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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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陈真诚:房地产大逃离,越狱或是退守  

2011-06-03 03:51:39|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈真诚:房地产大逃离,越狱或是退守

/陈真诚

 

[导读:在这场房地产大逃离浪潮中,有些或是选择了越狱,希望越过市场大调整的风险期,以免被市场大调整牢狱般困死在其中,有些或是选择了暂时退守,尔后等待时机再反攻归来,当然也有些是迫于无奈,不得不与房地产市场挥手告别本文内容系个人观点,仅供参考,不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据,也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]

 

不出所料,五一后,房地产调控继续加码。

 

“一房一价”登堂入室

4月中旬,国务院派出8个督查组,赴16个省市督查房地产调控的政策落实情况和成效。参与调查的几个相关部门负责人均公开表态,房地产调控必须坚持不放松。

8个房地产调控督查组返京后不久,5月1日,温家宝总理在考察北京朝阳区王四营保障性住房项目建设工地时,首次明确提到“降房价”。温家宝说,中央提出要保持房地产价格基本稳定、促进房地产业健康发展的决心是坚定不移的;要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的;要特别关注困难群体和中低收入家庭,使他们住得起房子、租得起房子的决心也是坚定不移的。温家宝的此次表态,无疑再次强化了房地产调控继续从严从紧的政策信号,意味着可能还会继续深化调控。

近几个月来,住建部主要负责人也频繁表示,有关部门一直在密切监测房地产市场的变化,积极进行政策储备,一旦市场出现异动,新的调控政策随时可能出台。最近,住建部再次明确要求,各地要继续落实房地产市场调控政策,坚持调控方向不动摇,调控力度不放松。

国土资源部有关负责人也表示,今年将进一步打击闲置土地和囤地行为,并完善土地招拍挂制度,改变过去完全依靠价高者得的方式,综合考虑各种因素来控制地价。

国家发改委也亮出了房地产反暴利和“一房一价”的调控利剑,虽然反暴利因缺乏严格衡量标准而或难以执行见效,已登堂入室的“一房一价”政策在执行上也或大大折扣。

为打击价格欺诈现象,挤出房地产价格泡沫,稳定房地产价格预期,3月16日,国家发改委发布了《商品房销售明码标价规定》(发改价检[2011]548号),随即印发了《关于贯彻实施〈商品房销售明码标价规定〉有关问题的通知》(发改价检[2011]658号)。从2011年5月1日起,商品房销售必须“一房一价、明码标价”,并把二手房也列入其中。商品房销售价格明码标价后,各地开发商可以自行降价、打折销售,但涨价必须重新申报备案。开发商需要公开的资料包含预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、套内面积、优惠折扣、每套商品房销售状态、楼号、楼层、房号、每平方米单价、每套销售总价、物业服务内容和收费标准等超过30多项内容。

为贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)要求,进一步加强房地产市场监管,完善商品住房预售制度,整顿和规范房地产市场秩序,维护住房消费者合法权益,住建部也在4月中旬发布规定,未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得进行预售,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用,不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照申报价格,明码标价对外销售。开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售,不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房,不得进行虚假交易。商品住房严格实行购房实名制,认购后不得擅自更改购房者姓名。住建部要求,各地要规范商品住房预订行为,对可售房源预订次数做出限制规定。购房人预订商品住房后,未在规定时间内签订预售合同的,预订应予以解除,解除的房源应当公开销售。要加大对捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。对已经取得预售许可,但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售,以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为,要严肃查处。

5月12日,国家发改委发布通知,立即在全国展开大范围专项检查,检查商品房明码标价的政策的推行情况,重点查处房地产开发企业下列行为:销售商品房不明码标价,未在交易场所醒目位置明码标价,未按规定实行“一套一标”,未一次性公开全部预售房源,标示信息不全,没有按照规定内容明码标价、公示相关收费,在标价和公示的收费之外加价、另行收取未予以标明的费用,违反公平、公开、自愿选择原则单独或者串通其他部门、中介机构强制或变相强制收费,虚假折扣、虚假优惠,或者利用虚假信息、模糊语言、容易使人误解的标价方式进行价格欺诈,其他违反明码标价规定销售商品房的行为。发改委要求各地价格主管部门立即对所有房地产开发企业正在销售的商品房实行拉网式排查,确保“无一遗漏,不留空白”。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业,将处以每套房5000元罚款。构成价格欺诈的,将没收违法所得,并处违法所得5倍以下罚款;没有违法所得,处5万元以上50万元以下罚款。违反有关价格法规情节严重的,要责令停业整顿,或者由工商行政管理机关吊销营业执照。发改委价格监督检查司副司长张光远表示,消费者一旦发现开发商、二手房中介没有按照一房一价,明码标价的规定执行,可以向价格主管部门进行投诉,我们将进行及时查处。

