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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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陈真诚:防风险房地产金融将继续从紧   

2013-01-13 21:04:21|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈真诚:防风险房地产金融将继续从紧

/陈真诚

 (载《湖南房地产》,原文标题“首套房贷利率优惠政策峰回路转”)

 

[导读:为防范金融风险,中国的房地产金融政策还将继续从紧,商业银行的房贷政策还可能继续从紧,首套房贷利率政策在短期内也难以松动…系个人观点,仅供参考,不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据,也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]

 

2011年以前:首套房贷利率一直有优惠政策

由于房地产市场持续高热,尤其自2009年第二季度以来,房价又迅速回升并大幅上涨。面对当时的房地产市场严峻形势,国家重启房地产调控,先后出台了“国十一条”、“新国十条”等一系列调控政策措施,以加强和改善房地产市场调控。然而,由于多方面原因,调控效果依然不是很明显。

2011年,国家启动了迄今依然在持续进行的新一轮房地产调控,一些调控政策得到完善,调控措施进一步细化,使得房地产市场调控工作持续深入。

2011年1月,国务院办公厅下发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,从落实地方政府责任、强化差别化住房信贷政策等8个方面提出了更加严格的要求,被称为“新国八条”。随后,各地纷纷推出实施细则,综合运用经济、行政手段,不断推进调控。

直到2011年12月,中央经济工作会议明确要求,继续坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归。

整个2011年,房地产市场调控空前从紧,包括个人购房贷款政策在内的房地产市场调控政策从严执行。

这些充分说明,中央政府调控房地产市场的态度很坚决,将房地产市场调控进行到底的决心很强。

2011年以前,居民购买首套房的贷款利率一直有优惠政策。

而从2011年年中开始,商业银行在具体执行国家调控政策当中,为了防范房地产市场调整下房贷潜在风险暴发,又由于现实性的通货膨胀、持续调控、紧缩的货币政策及民间融资利率居高导致曾经大量存款从商业银行搬家而出,进而使得部分商业银行可贷资金紧张,而整个金融市场(含银行体系和非银行体系)融资利率快速上涨,导致商业银行吸收存款的成本加大和趋利动机增强,且作为企业,本身有更高利润率的追求,再加上其他多种因素的综合影响,于是,以相关调控政策和政策赋予的经营灵活性为依托,在对待居民购买首套房的贷款时,纷纷不再给予利率优惠,转而按照基准利率执行,甚至有不同水平的上浮。

在这种背景下,慢慢地,在各大商业银行,首套房贷利率优惠政策几乎绝迹于江湖,从紧的房贷政策几乎成了“一刀切”。

首套房贷利率优惠政策不再有,还执行利率上浮政策。其结果是,除投资投机性购房需求(即二套及以上房贷需求)得到抑制外,首套自住性购房需求也被伤及。增加以贷款方式购买首套房的购房者的成本压力,导致部分自住需求者买不起房或基于贷款成本考虑而放弃买房,使得房地产市场上非投资投机性商品房成交也大幅减少,既不利于符合调控的商品房销售,也不利于支持、保护非投资投机性购房消费,满足居民用于自居住的合理住房消费需求。

 

央行:满足首套房贷需求

国务院办公厅下发的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》明确提出要执行“强化差别化住房信贷政策”在国家出台的系列房地产调控政策中,也始终强调差别化的住房信贷政策。这意味着,房地产调控要在抑制投资投机性需求的同时,支持、保护自住性需求,特别是首套房的购买需求。这些,确实需要在信贷政策方面得到落实。

基于现实形势和客观必要,政府开始调整政策,多次再三强调严格实施差别化房地产信贷政策,满足首次购房家庭的贷款需求。

2011年12月24日,住建部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议上提出,严格实施差别化住房信贷政策,优先保证首次购房家庭的贷款需求。在2012年人民银行金融市场工作座谈会上,央行行长助理郭庆平指出,今年要加大金融服务,支持普通商品住房建设,满足首次购房家庭的贷款需求。2012年2月7日下午,央行在其官网上发布消息称,继续落实差别化住房信贷政策,切实支持保障性安居工程建设和普通商品住房建设,满足首次购房家庭的贷款需求。今年两会期间,央行副行长刘士余表态称,要“保证个人首套房贷款以及确保首套房贷实行差别化利率优惠……”

