃承包权的农户,政府为其提供城镇居民的社会保障;宅基地的置换,在对原住宅进行评估的基础上,农户申请置换到城镇的安置房或转换到中心村;置换到城镇并自愿转让农地承包权的农户,经本人申请,转为城镇户口,成为真正的市民,推进农民生活方式的现代化;农村土地(包括村庄)经综合整理后,划分成各类农业功能区,进行统一的招商发包,推进农业生产方式的现代化。

    钱文荣指出,“两分两换”和“农地入市”还是有区别的。“两分两换”的本质是经过多种相关制度的配套联动改革,实现农业生产方式、农民生活方式与农民户籍身份、农民享受公共服务的“双转换”,而土地使用制度改革是其核心和突破口。“两分两换”中与所谓“农地入市”相关的内容是,建立了宅基地置换机制,即根据统筹城乡建设的要求,鼓励农民进入城镇购房、建房和向中心村集中居住,将节约出来的宅基地用于工业化和城市化的发展。置换后节约出来的土地由乡镇与村集体共同出资组建的投资公司开发利用。据统计,平均每置换一户即可为城市建设节约出0.4亩土地。

    “从本质意义上讲,嘉兴土地改革的模式并不是真正意义上的‘农地入市’,因为它既不是农业土地直接入市转变为非农建设用地,也不是将原农村建设用地入市,而是通过乡镇内部的宅基地置换节约土地,提高农村土地综合整治、提高土地节约利用水平的一种形式。”钱文荣说。

    嘉兴模式受到了国土部、国务院研究中心等部门的高度关注。20091016日,国土资源部副部长、党组副书记兼国家土地副总督察鹿心社带队到嘉兴市嘉善县姚庄镇武长村考察,对农村土地综合整治工作给予了肯定。而之前的20094月,国土资源部部长徐绍史亦专程前来嘉兴市南湖区七星镇调研,这是他在两年内的第三次浙江之行。

   “率先推行以承包地换社保、宅基地换城镇住房的试点工作,统筹城乡发展,有非常积极的探索意义。”徐绍史对于嘉兴模式给予了高度评价。

 

如此谨慎为哪般?

 

    就在鹿心社带队考察嘉兴市后一个月的1117日,夏阿国对媒体透露了“最快明年初在浙江范围内试行农村集体建设土地流转,并逐步实现与城市国有土地‘同地、同价、同权’的流转模式”的消息。然而,国土部对嘉兴模式的认可并不代表对“农地入市”的默许。从国土资源部“迫不及待”地澄清“农地入市系媒体误读”的表态中,我们不难看出国土部对“农地入市”政策的谨慎。

    国土部对待农村建设用地一直谨慎的态度有迹可寻。

    2005101日,《广东省农村集体建设用地使用权流转管理办法》实施。对于这个突破了现行《土地管理法》的地方法规,有专家认为不啻于一场“新土地革命”。继广东试点之后,国家相关部门出台了一系列新规。

    2006327日,国土资源部下发了《关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》。同年831日,国务院下发《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》。前者要求稳步推进城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩试点、集体非农建设用地使用权流转试点,不断总结试点经验,及时加以规范完善;后者强调农民集体所有建设用地使用权流转,必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。

    2007年国家颁布施行的《物权法》将“禁止城镇居民在农村购置宅基地”修改为“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定”。有专家认为,这明显是为农地入市特别是农村宅基地的流转进行制度变革留出了可探索的空间。

    尽管频繁“出拳”,但没有一拳是直接砸向呼声极高的“农地入市”的。国土部如此谨慎为哪般?

    “农地入市不现实,而且还有可能造成新的圈地运动,国家在这方面的政策上谨慎些是应该的。”房地产专家陈真诚接受《中国财富》记者采访时说。

     国土部做出澄清后,香港太平洋国际集团投资顾问有限公司首席执行官贾卧龙“松了一口气”。之前,他一直担心“农地入市”会给农村、农民带来不利。贾卧龙指出,如果大量的农村集体建设用地进入市场,唯一可以确定的是,土地供应市场会得到一定的缓解,对楼市产生一定的利空影响,但是,这并不代表房价会因此而走上下行的道路。