一些地方政府也出台了落实措施。如广东省,最近出台了6月1日起全面施行的新规明确,对取得预售许可证或办理现房销售备案的商品房项目,开发企业和销售代理机构要在10日内一次性公开全部房源,严格按照申报价格明码标价销售,二手房原则上也执行新规定。而且,5月25日下午,广州房管局出台政策规定,各开发企业应如实填报《年度商品房项目预(销)售计划表》,每年1月31日前报备,否则将不予核发预售许可证。

可以预期,如果这些政策能够严格执行,房地产市场饥饿式营销难复存在,销控营销或将不灵,房地产市场营销手段或将再次被颠覆!而此前,由于房地产市场持续高热,房价持续快速大幅上涨,不断有舆论大肆渲染市场供不应求、房价只涨不跌,一些市场参与者尽力炒作,市场一度呈现恐慌性入市、购房的现象。在一些地区,时不时出现房价隔月甚至隔日上涨局面,捂盘或逐期涨价销售可大获其利。于是,房地产市场营销策略被颠覆,饥饿式营销大行其道,销控成为了开发商和销售代理机构的惯用销售手段。

只是,就目前实际情况而言,“一房一价”政策实施一个月来,与其他一些调控政策一样遭遇了“执行不到位”,最终的执行效果依然有待观察……

 

继续加息依然在途

金融调控还在强化,货币政策继续收紧。

银监会已多次敦促银行业金融机构做实中国房地产宏观调控政策,防范房地产信贷风险。而且,银监会也多次提示房地产信托风险。5月6日,银监会主席刘明康在银监会第22次委务会上指出,当前银行业面临的三大主要风险包括,防范平台贷款风险、房地产信贷风险和“影子银行”风险。当前,要对房地产市场出现的一些新苗头严密监测、加强研判。同时,要严格按照时间表做好银信合作表外转表内的工作,要加强房地产信托业务的监管。

曾有媒体报道称,银监部门将紧急叫停房地产信托业务,收紧新规可期。针对这一消息,银监会有关负责人表示,房地产信托业务是信托公司的正常、合法业务,银监会一直要求信托公司在依法合规、风险可控的前提下开展房地产信托业务,目前,银监会对信托公司房地产信托业务的要求没有变化。银监会将持续关注房地产市场及房地产信托业务的最新变化,贯彻落实国家宏观调控政策,做好风险防范工作。

只是,尽管银监会一再重申没有叫停房地产信托,也没有出台房地产信托业务新规的计划,但实际上,对房地产信托业务风险的监测工作,却已悄然展开。据悉,银监会已经要求各家信托公司从5月起,每月10日前上报每一个房地产信托项目的资金投向、资金运用方式、风险控制措施等信息,逐月监测房地产信托风险。部分地区房地产信托业务量较大的信托公司,已接到地方银监局紧急通知,要求暂停房地产信托业务,保障房、经济适用房和城中村改造项目这三类房地产信托业务除外。

而且,最新暴出消息称,近期十家信托公司的房地产信托业务被监管部门叫停,其他信托公司也被监管部门要求要控制房地产信托业务的规模做到“稳中有降”。日前有关部门已经以口头通知和书面通知的形式通知了相关信托公司,要求“房地产信托余额不得超过4月底的规模。”

如此看来,信托公司的房地产信托或已实际性收紧。本文作者陈真诚认为,不能从银行获得贷款的开发商,从信托公司获得融资的难度也将加大。

再则,为规范、引导借壳上市,中国证监会5月13日下发《关于修改上市公司重大资产重组与配套融资相关规定的决定(征求意见稿)》明确,借壳上市将执行首次公开发行(IPO)趋同标准,拟借壳资产(业务)需持续两年盈利,意味着借壳上市的门槛将提高。

2010年4月,国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,明确要求“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组”。此后,证监会于2010年8月公告,暂缓受理房地产开发企业重组申请。为核查已受理企业否存在“土地闲置及炒地行为”,证监会与国土资源部建立了房地产类并购重组监管合作机制,并于2010年9月将已受理的房地产类重组申请全部移交国土资源部核查。近期,部分房地产企业的并购重组获得核准,有市场人士据此猜测,自2010年8月份起实行的限制房地产企业在资本市场融资的政策已发生变化。对此,证监会有关部门负责人表示,这些都是在限制令出台前已经受理的房地产类并购重组申请,去年8月份以来证监会没有受理新的房地产企业重组申请。国土资源部核查认为,大部分房地产开发企业存在不同程度的问题需要整改,极少数企业通过了核查。少数公司的核准,并不意味着当前房地产类并购重组政策发生了变化。目前证监会仍延续现行政策规定,暂缓受理房地产开发企业并购重组申请。

