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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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上半年湖南省房地产市场形势分析   

2012-08-29 01:42:21|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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上半年湖南省房地产市场形势分析

(载:2012年7月《湖南房地产》)

 

今年上半年,湖南省房地产市场运行总体平稳健康,但各项指标增速明显回落,5、6月份有所回升。

一、上半年房地产市场的主要特点

1.房地产开发投资增速放缓,5、6月份环比增长。上半年湖南省共完成房地产开发投资913.7亿元,同比增长12.8%,增速比上年同期回落23.9个百分点。其中5、6月分别完成投资171.2亿元、219亿元,环比增长11%、27.9%。开发投资总量和增速在全国排名第15位和第22位,在中部地区排名第4位和第6位。湖南全省住宅投资完成642.8亿元,同比仅增长1.3%,占全省开发投资的70.4%。办公楼完成投资37.7亿元,同比增长204.6%。

2.房地产用地供应大幅减少,出让均价下降。上半年湖南全省供应房地产用地1913.9公顷,占湖南全省供地总量的28.8%,同比减少34.1%,增速比上年同期回落20.5个百分点。其中商服用地579.8公顷,同比减少19.6%,住宅用地1334公顷,同比减少38.8%。房地产用地出让均价连续4个月下降,上半年房地产用地出让单价为1337.4元/平方米(合89.2万元/亩),同比下降16.7%,涨幅比上年同期回落126.7个百分点。

3.房地产信贷增速回落,新增房地产贷款持续负增长。截止6月底,湖南全省金融机构房地产贷款余额2921.6亿元,同比增长17.4%,低于全省贷款平均增速0.3个百分点。增速比上年同期下降13.4个百分点,已连续20个月回落。房地产贷款余额占全省贷款余额比重为19.8%。1-6月新增房地产贷款230.6亿元,同比减少34.1%,占湖南全省新增贷款的18.2%。从贷款投向来看,开发贷款余额702.3亿元,占房地产贷款的比重为24%;购房贷款余额1827.0亿元,占房地产贷款的比重为62.5%;政策性住房贷款余额392.3亿元,占房地产贷款的比重为13.5%。今年以来,新增房地产贷款已连续6个月负增长。

4.商品房供应增速明显回落,新开工面积负增长。上半年,湖南全省商品房施工面积1.73亿平方米,同比增长0.8%,增速比上年同期回落27.1个百分点。其中住宅1.37亿平方米,同比减少2.1%商品房新开工面积3356万平方米,同比减少9.7%,比上年同期回落21.8个百分点。新开工量居全国第11位。其中住宅250.45万平方米,同比减少17.8%。商品房竣工面积1977.6万平方米,同比增长23.9%,其中住宅1614.3万平方米,同比增长22.3%。

5.商品房销售明显下滑,5、6月份销售量环比回升。上半年,湖南全省商品房销售面积1842.9万平方米,同比减少11.6%,增速比上年同期回落32.3个百分点,比全国增速低1.6个百分点,销售面积在全国排第10位;完成销售额747.8亿元,同比减少5.4%,增速同比回落55.2个百分点。5、6月份成交量明显回升, 5月份商品房销售今年以来首次环比增长,销售面积317.1万平方米,环比增长19.7%;6月份完成销售面积614.5万平方米,环比增长93.8%。5、6月份销售量回升的主要原因有:一是受市场周期性的影响,开发商4-6月集中推盘,优惠力度不断加大,以价换量作用明显。二是国家保障首次购房刚性需求政策措施逐步落实,提振了消费信心。央行降低准备金率等措施刺激了部分市场需求,刚性需求得到有效释放。

6.户型供应基本合理。上半年,湖南全省商品住宅竣工13.86万套,其中90平方米以下套型2.69万套,占19.4%,占比环比下降0.7个百分点;90-140平方米套型8.33万套,占60.1%,占比环比提高0.4个百分点;140平方米以上套型2.84万套,占20.5%,占比环比下降0.3个百分点。湖南全省商品住宅销售14.68万套,其中90平方米以下套型3.91万套,占26.6%,占比环比下降2.4个百分点;90-140平方米套型8.58万套,占58.5%,占比环比提高1.9个百分点;140平方米以上套型2.19万套,占14.9%,占比环比提高0.5个百分点。

