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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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一线城市楼市走向寡头时代(瞭望东方周刊)  

2010-01-20 21:20:27|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一线城市楼市走向寡头时代

(文章来源:2010年1月18日 《瞭望东方周刊》 http://news.163.com/10/0118/15/5TAOP9S400011SM9.html

 

    这些天,王城忙着安排春节包车。包的都是豪华大巴,以让还在工地上的民工不必担心春节前挤不上回家的火车。

     “先送到合肥、蚌埠、阜阳,再每人发100块,自己转车回家。”王城说,为此他已经忙了1个多星期。“临近春节,有钱也不好找车。”

    这是王城20多年来第一次为手下民工过年而费尽心思。作为上海一家房产公司的董事长,他的本意可不是让民工念他的好,而是让这些民工能够迟一点再走,因为项目正在赶工期,为此,他还扣着包工头的工程款,“多干半个月再结清。”

    往年,是不这么做的。一方面,临近春节,很多民工心思已飞回老家,工程效率不高,“临近春节,怕出意外,还不如早早结束,大家都过个好年。”另一方面,随着冰冻期来临,工程施工进展也会缓慢,“窝工”。

    2010年是个例外。去年12月27日,温总理在接受新华社记者专访时表示,要严厉打击“占地不用”等违法犯罪行为。这终于让王城对2010年新的一波楼市调控重视起来,犹豫几天后,他在囤了快2年的地块上,匆匆忙忙地动工了。

    从上海市规划和国土资源管理局网站上可以看到,2009年12月,上海申请规划建设许可证并获得批准的商品住宅项目达到了35个,比上个月增加了一倍多。其中,甚至有一些在2000年左右建成项目的二期工程。

新一波调控突如其来

    新一波楼市调控,事先并没有多少征兆。

    2009年12月7日,中央经济工作会议闭幕时,外界对“保持宏观经济政策的连续性和稳定性,继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策”的提法,还都普遍解读为房地产的重大利好。

    2天后,调整突然而至,而且是紧锣密鼓。

    12月9日,国务院常务会议决定将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年;

    14日,国务院常务会议提出:“抑制投资投机性购房,遏制部分城市房价过快上涨的势头。”“遏制”的措辞为历年首次。

    17日,国土部等五部委发文规定分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。如果开发商拖欠地价款,不得参与新的土地出让交易。

    22日,财政部、国税总局公布住宅营业税减免细则,5年以内,普通住宅差额征收,非普通住宅全额征收。

    次日,国土资源部挂牌督办全国9省(区、市)的18宗房地产开发闲置土地,重申无偿收回闲置满两年的土地。

    2010年1月10日,国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,涉及土地、信贷、市场监管等11个方面,也就是“国十一条”。二套房贷款首付款比例下限被定在了40%。

地方政策很快跟进。

    2009年12月30日,上海出台《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步    促进房地产市场健康发展的实施意见》(简称“沪四条”)。不仅将上海2009年出台的救市政策全部取消,还出台了落地政策。

    其中,不仅要求开发商拿地首付50%,还把每块地的出让面积限定在20公顷以内,另外,对开发商捂盘惜售的限制,也终于从原则落到了实处:“已取得预售许可的房地产开发企业,要在规定时间内一次性公开全部房源,明码标价对外销售。同日,上海开始收紧公积金贷款。二套房公积金贷款的最高贷款额由2009年的80万元减至60万元。

     “这波调控的重点在于钱和土地,而对开发商来说,有地就有钱,所以,这波调控直指开发商最致命的弱点,就是囤地。”东方物产集团董事长王耀华对《瞭望东方周刊》说。

    根据2009年8月上海市国土局公布的数据,上海总共有1077万平方米住宅用地处于“批而未用”状态,涉及70多个房地产项目。

    但按照上海本地媒体的报道,上海拿地超过2年未上市或未动工的住宅或包含住宅用地性质的地块有330幅,建筑面积是4356.5万平方米,是上述官方数据的4倍多。

    2009年12月23日,国土资源部在挂牌督办房地产开发闲置土地处置新闻通气会上公布:目前全国闲置的房地产用地仍有约1万公顷。而在房地产业内流传的一个说法是,实际闲置的土地面积,是官方公布数据的12倍。