而且,5月3日,央行公布《2011年一季度中国货币政策执行报告》指出,下一阶段,央行将切实实施好稳健的货币政策,注意把握调控的节奏和力度,保持政策的连续性和稳定性,提高针对性、灵活性和有效性。要继续加强流动性管理,把好流动性总闸门。要根据形势发展要求,继续运用利率等价格调控手段,调节资金需求和投资储蓄行为,管理通胀预期,加强对社会融资总量的监测与调节,保持合理的社会融资规模和节奏。要保持必要的调控力度,巩固和加强前期调控成果。一方面要处理好控制货币总量和改善结构的关系,消除通货膨胀的货币条件。另一方面,要处理好促进经济增长和抑制通货膨胀的关系,当前稳定物价和管好通胀预期是关键,也是宏观调控的首要任务。

央行决定,从5月18日起,再度上调存款准备金率0.5%,可一次性冻结银行资金3700多亿元。这是央行今年以来第五次也是去年以来第十一次上调,上调之后大中型金融机构存款准备金率达到21%的高位。再一次上调存款准备金率,虽然主要目的是为了收紧流动性,打击通货膨胀,但对房地产市场也会产生一定的调控影响,虽然效果远不及加息。

无疑,再次上调存款准备金率后,商业银行的可贷额度将进一步紧缩,一些开发商的融资渠道会变得更窄,融资难度会加大。中信银行相关人士5月4日表示,该行今年将压缩房地产贷款总量至少1/3。部分银行称,开发贷款仅向少数优质开发商发放。在货币政策趋紧,信贷额度越来越紧张的局面下,房地产开发商从商业银行贷款越来越困难。尤其一些中小开发商,更难获得银行贷款,只得转向信托及民间借贷渠道进行高成本融资。由于信托及民间融资,不但资金成本日高,且资金方越来越担心房价大幅下跌而提高了融资门槛,一些中小开发商往往不具备相应抵押、担保条件,依然可望而不可及,未必能成功。

随着存款准备金率的多次上调,房贷政策继续收紧,房贷市场掀起了首付比例以及利率提高的浪潮。在部分地区,部分银行已经上浮了首套房贷利率,并将首套房首付比例提至四成。5月17日,在2011陆家嘴金融论坛专题新闻发布会上,银监会办公厅副主任杨少俊介绍,目前银监会的房贷政策没有改变,仍然是首套房首付款比例不低于三成,在此前提下,当地商业银行可以根据当地的情况对首付款比例自主决策。商业银行把首套房首付款上调至四成、五成,都属正常情况。

5月30日,全国人大财经委员会副主任、前央行(PBOC)副行长吴晓灵表示,必须保持较紧的货币政策,以遏制通胀压力。

这些意味着,为打击通货膨胀,今年肯定还将继续加息,并可能继续上调存款准备金率。

 

存货激增而资金日缺

由于央行已多次加息,商业银行纷纷上浮贷款利息,信托及民间融资成本持续走高,房地产企业财务成本大为增加,负债率大幅提高,产品存货也激增,积压严重。

有研究数据显示,2011年一季度末,按证监会行业分类,剔除ST公司后,两市136家房地产上市公司共实现营业总收入546.46亿元,较去年同期的574.39亿元下滑4.86%;归属母公司股东的净利润81.95亿元,较去年同期的82.85亿元下滑1.09%。同时,这113家房地产企业的存货和负债同比大幅增长。其中,整体存货金额高达9865.14亿元,与2010年同期的7041.46亿元相比,增长幅度超过了40%;环比2010年报显示的合计数据,也增长了9.07%。总负债则达到了10458亿元,较去年同期的7403亿元,增长41.27%。房地产全行业总负债首次突破万亿元大关,较去年同期增长四成。A股房地产行业净负债率64%,达到自2007年一季度末以来的最高水平。

一季度,作为房地产业龙头企业代表,招商、金地、万科、保利这四家房地产企业,合计存货金额占136家房地产上市公司总存货的37.6%,分别为407.79亿元、522.45亿元、1508.52亿元、1270.61亿元,同比分别增长28.62%、30.09%、45.73%和58.01%。据专业人士按2010年的销售数据静态地计算,这四大房地产企业,将分别需要35.51个月、32个月、35.69个月和42.48个月,才可能消化这些存货。4月份,万科、保利、金地等一线房地产企业的销售面积和销售金额增速依然显著放缓或大幅下滑。