于是,从今年年初开始,一些商业银行开始陆续将首套房利率调整至基准利率。今年春节前后,北京、上海、广州、深圳等地相继传出首套房贷款利率下浮的消息,久违的利率折扣重出江湖,又可执行最低85折的利率优惠政策,虽然事实上往往只有有限的利率下浮,往往只有9折左右,购房者想要申请到85折相当不容易。

随后,“首套房利率优惠”继续向前推进,继续扩展到更多商业银行、更多地区。今年4月以后,在金融监管层强调全面落实差别化住房信贷政策的背景下,南京、长沙等越来越多的地区、越来越多的商业银行先后纷纷下调首套房贷利率,下调幅度从5%到10%不等,甚至有银行推出了8.5折优惠,虽然依然为数不多,购房者想要申请到也依然不容易。一直到今年6月份开始,各地区各大商业银行才纷纷在政策上放开首套房贷利率8.5折优惠,尽管在一些地区购房者想要真实享受到这一优惠的门槛依然不低。

 

首套房贷利率政策:再次收紧

然而,时至2012年8月份,房地产市场调控依然持续深入并有继续强化的预期,房地产市场已经步入回调周期。目前来看,在短时间内,中央政府层面的调控难以放松,政策难有大的松动,房地产市场回调大势难以逆转。这样,房地产贷款风险预期攀升,个人按揭贷款领域的潜在风险开始显现。于是,金融监管层不断强调要加强防范房地产贷款风险。而且,由于利率市场化改革迈出了第一步,各商业银行在央行政策指引下获得了自主对房贷利率进行有限差异化调整的有限灵活性。再加上,商业银行,作为企业,有尽可能弱化或防范风险和追求利润最大化的本能。于是,商业银行又纷纷开始收紧房贷政策。

尤其是,在2012年8月底,央行释放出了在今年下半年要严格实行差别化住房信贷政策的信号。2012年8月28日,央行营管部在召开辖区金融机构情况通报会时指出,下一阶段要严格实施差别化住房信贷政策,抑制投机投资性购房需求。推动利用银行间债券等直接融资工具,促进社会融资结构改善。会议强调,下一阶段,要加大对银行业、证券业、保险业以及跨市场、跨机构的交叉性业务风险排查,摸清具有融资功能的非金融机构、民间借贷和实体经济等方面的风险隐患;全力推进利率统计综合试点,继续贯彻落实稳健货币政策,大力支持实体经济发展,加大差别存款准备金动态调整机制的参数调整和动态指导。无疑,央行释放出的这一信号,意在强化银行等金融业业务风险的排查、防范,督促商业银行要继续贯彻落实稳健货币政策,信贷要有偏向性地大力支持实体经济发展。而在房地产市场领域,要从严抑制投机投资性购房需求,严格实施差别化住房信贷政策。这些,自然很容易给房地产市场以房贷金融政策收紧的预期,对市场上一度存在的房地产金融政策可能因稳增长、货币政策松动的预期给予打击。

落实在商业银行的执行上,由于存在政策或监管层意志在到达商业银行间的“距离”性作用,往往容易导致“损耗”性偏差。再加上房地产市场继续调整,使得房贷潜在风险预期增强,商业银行有进一步强化房贷风险防范的必要和追求利润最大化的商业性驱动。而且,在市场低迷期,商业银行中,相关房地产贷款执行人或管理者的责任意识强化。就这样,由于政策因素和市场因素的综合作用,首套房贷利率政策再次峰回路转。

2012年8月底,在越来越多的地区,有越来越多的商业银行,又开始取消仅持续了两个多月的首套房贷利率优惠。首套房贷利率政策再次收紧,成为了舆论的焦点。“首套房贷利率回调至基准利率”、“首套房贷利率85折普遍取消”、“首套房贷利率85折普遍好景不再”等等之类用语乃至标题,在媒体报道中随处可见。

不妨让我们来看看媒体对广州、华东和长沙这三个地区首套房贷利率政策变化情况的报道。

 

