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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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陈真诚:银监会禁贷将杀小济大  

2010-04-02 16:02:46|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈真诚:银监会禁贷将杀小济大

/陈真诚

(原载:2010年4月2日《云南信息报》http://www.ynxxb.com/content/2010-4/2/N91460775446/,此处有修改补充)

 

内容导读:银监会新政策更有利于大型开发商,可能使得中小开发商将囤积土地所获得的利益(预期)部分让渡给大型开发商,这就等于杀小济大…本文内容系个人观点,仅供参考,不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据,也不构成对文中提及的个人或机构的评价。

 

不久前,中国银监会主席刘明康说,银监会已注意到国内资产泡沫风险尤其房地产泡沫风险所带来的挑战,正在密切检测资产的泡沫。

实际上,众所周知的是,近几年来,推涨房价、吹大房地产等资产泡沫的一个重要因素,便是中国政府对待房价的态度和以房地产信贷为主要内容的信贷政策。可以说,正是由于政府对房地产的态度一度暧昧和房地产信贷膨胀等原因,才导致了近几年的房价持续快速大幅度上涨。房价上涨及其价格走势预期进而房地产投资回报预期向上,又拉动地价上涨。地价上涨,又客观上对房价及其走势预期产生巨大的推动作用。

因为房价、地价持续大幅度上涨,房地产等资产价格预期持续走高,包括银行贷款等在内的各路资金纷纷进入房地产市场,或用作房地产开发,或直接用作购房炒房,或用做买地囤地炒地,于是房地产泡沫日益膨胀。应该说,时至今日,对于房地产已经出现泡沫积聚这个问题,几乎形成了一致性的判断,没有多少人否认。

只是,尽管如此,3月15日,北京土地市场再次诞生了3个“地王”,再次影响到全国房地产市场预期,可能使得房地产调控效果被打折扣。

在这种现实形势下,在中央政府正展开新一轮房地产调控的大势下,在通货膨胀预期日益高涨下,对目前的金融政策,尤其是房地产信贷政策,备受舆论关注,不少人一直在表达质疑。为此,中国银监会有关负责人进行了回应。

3月26日晚,中国银监会有关负责人表示,为配合国务院整顿房地产市场秩序,查处房地产企业违规行为,银监会已要求银行业金融机构积极做好房地产贷款风险的防控工作,对商业银行房地产信贷风险提出四大防控要求,包括禁止对囤地捂盘的地产商发放新增贷款,查处其重复抵押问题,对78家退出地产的央企相关贷款项目不予授信。银监会明确要求,商业银行应将经国土资源部门、建设主管部门查实存在囤地、捂盘行为的房地产开发企业列入警示名单,不得对其发放新增贷款,已有贷款要切实采取保全措施。对上述房地产开发企业用所持有土地作为贷款抵押品的,应认真查处可能存在的重复抵押问题,并对抵押率进行扣减。

从理论上而言,这个新政策出台,对打击囤地、捂盘惜售将起到积极作用,对以贷款为主要资金来源的房地产开发企业来说具有一定的警示作用。只是,基于目前房地产市场的现实情况和土地市场客观存在的问题而言,本文作者陈真诚分析认为,如果不能及时有效遏止房价、地价上涨,不能从根本上逆转房价、地价上涨预期,不能真正从严执行处罚闲置土地的政策,那么,银监会出台的这个新政策的效果可能依然有限,甚至可能起到杀小救大的作用,使大型开发企业变得更大更强。

首先,早在2月份,就有商业银行就明确表示要对囤地捂盘的开发商禁止发放新增贷款,而且还要收回已发放贷款,而事实上,几乎很难看到有被兑现的案例。

其次,商业银行执行新政策,重要前提是必须要认定开发商是否存在囤地与捂盘行为,执行新政策的依据是经国土资源部门、建设主管部门查实某房地产开发企业存在囤地、捂盘行为,然后禁止对开发企业发放新增贷款。可现实的问题是,无论是相关主管部门或是商业银行自身很难去全面查实认定某个开发商是否存在囤地、捂盘行为,

第三,多年来,事实上各地普遍存在土地闲置的问题,各地有不少土地被多年闲置,闲置满两年要无偿收回、这一土地政策也已经颁发了好几年,可事实上很少有闲置土地真正被认定、查处。从已被查处的囤地或企业来说,查处只是象征性的,被查处的主要是些小鱼小虾。公众普遍关注的2007年前后诞生、如今普遍依然在闲置的“地王”,几乎很少被处罚。而这些囤积“地王”土地的大型企业,总有办法化解政策,或筹到资金。

第四,对于中小开发企业来说,本来就很难从银行贷款,因此,政策对他们的影响不大。事实上,不少中小企业一直在借高利贷,或通过中介机构付出高成本以获得间接贷款。如今新政策一出,可能导致中小开发商从其他途径融资或获得间接贷款的成本代价。他们依然很难获得银行贷款,需要继续通过其他途径融资。

第五,由于去年的大规模放贷和销售回款,一些大型开发商并不缺少资金,因此,对囤地的大型开发商来说,新政策在短期内难见效果。而且,大型开发商往往在拿地时与地方政府签订有约束双方责任权利的协议,被囤积的土地往往已经把地方政府套牢在内。为了规避政策,开发商往往可以以地方政府未能尽到协议约定的责任为由而被否认为囤地,或以政府原因为由而重新签订补充协议,使被囤积闲置的土地,变成不是被囤积闲置的土地。这样一来,真正可能被执行新政策的只是一些中小开发商。

第六,按理来说,新政策可能导致一些中小开发商因资金短缺而不得不出售转让所持土地。可是,本文作者陈真诚分析认为,由于目前土地价格依然高高在上,而且一些地方政府通过上调土地基准地价等办法继续托市,抬高地价或地价预期,可能使得一些需要土地的开发商转向购买二手土地,促使囤积有土地的中小开发商以土地与不缺资金的大型开发商合作开发。这样一来,部分囤积有土地却缺少资金的中小开发商,可能因与大开发商合作而规避了新政策。只是,这种结果,将更有利于大型开发商。

可见,银监会新政策更有利于大型开发商,可能使得中小开发商将囤积土地所获得的利益(预期)部分让渡给大型开发商,这就等于杀小济大。其结果,很可能将促进房地产市场进一步分化,加速开发商洗牌,强者越强,大者越大。

[联系作者陈真诚:QQ:622000544,请注明具体事宜,限工作联系。欢迎加入QQ群“全国土地项目交易所”(群号48719930):此群为全国土地、楼盘项目供需双方、银行、投融资等机构人士提供一个专业的研讨、信息沟通、交易平台。实名制,申请加入者请注明个人姓名和单位名,以便放行。无关人士免入,否则,事后也会被请出。]

 

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