大多数房企存货激增,存货周转率下降,主要原因是近年来买地资金投入过大、拿地节奏过快、拿地过多、土地储备过多所致,土地储备增速或应交土地欠款增速超过营业收入的增速,而商品房销售下滑,造成整体存货激增,使得“去库存”压力和资金压力不断加大。如最近,绿城公开承认正遭遇资金短缺压力问题。除一些大型房地产企业外,一些中小开发商近年来的表现也颇为激进,遭遇存货激增、资金短缺问题。如在某西部城市,某开发企业,去年全年的销售收入才90多亿也就是不到100亿,而今年应付土地款则超过了110亿。

事实上,在限购、限价、限贷等一系列调控政策压力和消费者普遍观望之下,市气低迷,销售持续下降,存货激增,资金压力增大,并不是少数个别企业所遭遇的问题,也不是部分地区所出现的现象,而是全国性房地产开发商所遭遇的普遍性问题。北京市,截止到5月22日,商品住宅的存货量达到了101285套,其中商品期房66561套、现房住宅34724套,接近历史峰值。5月份,广州近五成楼盘降价。5月11日,国家统计局发布了4月的经济数据。根据4月的经济数据和历史数据分析可知,今年4月,全国商品房销售面积仅为7255万平方米,环比3月份大幅下降23.6%,比去年同期则下降9.8%。

可以说,目前,虽然多数地区房价未出现大面积松动,但越来越多的人,逐渐形成了房价将大幅下降甚至下降50%或以上的共识,消费者可能继续观望。

尽管一些开发商担心降价后销售者买涨不买跌而依然不愿意降价销售,但随着调控进一步深化,本文作者陈真诚认为,房价下降的趋势越来越明显,房价下降的动力将越来越大,降价甚至大幅降价的开发商会越来越多。

 

洗牌不只是传说

在国内地产调控、信贷政策持续收紧和融资渠道几近掐断的大环境下,房地产市场融资饥渴,房地产并购市场火爆。

对于大型企业来说,并购项目对调整业务结构、战略发展将是一个契机。而对中小房企则意味着,如果不能及时募集到一定的资金,或将面临退出房地产市场的命运。

今年一季度,中国的并购市场呈现爆发式增长,并购案例数和并购金额均创下单季历史新高。清科研究中心最新发布的《2011年第一季度中国并购市场研究报告》显示,一季度中国并购市场共完成并购案例227起,同比增长48.4%,环比增长22.0%。国内并购案例有186起,涉及金额58.24亿美元。从并购案例数来看,房地产行业的并购活动最为活跃,共完成32起并购案例,占比14.1%。

据北京产权交易所、上海联合产权交易所等交易平台以及上市公司转让地产股权的公开数据,今年截至5月18日就已经有约百亿元资金抽离房地产行业。

北京产权交易所数据显示,今年一季度房地产行业共成交标的14宗,总额25.81亿,其中受让方七成为非国有企业。

进入5月以来,中国恒天集团公司、南方工业资产管理有限责任公司、中机十院国际工程有限公司三家央企或者下属企业转卖企业或下属企业的房地产股权。北京城建集团有限责任公司拟将所持有的北京金州工程有限公司30%股权、三亚京海成房地产开发有限公司19%股权挂牌转让。

在持续严厉的房地产市场调控下,5月中旬以来,在上市房地产公司中,有弘业股份、建发股份、宏达股份和金发科技等上市公司和一些中小房企,争相转让房地产股权,开始退出房地产市场。

5月12日,港股上市公司佳兆业股票突遭国际投资机构新加坡淡马锡折价抛售,套现近12亿港元。由于大股东“出逃”,佳兆业马上着手融资。5月23日,佳兆业公布,公司在2010年4月发行3.5亿美元2015年到期13.5%优先票据的基础上,进一步发行本金总额3亿美元的额外2015年到期13.5%优先票据,并于公告日与认购人签订认购协议。华人置业集团的两个全资附属公司作为第一认购人,合计认购1.5亿美元,另外1.5亿美元则由第二认购人刘銮鸿认购。相关新增票据按年息13.5%计息,于2011年10月28日起每半年分别于每年的4月28日及10月28日支付。