广州:首套房贷普遍八五折好景不再

《证券时报》2012年8月28日报道称,首套房贷普遍“85折”的好日子悄悄过去了。

各行的房贷政策出现分化:部分银行仍能拿到八五折甚至八折的优惠,部分银行则收紧了折扣幅度,甚至以基准利率放款。

报道援引金羊网报道写到,广州银行法政路营业部的个贷经理表示,首套房贷以前有利率折扣,但好像上周开始,全都改成基准利率了。光大银行也回归基准利率,招商银行则表示“最多打到9折”,且不容易批下来。

不过,报道也指出,“85折”仍是优惠主流。建设银行广东省分行营业点的个贷经理表示,目前申请的首套房贷利率,“从85折到基准利率”都有,主要看贷款人的资质。工商银行、华夏银行、浦发银行均有个贷经理表示,房贷政策与之前没有明显变动,仍可申请“85折”优惠。

中信银行最“给力”,有网点个贷经理称最低可申请到“8折”房贷。

至于房贷政策分化的原因,该报道援引一名股份制银行个贷部负责人的观点称,主要有两个原因:一是央行持续采用逆回购放宽货币,市场预期的“降存准”一拖再拖,资金面“没有想象中那么宽松”;第二,由于银行利差缩小,各行盈利压力大,纷纷调整业务重点——看重零售业务的银行仍能提供较大折扣,也有银行认为房贷盈利小,应当集中精力在其他业务上。

 

华东:首套房贷多银行执行最低9折门槛

21世纪经济报道》2012年8月29日报道称,个人房贷趋紧玄机,多银行执行最低9折门槛。

报道这样写道,“今天刚出的通知,首套房贷利率8.5折最低优惠月底到期。2012年9月份开始,最低折扣上调至9折,不再有8.5折优惠。” 2012年8月28日,招商银行上海一支行信贷员对记者称。

而近期,光大银行刚刚取消了首套房贷利率优惠,并执行基准利率。记者自沪上其他股份制银行获悉,除平安银行外,其他银行首套房贷8.5折优惠普遍取消,民生银行员工甚至称暂时不做首套房业务了。

“我们信贷资源有限,此前首套房贷业务也主要是大行在做,我们业务很少。现在贷款转向中小企业贷款了。”光大银行江苏一分行零售业务部总经理对记者表示。

“之前一些银行称最低有85折利率优惠,但实际上能够拿到的客户很少,条件苛刻,因此部分银行上调利率影响不会特别大。同时四大行是首套房贷的主力,目前政策未变化。”上海某机构研究咨询部总监宋会雍认为。

首套房贷优惠趋紧

报道称,2012年6月初,记者曾经对上海部分银行首套房贷利率进行摸底,不少股份制商业银行执行8.5折及其以下的利率优惠,民生银行、华夏银行甚至最低可以拿到7折优惠。

当时,民生银行上海一支行信贷人士对记者称,如果贷款人在资产评估、银行信用等方面条件满足,可以在该行申请7折首套房贷款利率。并且,如果首套房面积在90平米以下,首付最低可达20%。

2012年8月28日,民生银行一信贷人士告诉记者,目前首套房贷很难批下来,“我们已经不做(首套房贷)了,上海其他支行情况差不多,但工农中建大银行还是有优惠的”。

而近日,有消息称光大银行最近也取消了首套房贷利率优惠。对此,上述光大零售业务部经理向记者证实,2012年8月初开始,光大银行已经在上海、江苏部分城市取消了原有的首套房贷8.5折利率,转而执行国家贷款基准利率。

报道指出,民生、光大并非孤例。

上述招行信贷员告诉记者,2012年8月28、29日是该行8.5折利率最后的申请日期,这之后,上海首套房贷款最低只能享受到9折利率。

一位兴业银行信贷人士则称,目前,兴业银行上海首套房贷首月执行基准利率,此后,根据客户对银行的“贡献”,也就是综合回报,给予最低至9折的优惠。

记者从中信银行了解到,该行基本维持基准利率。“条件特别优越的客户,首套房也最多做到9.5折优惠。”

浦发银行情况类似,该行首套房一般维持基准利率,对优质客户最低打9折。

平安银行是个例外。记者从该行嘉定一信贷经理处获悉,只要条件符合,并在该行办理借记卡和信用卡,可享受最低8.5折首套房贷优惠。而此前该行首套房贷一般最低只能享有9折优惠。

银行趋利?

