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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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“开刀”闲置地(中国房地产报)  

2010-01-20 21:03:36|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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开刀闲置地

(原文载:2010年1月18日 《中国房地产报》 http://www.xxcb.com.cn/show.asp?id=1006121

 

紧逼闲置地

    日前,广州市国土房管局相关负责人证实,已经收回了恒大地产员村绢麻厂地块、富力地产的云祥路地块、金地集团的番禺地块和中莱投资的科学城地块。

此外,广州市国土房管局也透露,新修订的《广州市闲置土地处理办法》如进展顺利,可望在近期出台。而对于广州全市约200宗的闲置地,正在进一步摸查核实,下一步将重点监督处理。

    据了解,在新修订的《广州市闲置土地处理办法》中,将采取多项新举措加大闲置土地的查处力度。

    按照广州市此前的规定,用地单位以出让方式取得土地使用权的,对其闲置土地闲置费的征收总额累计不得超过该宗土地使用权出让金的20%;而在新办法中,土地闲置费不再按月计收,而是统一规定按出让土地价款20%或划拨土地价款20%一次性征收,并明确规定,逾期不缴纳土地闲置费的,自逾期之日起按日加收应缴土地闲置费总额1%的滞纳金。

    就在广州对闲置地“开刀”的同时,上海土地管理部门也祭出了“重剑”。

1月9日,上海市规划和国土资源管理局发出公告,决定在近期收回和督促开工8幅闲置地块。分别是:东方海外上海外高桥俱乐部有限公司天平地块、上海广众股份有限公司华亭地块、上海金澄置业有限公司华亭地块、上海中远上河房地产开发有限公司凉城地块、上海金山土地整理发展有限公司亭林地块、上海明华房地产有限公司周浦地块、上海深长城地产有限公司惠南地块、上海阳光欧洲城投资发展(集团)有限公司浦江地块。涉及地块共计66公顷。

    据悉,上述地块中,除上海深长城地产有限公司的惠南地块超过预定开工时间已有1年,其余地块都超过2年以上。

    上海市规划和国土资源管理局称,今后还要进一步公开造成闲置土地的开发单位名单和处置工作,要求各区县严格落实闲置土地政策,及时进行闲置土地的处理。

    与此同时,记者获悉,江苏省金坛市近日也对该市经济开发区的1000余亩闲置土地发出了限期开工和收回令,闲置寂寞了多年的一批土地也将被逐一收回。

省会城市上报闲置地清单

    某省会城市国土部门的一位负责人介绍,整体上感觉,在2010年的土地调控上,除了对于土地开竣工日期的监管更加严格外,国土资源部对于闲置土地的监管力度和查处的决心明显加强。

     “国土部要求,省会城市要将闲置土地的情况全部列成清单,上报到国土资源部。”上述负责人透露,“包括土地出让的时间,现场开工的情况及照片等,全部要列成表格上报并存档。”

    上述负责人介绍,国土资源部根据各省会城市上报的数据,会派发相应的调查组到各地去进行督查、督办。各地的国土部门也会随时对闲置的土地情况进行跟踪,包括不定期地拍摄项目进展的照片进行存档。

     “其实闲置土地的原因有很多种,比如规划的变更,遇到钉子户难拆迁,周边道路在建影响开发企业的工期等等。”该负责人表示,“没收闲置土地在很多城市都有,只是很多被没收的地块都比较小,开发商也没什么名气,所以大家没注意。”

    他表示,某些因为对于市场判断错误而高价拿地的企业,其对于手上闲置的土地确实也想放弃,但政府却希望其尽量履约。

     “地方政府不愿意破坏投资环境,如果坚决地无偿收回,可能后续开发商就不愿意再来投资。所以对于因为企业原因导致的闲置土地,一般情况下,政府还是督促其尽快开工;如果因为城市重大规划变动而导致闲置的,政府也会接受开发商的退地,并会返回已缴纳的地价款。”上述人士介绍。

    虽然此次上海祭出了处理闲置土地的“重剑”,但据上海市房地系统一位知情人士透露:“市局点名的这8幅土地,是上海各个区县分局上报的相关土地中的小部分,市局综合考虑从中选取用于新闻宣传需要而公开点名的。”在处置方式上,也采取了模糊处理,督促开工和收回都有可能,但“能督促开工就督促开工,能不收回就不收回”。

重在执法力度

    据上述上海市房地系统的知情人士透露,其他不少地方政府在闲置土地的处理上,也都有类似的模糊态度。“收回对出让、受买双方都不利,处理起来也比较麻烦,因此各级地方政府在处理中依然是尽量避免收回。”他透露。

    接受记者采访的多位业内人士同时表示,其实对于闲置地的查处并不缺政策,缺的是认定的标准、执行的程序以及执法的力度。

    据记者了解,早在1999年,国土资源部门就发布了《闲置土地处置办法》,到2008年1月7日,国务院办公厅再次下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》,要求严格执行闲置土地处置政策:土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用;土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。

    房地产行业分析人士、2009年有6个重要预测被验证准确的中国著名品牌营销专家陈真诚分析,由于这些政策一直几乎没有得到有效执行,也少有看到超过两年期限的闲置土地真正被“无偿收回”,开发商囤积土地被政府无偿收回的风险近于零,违反政策的成本太低,于是,囤积在开发商手上的土地越来越多。

    陈真诚表示,政府打击闲置土地的关键在于执行力度,并且还需要在金融和财税领域出台政策予以配合。

    北京大学林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任满燕云认为,政府在查处闲置地上,首先要制定闲置地的标准,并且要求每年各个企业要向政府主动上报项目的开发进展情况,政府部门随机抽查,对于出现与上报情况不符的企业,要严厉打击,依据政策该罚就罚,不能手软。

中国社会科学院城市发展与环境研究中心研究员、中国城市经济学会副会长杨重光也表示,现在政府对闲置土地的监管力度在加大,将来可能会出现更具体的细则。

     “对闲置土地的处理,如果是因为政府原因造成的,政府要在利益、结构、用途上做及时的调整,保证地块尽快地开发;如果是企业原因造成闲置的,应该按照出让时的规定严格执行,该收税收税,该收回收回。”杨重光说。

     “现在政府的执行的力度是不够的,政府应该做出一些样子出来,增加执行的力度。”杨重光表示。

    华业地产副总经理、中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰则表示,政府判断是不是闲置地、应该怎么收回,在法律和经济上都要有可操作性;在怎么确定以及如何收回的具体程序和操作方案上,要进一步明确。

     “以前都是雷声大,雨点小,真正被政府收回的土地应该说少而又少,这次上海、广州已经在做,加大了执法力度,是无可非议的,也给了全国的开发商以警示作用。”陈云峰说。

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