5月13日,宏达股份及其控股子公司四川华宏国际经济技术投资有限公司宣布,分别拟将持有的成都宏达置成房地产开发有限公司93.1%、4.9%股权转让给关联企业四川宏达世纪房地产有限公司控股子公司,所签订的《股权转让协议》显示,按置成房产经评估后的净资产价值1:1的比例作价,上述股权转让价格分别为近11.33亿元、近6000万元。

5月18日,弘业股份发布公告称,为整合优化内部资源、重点推进主营业务经营目标,公司拟通过江苏省产权交易所挂牌转让所持南京爱涛置地有限公司12%的股权,以该股权的评估值1014.20万元为挂牌价,公司关联方江苏爱涛置业有限公司拟受让该股权。

5月18日晚,泛海建设发布公告称,公司两大股东中国泛海控股集团有限公司与泛海能源投资股份有限公司,计划从5月23日起的未来六个月内,出售所持泛海建设股份,出售股份占公司总股本比例预计在5%以上,减持方式为通过证券交易系统以大宗交易的出售方式。5月23日,泛海建设单笔成交4117.95万股大宗交易,成交价9.70元,较二级市场溢价2%。

5月20日,上海大江(集团)股份有限公司召开2010年年度股东大会,通过了公司退出房地产业务并向大股东关联企业转让下属房地产企业股权等在内的24项议案。

另悉,在此之前,金发科技已经将持有的长沙高鑫房地产公司75%股权,作价5.54亿元转让给广州诚信投资管理有限公司。建发股份,转让了上海长进置业公司100%股权。不久前,恒大地产也转让了其在江苏的一个项目公司股权,该项目公司的唯一资产就是一宗土地。

除上市房地产公司外,目前整个房地产行业转让房地产资产/股权的浪潮,正在掀起,洗牌已开始,已不只是个传说。

在这场房地产大逃离浪潮中,有些或是选择了越狱,希望越过市场大调整的风险期,以免被市场大调整牢狱般困死在其中,有些或是选择了暂时退守,尔后等待时机再反攻归来,当然也有些是迫于无奈,不得不与房地产市场挥手告别……

 

这个季节或更加冷

总之,可以预期,短期内,房地产调控难以松动,市场大势难以扭转。除加码房地产调控外,在现实通胀之下,政府还得继续收紧货币政策,采取利率、存款准备金率、公开市场操作和汇率等调控工具,打击通货膨胀。也就是说,今年肯定将继续加息,并可能继续上调存款准备金率,货币政策还将继续从紧,这些必将对房地产市场产生进一步影响,让这个调整季节或更加冷,加剧、加速房地产市场洗牌。

目前,房地产市场预期已经异变,投资投机者基本已离场,自住需求者纷纷观望,楼盘销售普遍预冷,成交持续大降,开发商难以通过销售回笼资金,资金压力持续加大。

接下来,随着调控的继续深入推进,开发商还将进一步面临存货增加、供应增加、资金压力加大的考验,无疑,将有更多的房地产企业将在进一步洗牌中暂时(或永久)部分(或全部)退出房地产市场,在这场迟到的洗牌运动中大逃离。

在这场洗牌中,本文作者陈真诚认为,将呈现这样一个局面,此前已获得一定贷款,有良好销售回款,没有过多捂盘囤房、囤地、土地欠款的大中型开发商,或将胜出。一些实力不雄厚的小型开发商,将会被淘汰。此前大量捂盘囤房、囤地尤其土地欠款过多的中型开发商也可能被淘汰,即便是大型开发商也可能出现危机。

为防止被洗牌,或为获取更大的竞争优势,一些房地产企业,或加大降价促销力度。或可以说,虽然开发商选择大幅降价可能是在“找死”,但如果坚持不降价很可能是在“等死”。如果开发商坚持不降价,意味着楼盘销售越来越难,甚至在这轮洗牌中直接被淘汰出局。与其“等死”,也许不如趁早主动降价以积极促销,或许可以换来销售量的增长,未必会“死”。

部分地产企业尤其中小企业,或因没有融资渠道,而不得不决定卖出既有项目或土地。应该说,在目前市势下,对一些资金短缺又没有融资渠道的开发商而言,本文作者陈真诚认为,趁早卖出项目或项目应该是比较明智的选择,或可趁早卖出比较合理的出让价格。

[联系作者陈真诚国外英文版主页):QQ622000544,电话13808420007,限工作联系,请注明具体事宜。欢迎加入QQ群“房地产供应商”(群号73150637):限建材、设备设施、园林景观、家居等房地产硬件供应商机构人士加入,无关者免入。实名制,申请加入者请注明个人姓名和单位名,以便放行。]

 

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