    措辞严厉,并不足以真正让囤地的开发商紧张。从1994年中央政府颁布《城市房地产管理法》开始,国家就一直在出台打击囤地炒地的政策。可是,这些政策几乎始终没有得到有效实行,“受处罚的企业罕见,也少有看到超过两年期限的闲置土地真正被无偿收回,开发商囤积土地被政府无偿收回的风险近于零,违反政策的成本太低,导致囤地现象愈演愈烈。” 知名房产分析师、2009年有6个重要预测被验证准确的中中国著名品牌营销专家陈真诚说。

    真正让王城慌乱的,是广州的消息:2008年的广州天河地王——绢麻厂地块已经被广州国土局收回,1.3亿元土地出让保证金也被罚没。据悉,2009年,广州市国土房管局收回闲置土地12宗,共41.3017公顷。

    2010年1月9日,上海规划和国土资源管理局也发出公告,决定在近期收回和督促开工8幅闲置地块,共66公顷。

     “大家都说,上海闲置着几千公顷土地,收回66公顷,只是配合中央作出个姿态,可是,看看广州的事情,却又不敢那么确定,所以,只好先赶紧开发一点,免得万一政府动真格的,被杀一儆百。”王城说,这是赶在年底开工的开发商的普遍心态。

调控难题和地王疯狂

    即便如此密集的调控政策出台,开发商群体总体仍处在观望状态。中国房地产职业经理人联盟秘书长陈云峰告诉《瞭望东方周刊》:一方面,银行在2009年末的态度,并没有让开发商有“差钱”的担忧;另一方面,政策对首套房的“网开一面”和2009年的土地财政状况,也让开发商觉得在2010年并不会遇到危及生存的政策。

     “中国楼市的调控实质上是分化为三部分的,中央出政策,地方政府配合,而钱又掌握在银行手里,而地方政府要顾忌土地财政和地方GDP,银行要完成信贷任务要盈利,往往就阳奉阴违,这才是历次调控越打越涨的真正原因。”陈云峰说。

    2010年的调控,也面临着同样的问题。

    信贷方面,按照中国指数研究院公布的数据,2009年1-11月,我国个人消费贷款余额(其中约75%是房贷)增长1.6万亿元,是2007年和2008年的2倍和3.6倍。

    2009年全年,房地产企业从银行获得的授信额度达到3243.6亿元,就在调控政策频出的12月,交行和北京银行还对金隅授信310亿元。仅次于8月份建行对万科的500亿元授信。

    据《中国证券报》报道,2009年1-10月,房地产开发企业获得国内贷款9119亿元,同比增长53.0%,是2000年来的最高增速。

    对地方政府而言,房地产业也的确举足轻重。

    而按照中国指数研究院的监测数据,截至2009年12月29日,全国60个城市土地出让金收入同比增加超过100%。其中,排名第一的上海,其土地出让金高达1043亿,也是第一个出让金超过千亿的城市,排名第二的也接近一千亿。

    按照上海市财政局公布的数据,2009年上海市地方财政收入为2540.3亿元。

    2009年前几个月,上海财政一度出现连续负增长,进入“浦东开发以来上海经济和财政运行最为困难的一年”,直到楼市回暖情况才好转。2009年上海财政收入,增量部分50%左右,存量部分25%左右均来自于房地产行业。

    据一些机构的估算,2009年,全国新房和二手房的成交额可能突破6万亿元,相当于同期GDP的1/5强,房地产开发投资额预计达3.6万亿元,占固定资产投资的比重接近19%,在增量固定资产投资中,房地产贡献逾30%。

