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陈真诚

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籍贯:湘隆回县云丰大陈家,著名专栏作家,品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪,原创OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父,首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,曾任职湖南财经学院、湘财证券、房地产和高尔夫企业、湖南省房地产业协会等。观点或文章见:洛杉矶时报、新闻周刊、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报及《求是》理论网等。联系15364077477,Q622000544

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房贷新政有限利好但市场警报未解除  

2014-09-30 22:07:14|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房贷新政有限利好但市场警报未解除

/陈真诚

 

  为进一步改进对保障性安居工程建设的金融服务,继续支持居民家庭合理的住房消费,促进房地产市场持续健康发展,2014930日,中国人民银行、银监会在中国人民银行官方网站联合发布了“中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知”(通知落款日期为2014929日,本文作者陈真诚将之简称为“930房贷新政”)。

  从通知看,“930房贷新政”明确:

  对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施“限购”措施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划,向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款;

  银行业金融机构要缩短放贷审批周期,合理确定贷款利率,优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求;

  鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放;

  银行业金融机构在防范风险的前提下,合理配置信贷资源,支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房,积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道,支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点……

  对于“930房贷新政”,本文作者陈真诚(陈真诚微信号chenzhenchengopen)的解读主要如下:

  1,对于首次购房的首套房,首付最低3成,利率下限7折。

  2,对未曾贷款或曾贷款购房但购房贷款余额为零的购房者再购一套房,视为首套,执行首套房贷政策。“二套及以上”的约定无多大实质意义,因为在不限购之下,没人去查你拥有几套房。如果银行愿意也可执行首套房贷政策,看各银行怎么定,愿意给你什么政策。事实上,相比无房者首次购房,银行认为给有房者贷款风险要小。如果大环境放开,银行也往往会执行首套房政策。

  3,“930房贷新政”赋予银行在操作中在“最低”与“下限”基础上根据风险估判的自决权。如果估判贷款为低风险可以给你首付3成利率7折政策,如果判断贷款为高风险也可以不给你首付3成利率7折政策,这主要要看市场大势,看房价走势。

  4,“930房贷新政”明确个人购房贷款新政针对对象为普通自住房,别墅不再其中,豪宅则在于当地政府和银行如何认定普通商品房而决定是否享受新政策。

  5,对于有购房贷款余额者再申请购房贷款即真正的贷款二套或以上者的房贷政策,“930房贷新政”没有提及,可能是说政策不变,也可能说是给银行留出自决的空间。央行、银监会“903房贷新政”通知中,关键是有个地方,指的都是贷款还清,如果贷款没还清有余额额情况,没说。“贷款还清”是一个很重要的关键词。贷款没还清,有余额,如果不放松依然严限,那还不能叫房贷政策大放松,效果会有限。如果贷款没还清依然放松贷款限制才能叫房贷政策大放松,等于将之前所有房地产调控政策中房贷控制政策全放开了,市场预期就会大变,投机性购房就会入市。这个问题,看央行、银监会有无后续补充或解释出来。

  6,对于开发贷款难贷且利率高的问题,“930房贷新政”没处具体政策,只是笼统表述为,“银行业金融机构在防范风险的前提下,合理配置信贷资源,支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房,积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求”,这要看银行怎么做。

  不过,“930房贷新政”提出,“扩大市场化融资渠道,支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点”。这意味着房企在银行间债券市场发债工作将加快推进,不久将会有房企在银行间债券市场发债,且可能会有更多房企在银行间债券市场发债;这也意味着房地产投资信托基金(REITs)将加快试点,房地产投资信托基金(REITs)推出的进程也可能加快。这是央行银监会“930房贷新政”除松动个人购房房贷政策外的另一个亮点,对房地产企业通过非银行渠道融资,对商业地产、写字楼等非住宅地产也构成一定的利好,有利于推进房地产金融化,有利于推进房地产资产证券化。但也要看到,目前商业地产,写字楼地产市场,还需要采取其他措施,来促进市场形势有效改变。

  7,对于央行银监会“930房贷新政”,本文作者陈真诚(陈真诚微信号chenzhenchengopen)认为,主要意义在于,以无贷款余额者购房贷款算首套购房贷款,来大幅度调整之前房地产调控政策中限制二套房贷的比较严苛的房贷政策,并以政策来指导商业银行降低目前偏高的贷款利率,释放了政府救市和特殊背景下的行政调控手段退出的信号。本文作者陈真诚认为,这很有必要,能在一定程度上刺激首次购房者和改善型购房者入市,对房地产市场尤其房地产销售有一定的利好,有积极意义。

  但也要看到,短期来看,“930房贷新政”对房地产市场的作用效果到底有多大有多快,还有待观察。本文作者陈真诚(陈真诚微信号chenzhenchengopen)预期,短期内自住性购房者可能还会继续观望,短期内成交可能难有大的改变,不要期望成交在短期内会有大的改观,这要看银行在执行中的执行政策,要看具体操作,要看市场大势,要看市场各参与要素对房价走势等房地产市场走势的预期判断,要看投资性购房者是否入市何时入市,入市程度。这是因为:

  “930房贷新政”虽可说大幅调整但调整力度也是有限,如二套以上的房贷政策未明确,意味投机性购房未明确放开;

  “930房贷新政”中,别墅等非普通商品房未放开,豪宅还有待当地政府和银行如何认定普通商品房,而市场上往往是别墅及大户型豪宅不好卖,积压多,这要看地方政府如何认定普通自住房,如何引导市场去化;

  终究,经过多年市场高热,大量有效需求被消化甚至说被透支,如果市场不能表现出市场继续高热房价继续大幅上涨的预期,符合“930房贷新政”且愿意及时入市的有效购房需求实在有限;

  时至今日,终究,一些地区房价高是事实,尤其是市场已普遍存在严重的供大于求的问题也是事实,而且消费者更为成熟更有风险意识已今非昔比,市场已今非昔比;

  目前来看,这轮市场调整正在进行,是否就此结束,或何时会结束,还不能定论。

  因此,建议,地方政府尤其开发商要抓住“930房贷新政”出台这根可能带来市场改观的稻草,抓住新政出台带来的机遇,主动作为,加大营销力度,改善营销策略,积极而实效地促进销售。

  总之,就目前房地产市场而言,无论如何,“930房贷新政”对房地产市场,对开发商促进销售,都具有积极意义,也有利于推进房地产金融化,有利于推进房地产资产证券化。但也不宜就此过于乐观,而是要积极作为,顺势主动作为,加大营销力度,改善营销策略,积极而实效地促进销售。不可逆市涨价,终究市场警报并未解除,市场问题依然严峻。

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