报道称,对于股份制商业银行首套房贷趋紧,一些研究员认为,在存款利率可以上浮的大背景下,如果首套房贷低折扣,相对于公司信贷业务,银行盈利将有所缩减。而国家对于首套房贷利率只是宏观上的指导,手握调整权的商业银行会趋向盈利更多的行业。

根据记者了解,在江浙地区,一般的企业贷款,贷款利率可以上浮10%-30%,甚至更多,这在收益上,和在基准利率上打折的首套房贷差距明显。

上半年,央行两次调降利息,并扩大了存贷款利率波幅。从已经公布的上市银行报表看,银行整体盈利水平已有下降趋势,下半年商业银行业绩压力更大,可能倾向于选择一些高盈利项目。

不过,报道也指出,上述光大银行零售部总经理对此观点持有异议,“首套房贷一般都是5年以上长期贷款,而中小企业贷款短期流动贷款居多,利率差距没想象的那么大。同时首套房贷相对稳定安全,中小企业贷款风险较高。”

这在半年报中已经有所反映。公司贷款,特别是制造企业贷款是银行不良和逾期资产的重灾区,主要包括上海在内的江浙沪地区。

上述光大人士还表示,其所在的分行此前做的首套房贷业务就不多,当地首套房贷市场基本被大行掌握。2012年8月份,总行上调了上海、江苏等地区的利率,理由是“信贷资源有限,响应政府号召,优先保证中小企业贷款需求”。

“三四季度往往是商业银行信贷额度紧张的时候,如果股份行对公贷款发放得较为顺畅,不排除收紧个贷。”宋会雍称。

但报道也指出,一个相反的现象是,在已公布半年报的商业银行中,光大银行、民生银行、兴业银行、招商银行等股份行的存贷比都由去年末的71%左右降至今年6月末的69%左右。信贷紧张并不明显,反而信贷需求明显偏弱。

 

长沙:目前首套房贷普遍收拢至基准利率

《长沙晚报》2012年8月31日报道称,与央行2012年8月28日表示下半年严格实行差别化住房信贷政策、抑制投机投资性购房需求同步,光大银行宣布对个人首套住房贷款业务执行基准利率,有民生银行员工甚至称暂时不做首套房业务了。其他银行驻一线城市的机构,也纷纷收窄了首套房利率优惠幅度,8.5折最低优惠月底到期,此后“最多打到9折”。

与一线城市相比,长沙的银行机构对首套房信贷支持的力度还要弱些。记者走访建行、交行、招商、浦发等银行机构了解到,目前长沙首套房贷普遍收拢至基准利率,前一阵子还较大量地对首套房购房者给予8.5-9折优惠,现在审批门槛提高,优质客户能拿到9.5折利率就已相当不错了。

“长沙市普遍执行基准利率也就是三四个月前的事,当时一线城市早已纷纷传出首套房贷可以打8折的消息。后来长沙出现了首套房利率可以‘打8.5~9.5折’的消息,沿海一家银行则已爆出7折优惠利率。现在,长沙各银行机构首套房贷普遍收拢至基准利率,少数优质客户才可享95折优惠。”一位国有大行的信贷人员这样介绍道。

报道援引专业人士的观点称,收窄首套房贷利率倒逼房企再度“以价换量”。而报道也指出,更多的资深人士则表示,只要能执行基准利率,只要放款速度正常,则信贷政策对首套房购买的影响并不会太大。

 

继续收紧:9月最高上浮15%

进入2012年9月后,受多方面因素影响,首套房贷利率政策继续收紧,更多商业银行加入了收紧首套房贷利率优惠的阵营。据报道,北京、上海、深圳、广州、长沙等多地的多家商业银行已取消首套房贷利率8.5折优惠,还有部分银行将首套房贷利率在基准利率基础上上浮5%至10%,甚至部分商业银行已首套房贷利率上浮至基准利率15%以上。