    实际上,由于我国财税收入结构属于中央强、地方弱的格局。“地方对于土地出让金的依赖度较高;另外,在GDP为主导的政绩考核体系中,地方政府也更倾向于发展对经济拉动力大的房地产业。这也是在过去几次调控中,地方政府“救市”积极,打压时“打折”的重要原因,”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说。

    据中金公司首席经济学家哈继铭预测,2010年全国新增贷款规模预计在7.5万亿元到8万亿元之间。“从2009年的数据就能看到,银行显然无法放弃房贷和开发贷款这么重要的部分,而地方政府的经济结构转型才刚刚开始,房地产的作用显然还无法被取代。” 杨红旭说。

    这个道理,早在2007年末的调整和2009年的救市中,就被开发商看得清清楚楚。

    于是,2009年末到2010年初,会出现一边调控政策频出,一边地王层出不穷的怪异情况。

    2009年12月17日,就是《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》发布当天,保利地产以30.4亿元竞得北京朝阳区东四环外东风乡高井村地块,楼板价为每平方米2.35万元,成为2009年北京普通住宅地块单价地王。

    22日,广州亚运城项目地块,以255亿元,创全国地王新纪录。和起始价165亿元相比,高出了整整90亿元。

    23日,上海新江湾城C6地块,以每平方米32484元的楼板价,再次刷新全国单价地王纪录。换算下来,一年后,该地块上的楼盘售价必须达到每平方米5万元才有利可图。

    可是,新江湾城目前在售的合生江湾国际公寓、加州.水郡等项目均价,还在每平方米25000元左右。

寡头时代

    事实上,很多开发商在拿地的时候,主要考虑资本运作,而不再局限于地王本身。新加坡红木集团总经理张永河告诉《瞭望东方周刊》,2009年,大部分拿地王的开发商,都是用的“拿地王——圈钱——再拿地王”的手法从资本市场圈钱。“而且,一线城市的土地资源,越来越稀缺了。”

    地王效应,又推动了开发商整体提价、捂盘、炒地。这也是导致房价在2009年快速上涨的重要原因之一。

    公开资料显示,2009年上海住宅用地和含有住宅性质用地的平均楼板价已经达到每平方米7230元,按照每平方米15476元的成交均价计算,土地成本已经占房价的46.7%。而2008年上海的平均楼板价只有每平方米3393元,占房价的24.8%。

    就在2009年底,半年前刚刚以40.6亿元拿下北京广渠路15号地王的央企中化集团下属公司中化方兴,已经向北京规划委提出了拔高楼层的申请。一片质疑声中,业内对该地块按照原来规划建设已无利可图的看法,早已达成共识。

    在方方地产咨询机构发布的《华东城市土地市场2009年年报》中,显示去年上海市场竞拍地块的楼板价几近零利润的占到地块总数的4成。克而瑞(中国)研究中心的报告则显示,2005年至2009年产生的全国50个地王项目中,约有半数尚未开工,正在建设中的项目大约不到两成,已经建好上市销售的仅有1/4。

    王耀华说,现在开发商也分化成了两个阵营。“一部分打算继续观望,如果这一波政策还是雷声大雨点小,那就再继续囤地,用地价的上涨消化成本,如果政府动真格的,就慢慢开发,原本分2期的,现在分4期,尽量拖时间,每期6~9个月的周期,正好可以拖过政策调控带来的市场低迷期,说不定到时候,又开始涨了。”

    由于2009年房地产市场繁荣给开发商带来了充沛的资金,所以2010年的调控对开发商的影响,在2011年才会体现。“大批小开发商,在这一波调控中用完仅有的少量地块后,将被排除出房地产开发市场,因为卖了面包,却买不起面粉了。首付提高、开发周期要求,其实也是在抬高拿地的成本。”张永河告诉本刊记者。

    这些小的开发商,将成为新的“房产热钱”,即仍然活跃在房地产行业,但是不再独自拿地,而是以参股的形式,投资在大中型房产企业的具体项目中,“这样的案例已经出现了,一线城市的楼市,将很快进入寡头时代。”王耀华说。(记者姜智鹏 | 上海报道)

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