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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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陈真诚:房价下跌50%房地产也不会崩盘  

2010-04-01 17:51:09|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈真诚:房价下跌50%房地产也不会崩盘

/陈真诚

 

内容导读:综合考虑房价每年的合理涨幅后,相比较于剔除非正常上涨部分后的正常房价而言,2005年以来的房价中非正常上涨部分,远超过现实房价中的50%。因此说,在目前的房价中,合理回调的空间很大。即便房价从目前价位上下跌50%,也属于正常回调,而不会是所谓的“崩盘”…本文内容系个人观点,仅供参考,不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据,也不构成对文中提及的个人或机构的评价。

 

最近,关于中国房地产崩盘的舆论再次成为热门,其直接起因是一份“房地产崩盘时间表”开始在网上流传,预言中国房地产会在明年崩盘。于是,“房地产崩盘”论便被一些人大肆炒作。对于此,不得不说的是,“房地产崩盘”论,是一场炒作,也仅仅只是一场炒作。可以说,在中国的目前,由于房价具有太大的可合理调整空间,即便房价从目前价位下调50%,房地产也不可能崩盘。之所以这么说,其理由如下:

首先,关于“房地产崩盘”或“房价崩盘”,没有任何严格的描述与评判标准。到底是以房地产投资减少多少还是房地产贷款出现烂账多少,或者是以房地产企业破产、倒闭多少还是房价下降了多少为标准来评判是否是“房地产崩盘”?这些谁都无法给出个答案。既然没有一个评判是否“房地产崩盘”的标准,又从何谈起“房地产崩盘”?

其次,网上流传的“房地产崩盘时间表”,通过回顾日本房地产市场1985年至1991年的走势和中国房地产市场2005年至2008年的走势,将之进行对比,发现二者颇为相似,于是预言中国房地产会在2011年崩盘。对于这个方法,首先要承认这是一种分析方法,不过,也要看到的是,就好象股票市场的股票价格走势轨迹曲线分析方法一样,这种方法也只是诸多方法中的一种方法,甚至是一种说服力不够、准确度不高而有待其他方法来验证或提供论证支持的方法。本文作者陈真诚分析认为,如果仅仅只是这种类比分析方法,不具有十分可信赖或依赖的说法力。

第三,说到底,网上流传的“房地产崩盘时间表”,其使用的类比方法,实际上属于以历史依据进行数量计算然后将数量计算的结果绘制成图表或曲线进行类比分析的方法。而这种方法,放在中国房地产市场上,遭遇到了一个致命性的问题——中国的房地产数据一直以来就很不准确,无法以所谓的公开的统计数据进行严格的市场预测或市场评判。对于中国房地产数据是否真实、数据能否有效说明实际问题等这个问题,大家不是一直在质疑在批评吗?而在所谓即将经济学的分析中,基本的也是关键的房地产数据不准确这个致命性的问题,往往导致许多分析的结果离实际市场相差甚远。

第四,大家知道,中国是个非完全市场经济国家,尤其房地产市场是个典型的非完全市场经济市场,可干预市场变化的因素非常多,政策市、消息市属性非常强,因此,中国房地产市场的走势才对政策具有高度的敏感性,房价容易被人为炒作甚至被人为操纵,房价容易被炒作,市场才会经常出现一些让许多人看不懂的表现行为。正因为这样,对中国房地产市场进行分析,需要综合采取多种方法从多种因素进行分析,尤其要分析中央政府对房地产的态度等行政因素、政府政策因素(含中央政府政策因素和地方政府政策因素)、市场主力方的行为(及其因未来预期而致行为)因素、市场风险度(即市场各方不按照政府政策或不按照市场经济规律办事所可能承担风险的机会与风险的大小)及房地产被与宏观经济诸多方面进行绑架、金融等诸多因素。本文作者陈真诚分析认为,在这种情况下,基于经济学中理想条件下的数量分析这种技术分析,其作用则显得甚微甚至非常有限,其结果往往难以充分说明重要问题。