7. 住房价格基本稳定,待售面积数量较大。截至6月底,湖南全省商品住宅销售均价为3737元/平方米,同比上涨1.8%,涨幅比上年同期回落7.2个百分点。其中6月商品住宅均价环比上涨0.3%。

8. 房地产税收增幅减缓。上半年,湖南全省房地产税收完成220.5亿元,同比增长19.9%,增速比上年同期回落23.1个百分点,比一季度提高10个百分点。房地产税收占财政总收入比重14 %,占地方税收收入比重38.3%,占地方财政收入比重23.3%。湖南全省新增建设用地土地有偿使用费收入4.17亿元,国有土地出让金收入205.35亿元,两项合计209.52亿元,减少5.9%,占财政总收入比重13.3%。

湖南全省房地产市场发展总体平稳健康,但还面临一些问题和困难。

一是市场信心不足。欧债危机还在继续,世界经济复苏的曲折性、艰巨性进一步凸显,国内经济下行压力加大,公众收入预期和企业投资回报预期信心不足。

二是开发企业资金压力凸显。开发信贷紧缩,贷款成本增加,商品房销售资金回笼慢,部分企业特别是中小企业面临资金链断裂的危险,各种不稳定因素增加。开发商拿地积极性不高,新开工减少,投资下降。

三是有效需求有限,市场供大于求。差别化的信贷、税收政策和限购政策,一定程度上抑制了市场改善型需求,以自住为主的有效购房需求有限,湖南省房地产市场在产品种类、户型、地区差异等方面存在的结构性问题使商品房去库存压力增大。房地产市场下滑,对固定资产投资、地方财政税收及工业、服务等相关行业影响明显。

二、下阶段房地产市场发展趋势预测

中央和湖南省委省政府对房地产业稳定增长高度关注。最近,央行在两次下调存款准备金率之后,降低了存贷款基准利率,增加了市场流动性资金投放,降低了贷款成本,一定程度上能够带动部分房地产投资和消费。湖南省委省政府626日下发了《关于促进全省经济平稳较快发展的若干意见》(湘办发[2012]26),强调促进房地产市场平稳健康发展,大力支持中低价位、中小套型普通住房建设,对落实首套住房优惠政策等提出了明确要求,对住房刚性需求的支持力度将明显加大。这些政策措施将对湖南省房地产业发展产生积极的影响。湖南省实施的新型城镇化战略将加快县域城镇建设作为重点,市县级房地产市场发展空间大,可持续开发的潜力大,也将为湖南省房地产市场稳定发展提供机遇。下阶段,国家将继续坚持房地产市场调控决心不动摇,预计湖南省下阶段房地产市场将呈现以下发展趋势:

1.房地产开发投资增速下滑趋势减缓。房地产市场销售好转,资金回笼加速,开发企业资金压力将有所缓解。随着国家支持保障性住房和普通商品住房的力度进一步加大,湖南省委省政府支持开发企业投资城镇特别是县城扩容提质和中心镇建设的相关措施落实,开发企业投资信心有望逐步恢复。预计湖南全省房地产投资增速下滑的趋势可能在下半年得到有效控制。

2.住房刚性需求将得到有效释放。央行最近出台降低存贷款利率、调低存款准备金率等措施,货币流动性增强,购房成本有所降低。按照国家有保有压的调控思路,湖南省将进一步落实首次购房优惠政策,这些因素将进一步提振消费信心,刺激刚性需求有效释放。预计湖南省房地产市场回暖的势头下半年将有效保持。但投资和投机性需求仍将被从严抑制,市场成交不会出现大幅反弹。

3.房价总体仍将保持平稳。湖南省保障性住房建设力度不断加大,商品房供应量相对充裕,国家抑制投资和投机性购房的政策将得到严格执行,房地产市场总体上供大于求格局将维持一段较长时间,房价不具备过快上涨的基础,预计下半年湖南省房价总体仍将趋于平稳。(来源:湖南省住房和城乡建设厅房地产监管处

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