《经济参考报》2012年9月14日称,“首套房贷85折优惠全面收紧”!“记者日前在调研时发现,随着下半年银行信贷额度逐步趋紧,加之面临存贷比考核压力,部分银行已经着手调整信贷业务结构,收紧首套房贷利率优惠政策”。

“部分银行上浮至基准利率15%以上”!这是《经济参考报》记者从广州市民黄灿先生的遭遇中发现的。

该报道写道:“广州市民黄灿先生告诉记者,他今年5月份申请的个人住房85折优惠贷款总算审批下来了,但令他始料不及的是,银行方面称,由于近期的贷款额度已经用完,如果想要获得贷款,要么继续等下去,要么接受基准利率基础上浮15%的利率。……黄灿说,他也曾向其他银行咨询过,发现情况差不多,有的银行甚至已经不做房贷业务,有银行的信贷员则明确表示目前85折房贷很难批下来,不建议申请”。

报道援引广州亿达按揭服务有限公司业务管理部总监王永婵的介绍指出,现在大多数银行对首次置业者的审核环节比以往复杂、挑选更严格,除审核借款人的账户流水等资信情况外,还要借助其关联账户或者是否有其他实物资产、理财产品等综合评估其还款能力。

撰写该报道的记者发现,“在利润指挥棒的指引下,如今不少商业银行已经越来越不看重个人住房贷款业务,将其视为食之无味、弃之可惜的‘鸡肋’”。

此外,《三湘都市报》的2012年9月20日报道称,“长沙首套房贷利率优惠绝迹”!

该报道写道,在长沙,首套房贷政策收紧的态势已经显现。“记者9月19日采访发现,除了对少数贵宾级客户“网开一面”外,农行、交行、中行、建行、浦发、光大、中信等多数银行对首套房贷利率都维持基准利率”。

2012年9月19日,该记者以客户身份分别致电长沙多家银行机构发现,包括国有四大银行在内的多数银行,均表示首套房贷已无法享受八五折或九折利率优惠,取而代之的是“执行基准利率”。

长沙芙蓉区营盘东路附近的红橡华园售楼部人士表示,该楼盘的按揭银行为中行和建行,目前首套房贷基本都是基准利率。

报道援引业内人士的提醒指出:四季度个人房贷审批可能更严格,所以需要办理的消费者需加紧,购房者应提前做好“功课”。一方面,要了解自身财力情况及资信状况,量力而行。商业银行会全面评估购房者的整体资信情况以及购买物业的价值,最后决定是否放贷。另一方面,提前了解不同银行的信贷额度情况。从现在开始到年底,有些银行会适度压缩个人住房贷款规模,可通过公开的信息以及咨询专业的中介机构等方式,全面了解不同银行的信贷执行情况,选取尚留有资金额度的银行办理业务,有助于尽早申请到优惠贷款。

 

收紧首套房贷利率政策:对房地产市场的影响不容忽视

从上述报道中可以看出,在不少地区,商业银行已经开始收紧首套房贷利率政策,购房者已经难以享受到85折优惠,甚至利率上浮至5%-15%。

而相关部门曾多次表示的要“严格实施差别化住房信贷政策”、“优先保证首次购房家庭的贷款需求”、“满足首次购房家庭的贷款需求”、“保证个人首套房贷款以及确保首套房贷实行差别化利率优惠”等声音,尚在耳边回响。但是,商业银行在执行政策时集体大打折扣。

二者之间的反差,不难度量!

尤其是,在国家最近接连多次表示,要继续严格落实执行房地产市场调控政策,继续抑制投资投机性购房需求,说明国家调控房地产市场的态度和决心没有大的改变或动摇,甚至还有可能继续加码调控的可能。

2012年8月29日,财政部部长谢旭在向全国人大作报告时指出,要严格实施差别化住房税收政策,将稳步推进个人住房房产税改革试点。

之后,2012年8月31日,国家税务总局就人民网网友在“部委领导留言板”中反映较多的“房产税改革”等七大方面问题进行了详细回应。在回答网友何时开征房产税的问题时,国家税务总局表示,对个人住房征收房产税,有利于调节收入分配、缩小贫富差距,也有利于引导购房者理性地选择居住面积适当的住房,促进土地节约集约利用。目前,按照《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中“研究推进房地产税改革”的要求及2011年中央经济工作会议精神,国家税务总局正在会同财政部、住房城乡建设部在总结沪、渝两市房产税改革试点经验的基础上,积极研究推进扩大房产税改革试点范围问题。这是国家税务总局就备受关注的房产税试点扩围问题进行的官方回应。