第五,正如世界上找不出两片相同的树叶一样,也不可能找出任何两个不同国家的房地产市场的发展轨迹。甚至是,即便在中国,两个不同城市之间,在同一时期,也很难在真正意义上具有高度一致性的市场表现。而且,中国与日本,在政治体制、经济体制、经济发展水平、人均收入、人均房地产消费能力、房地产制度、影响房地产市场变化的诸多因素等方面,具有很大的差别。更何况,网上流传的“房地产崩盘时间表”采用的是日本房地产市场的1985年至1991年这个时期的走势与和中国房地产市场2005年至2008年这个时期的走势进行对比。无疑的是,无论如何,就包括中国在内的整个世界而言,2005年至2008年的人类观念、思维方法、对风险的应对意识以及经济经验,已经远非1985年至1991年的日本时期可相比。因此,用1985年至1991年的日本房地产市场走势和2005年至2008年的中国房地产市场走势进行对比,形式上的表现并不能说明太多的问题,只是具有一定的参考或警示意义。

第六,最关键的一点是,自2005年以来,中国房价持续快速大幅度上涨,其中尤以2007年、2009年为甚。这些年来,每年房价上涨的幅度之大,众所周知,仅2009年一年,诸多城市的房价就上涨了50%甚至以上。应该说,综合考虑房价每年的合理涨幅后,相比较于剔除非正常上涨部分后的正常房价而言,2005年以来的房价中非正常上涨部分,远超过现实房价中的50%。因此说,在目前的房价中,合理回调的空间很大。本文作者陈真诚分析认为,即便房价从目前价位上下跌50%,也属于正常回调,而不会是所谓的“崩盘”。

由此可见,目前一些人在炒作的“房地产崩盘”论,没有太多的科学依据,有点危言耸听。甚至不排除的是,这种炒作,不排除有蓄意干预政府调控决策、干扰市场心态、扰乱公众对房地产走势预期、影响买卖双方决策的可能。

当然,尽管如此,我们依然要看到的是,自2005年以来,中国房价持续快速大幅度地非正常上涨,本身就是不正常的。时至今日,中国房地产存在泡沫,而且泡沫越积越大,这已是几乎多数人一致性的共识。这种房地产市场形势,确实很危险,潜伏着泡沫破灭的危机。而一旦房地产泡沫真的破灭,恐怕对谁都没有好处,不是政府到时多能轻易对抗的,泡沫破灭所可能引发的包括房地产行业在内的系列社会经济问题,也不是政府所能轻易解决的。因此,本文作者陈真诚分析认为,决策者必须认真对待房地产泡沫这个问题,在房地产调控上不过多犹豫,应及时采取措施,真正有效地解决房地产市场所存在的问题。

另外,还要看到的是,在目前,在房地产积聚巨大泡沫的同时,资产泡沫也在不断膨胀,通货膨胀已经于去年开始,目前还在继续,且未来预期还在上升。因此,要解决房地产市场问题,除针对房地产市场本身对症下药外,还需要结合打击通货膨胀、打击资产泡沫来进行综合调控。鉴于此,在调控手段上,除已经采取的传统财税、土地、行政、紧缩信贷数量工具等手段外,还应该考虑及时采取加息这种货币价格工具和新的税收调控手段。

应该说,在加息应对通货膨胀方面,我们犯了此前房地产调控一样的错误。决策层迟疑不决,态度暧昧,加息迟迟不能到来,致使实际上的通货膨胀形势,就好象此前房地产市场形势一样,日益严重,并可能继续恶化。这也就是说,我们已经错过了加息的最好时机,但如果现在及时出手,大胆加息,依然尚可防止通货膨胀等问题进一步恶化。

[联系作者陈真诚:QQ:622000544,请注明具体事宜,限工作联系。欢迎加入QQ群“全国土地项目交易所”(群号48719930):此群为全国土地、楼盘项目供需双方、银行、投融资等机构人士提供一个专业的研讨、信息沟通、交易平台。实名制,申请加入者请注明个人姓名和单位名,以便放行。无关人士免入,否则,事后也会被请出。]

 

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