    贾卧龙预测,“农地入市”将直接导致两个严重的问题发生:第一,滋生腐败,导致社会不和谐因素。因为出让农村土地免不了要经过层层政府的审批,这就给腐败提供了温床。第二,农民的土地被征用,但对于解决农民长期稳定的生活来源的配套又无法跟上。农民既没有饭碗,又没了土地,以后还是要通过购买商品房来实现住有所居,被挤成“房奴”。而且,商品房的土地使用权一般不超过70年,到期后,国家会收回土地使用权,而农村宅基地法律没规定使用年限。这对农民来说是不公平的。

    持相同态度的还有中央财经大学房地产研究所教授乔志敏。“至少五至十年内,在中国实施农地入市是不可行。”乔志敏告诉《中国财富》记者:首先,现阶段实施“农地入市”,各方面配套设施都跟不上。其次,“农地入市”很可能会拉大贫富差距。最后,由于产供失衡,粮价猛涨,已导致全球处于粮食危机的边缘。尽管中国粮食连续五年丰收,但稳定发展粮食生产的基础仍然十分脆弱,保障粮食供求平衡的压力丝毫没有减轻。由于总产量提高有限,人均消费却持续快速增长,从2000年至今,中国已经连续八年出现粮食求大于供的局面。而“农地入市”很可能危及18亿亩耕地红线,对中国的粮食安全造成威胁。

    专家们的担心和国土部的谨慎不无道理。200911月下旬,《中国财富》记者到温州采访,正值“农地入市”之说甚嚣尘上之时,记者接触的一位中介公司老板就已经着手到农村找地、买地了。

 

大势所趋?

 

    针对目前备受各方关注的“农地入市”, 北京师范大学不动产学院院长助理黄兴文接受《中国财富》记者采访时说,这是打破土地市场权力垄断和伪市场化的必由之路,而且是解决中国大城市生态危机的有效办法。

    黄兴文认为,农地入市是能够有效降低房价的。目前城乡分割的土地政策和开发商拿地后的二次囤积及垄断,是导致土地供应紧张和房价上涨的重要原因。农地流转放开后,可以大大增加土地的供应量,打击开发商的囤地行为,并拉低土地出售的成本。而且,就当下情形来说,农地入市更大的意义在于赋予农民实质性的土地产权,并由此重构农民和政府的关系。

     “农地入市会加快城市化进程,实实在在的让农民受益,同时缓解城市建设用地的不足,这是件一箭双雕的事。”黄兴文说,但对政府来说,由于集体土地是经由非公开渠道流入市场的,它既不能获得应有的土地增值收益,也无法掌握土地供应的实际情况,在制定每年供应计划时难免会出现偏差,造成房地产市场供应量的不可预见性;同时,还增加了政府调控整个房地产市场的难度和农村集体土地管理秩序的混乱。

    中国房地产协会副会长顾云昌同样认为“农地入市”是大势所趋。对于可能产生的反面作用,顾云昌认为:“目前,农村集体土地要流转,唯一的合法路径便是通过征地转换为国有土地。征地过程缺乏民主和监督,各级政府和官员可随便找个说法就取消农民的土地使用权,或再分配、或通过土地出售获利、或将土地另行承包,这会滋生更大的腐败。现阶段,农村集体土地流转方式是由地方政府做主,农民没有对集体土地的所有权,集体土地出让后的收益也无法掌握。所以,允许农地直接入市对农民有很大意义。农地入世后,农民可以直接参与交易谈判,以个人的意愿出让农村建设用地。这样不仅维护了农民的合法权益,减少了因征地而带来的社会矛盾,土地价格也能够正常反映市场供求状况。

    “农村建设用地早晚要市场化,小产权房迟早要被承认。”既是开发商又做过官员的中国房地产协会副会长孟晓苏说。致力于征地制度改革的孟晓苏近几年经常公开抨击政府土地垄断的不合理。他指出,农村建设用地市场化对农民、开发商都是好事,但不利于政府。因为,农村建设用地一旦市场化,地方政府征地权力就会萎缩,赖以生存的土地收入就会减少。

    不过孟晓苏同时认为,农村建设用地市场化必须要有一套非常完善的、跟市场经济完全接轨的土地管理制度,如非常明晰的集体土地产权制度、利用经济手段对调整土地资源的补偿制度、对土地资源使用管理的责任体系,等等。(原刊 《中国财富》记者 夏肇玲)

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