2012年9月23日,《人民日报》发表了记者专访住房和城乡建设部有关负责人的采访报道。“中央强调要坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策、巩固调控成果。各地各部门应坚持调控政策不动摇、不放松,坚决遏制投机投资性购房,努力增加普通商品住房供应,随着大量保障性住房的建成投入使用,进一步稳定市场预期,房价尚不具备全面反弹的条件。”住房和城乡建设部有关负责人表示,下一步,按照国务院对房地产市场调控工作的总体部署,各部门、各地区将继续坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策,坚决抑制投机投资性购房需求,支持居民合理自住性需求,促进房地产市场平稳健康发展。首先要坚定不移地执行好现有调控政策,巩固调控成果。继续指导督促限购城市严格执行住房限购措施,确保限购措施实施效果。适时对执行调控政策不力、放松调控政策,造成房价过快上涨的地区实行问责。加快研究并完善房地产市场调控政策措施,完善房地产市场调控长效机制。同时,要继续落实差别化住房信贷、税收政策,坚决抑制投机投资性需求。继续强化住房税收政策的执行和征管,进一步完善应用房地产价格评估技术加强存量房的税收征管工作。加快推进扩大房产税试点城市范围工作。值得注意的是,这是住房和城乡建设部官方2013年首次就房产税问题做出明确的表态,肯定扩大房产税试点城市是计划中的事情。

在近期房产税各种传闻不断的情况下,本文作者陈真诚认为,这些官方表态,不能不被广泛关注。

其实,早在2012年年初,在全国人大十一届五次会议召开的新闻发布会上,谢旭人就称,将适当扩大房产税试点范围,积极稳妥地加以推进。另外,在2012年7月底举行的财政厅局长座谈会上,谢旭人也提到,财政部门将严格实施差别化住房税收政策,加强交易环节和持有环节相关税收征管,抑制投机投资性购房需求。

结合起来看,推进扩大房产税试点范围,当是“一定”了!诚然,开征房产税的最主要动因是深化财税体制改革,但客观来说,还具有均衡财富、调控房地产市场的作用。因此说,尽管国家税务总局就开征房产税对于房地产市场调控的作用问题做了这样的提醒:对个人住房征收房产税,由于增加了住房持有成本,还可在一定程度上抑制房地产市场的投资投机行为,但其作用是有限的;决定房价高低的关键是供求关系,调控房价、保持房地产市场的健康运行需要财政、金融等经济措施与行政措施相互配合。本文作者陈真诚认为,尽管开征房产税对房地产市场的调控效力在名义上而言只是派生功能,但从国外开征房产税之类的不动产持有税(一般为物业税)的经验和效果看,从市场预期这些影响中国房地产市场的主要因素和开征房产税对市场预期影响的分析来看,扩大试点,直至全面开征房产税(哪怕在早期只是建立了明确预期),对中国房地产市场的影响当不可小视。

种种迹象显示,目前依然偏冷的房地产市场,很可能还将继续调整。而在目前房地产市场现实情势和未来几乎一致性预期下,在国家多次强调继续严格实施限购、差别化住房信贷政策和税收政策、坚决抑制投机投资性购房需求、促进房价合理回归的大政策背景下,商业银行纷纷收紧首套房贷利率政策,对具有高金融杠杆性的房地产市场,必然会产生一定的影响,而且是不容忽视的影响。

一个很简单的道理是,由于调控已经使得投资投机性尤其投机性购房者基本上被挤出了商品房市场,尤其是普通商品房市场,市场有效需求主要依靠首套购房者和部分符合政策的改善性购房者来支撑。那么,一旦商业银行收紧首套房贷利率政策,减少首套房贷利率优惠甚至恢复到基准利率或还上浮,无疑将使得部分本来计划购房的首套购房者放弃购房,其结果将使得市场上的有效需求更加短缺,市场成交就可能继续下降。更何况,对市场的心理影响,往往会大过其实际影响。

而且,商业银行实际操作经验和舆论传播的信息来看,大有群起跟进收紧首套房贷利率政策之势。

尤其是,即便美国在2012年9月13日推出了第三次量化宽松(即QE3),有人曾预期中国央行也将采取宽松的货币政策予以应对,但是,中国央行依然决定将继续实施稳健的货币政策。中国人民银行2012年9月25日公布的货币政策委员会2012年第三季度例会新闻稿,透露出了接下来一个阶段的宏调思路。会议在分析当前国内外经济金融形势后提出,要密切关注国际国内经济金融最新动向及其影响,但会议同时强调将继续实施稳健的货币政策。这意味着,中国不会跟进美联储推出QE3而推出宽松货币政策。而且,会议还着重强调,要正确处理保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期三者的关系。要优化金融资源配置,有效解决信贷资金供求结构性矛盾。要防范金融风险,提高金融服务水平,更好地支持实体经济,促进国民经济平稳较快发展。要稳步推进利率市场化改革。

而且,2013年1月10日至11日在北京召开的2013年中国人民银行工作会议确定2013年人民银行工作的总体要求是,继续实施稳健的货币政策,保持政策连续性和稳定性,进一步深化金融改革开放,加快发展金融市场,改进外汇管理,提升金融服务和管理水平,有效防范金融风险,保持物价总水平基本稳定,促进经济持续健康发展。会议明确,要落实好差别化住房信贷政策。稳步推进利率市场化改革。落实中央政策,支持加快发展民营金融机构。加强金融风险监测和排查,牢牢守住不发生系统性、区域性金融风险的底线。进一步健全系统性和区域性金融风险监测评估和预警体系,完善风险防范处置应对预案。

这些意味着,尤其央行日趋强调“有效防范金融风险”预示着,中国的房地产金融政策还将继续从紧,商业银行的房贷政策还可能继续从紧,首套房贷利率政策在短期内也难以松动。

特别是,随着利率市场化改革的继续推进,未来各商业银行对房贷利率的调整将更为灵活,个人房贷利率差异化程度将更高……

因此,建议开发商应该直面市场现实,采取积极的应对措施,采取多种有效手段,促进销售,消化存货,回笼资金,以安全度过市场调整周期,并为参与新的竞争积累更多更好的资源、资本。

 

 [联系作者陈真诚英文版国际主页):电话15364077477,本人已在《湖南房地产》杂志(湖南省住房和城乡建设厅主管,湖南省房地产业协会、湖南省房地产开发协会主办,欢迎关注)任执行总编辑,此为工作电话,以及QQ622000544,限工作联系。欢迎加入QQ群“土地交易与项目融资”(群号195342565):限基金、信托、券商、投行、银行、典当、担保、投资等投融资机构、开发商等土地供需双方机构人士加入,无关者免入。实名制,申请加入者请注明个人姓名和单位名,以便放行。]

 

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开发商民间融资越早越好

陈真诚英文版国际主页正式上线

房产暴利有多大(MP3)

别做高房价的麦田守望者

房地产大逃离

尴尬房产税源于政府正经歪念

价格泡沫破灭离我们有多远

国美危机的反思

老百姓对负利率很不舒服

征税空置房调控存量房

政府当务之急应赶紧降税减负

房产税涉嫌保护既得利益

别让房产税落入阴谋陷阱

好别墅要做到“五讲四美”

关于海南房价,我就这样“被标题”

房价上涨之主因内幕

生物低碳楼盘或最具购买价值

中小开发商或将死掉一批

有些闲置土地囤积了17年

大量空置房或逼出空房税

政府应积极支持生物低碳地产开发

低碳地产有望产业化目前仍处概念炒作

民间融资年利率最高达96%

警惕地产“低碳”被滥用

生物低碳已被楼盘用作营销噱头

生物低碳提升消费者的购买价值

地产低碳不能设下使用成本陷阱

开发商不降价的秘密

揭穿开发商的低碳谎言

房价下跌50%房地产也不会崩盘

资源性非民生地产依然值得投资

国家经济与百姓生活谁服务谁

应当禁止无理由退房

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